令和6年1月11日　提出 今治 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   今治 -5 愛媛県 愛媛第２ 氏名  不動産鑑定士　井上　裕   TEL.

鑑定評価額 7,910,000 円  １㎡当たりの価格 42,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 34,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 今治市南高下町３丁目７８８番５ ｢南高下町３－５－２４｣ ②地積 　(㎡) 187   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ利便性の良い既成 住宅地域 北東4m私道 水道、ガス、下水 今治 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    90 ｍ、南    30 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ私道 交通 施設 今治駅　南東方 2.7km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は今治市中心部に近い利便性の高い住宅地域であり、今後も現状の住環境を維持していくと予測する。 地価は当面のところ横這い乃至やや上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、今治市中心部に近い南東部郊外の戸建住宅地域を中心とした住宅地域一円。需要者の中心は、今治市内 在住の一次取得者等のエンドユーザーである。近隣地域とその周辺の住宅地域においては、立地条件の良好な土地の需 要は堅調であり、全般的にみても同一需給圏の需要は比較的安定している。中心となる価格帯は、土地のみで８００万 円前後であると判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域の周辺には共同住宅も多いので、収益価格を求めようと試みたが、建築費の上昇もあって試算途中で純収益が マイナスとなり試算することができなかった。比準価格は周辺類似地域の事例を採用し、自用の戸建住宅が中心である 市場において説得力のある信頼性の高い価格が求められた。よって、比準価格を採用し、代表標準地価格から検討した 価格との均衡も留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　今治 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     41,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 99.3] [101.0] 100 42,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 今治市の主要産業である造船・海運・タオル については明るい兆しも見えてきたが、人口 減少が続いており、不動産市場はやや停滞し ている。 地域要因に特段の変動はない。利便性の高い 地域で住宅地の需要は安定している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -3.6 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％