令和6年1月4日　提出 今治 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   今治 -6 愛媛県 愛媛第２ 氏名  不動産鑑定士　越智　耕二   TEL.

鑑定評価額 6,970,000 円  １㎡当たりの価格 41,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月3日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 33,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 今治市郷本町２丁目７５２番５ ｢郷本町２－１－２５｣ ②地積 　(㎡) 168   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅等が 建ち並ぶ既成住宅地 域 北西4m市道 水道、ガス、下水 今治 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.6 ｍ、奥行　約　　  13.4 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 今治駅　南方 2.5km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は今治市中心部近郊の利便性の良い住宅地域である。今後とも現状の住環境を維持しつつ、地価は概ね 横這い傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は立花中学校区を中心とした旧今治市南部の住宅地域である。主たる需要者は今治市居住の一次取得者が中 心である。近隣地域は比較的今治市の中心に近い旧来からの住宅地域であるが、新規の分譲地等と比較すると、やや選 好性が低い。同一需給圏内に大規模な宅地分譲は見受けられないが、中小規模の分譲は散見され、土地のみで７００万 円程度が需要の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は既成住宅地域であり、周辺地域には共同住宅も散見されるが、自己使用目的の売買が中心である。収益価格 については、画地規模が小さく、現実性の観点から試算を断念した。比準価格は規範性の高い事例により得られた価格 で、その精度は高い。したがって、比準価格を中心とし、前年公示価格並びに地価調査価格からの変動率に留意の上、 鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　今治 -4                    　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     41,500 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] タオルは回復傾向にあるが依然厳しい。造船 は大型外航船は改善しているが内航船はかな り厳しい。地価水準は下落基調が緩やかにな っている。 地域要因に特段の変動は認められないが、地 価は概ね横這い傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％ 0.0 ％