令和6年1月11日　提出 今治 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   今治 -1 愛媛県 愛媛第２ 氏名  不動産鑑定士　眞鍋　健二   TEL.

鑑定評価額 4,300,000 円  １㎡当たりの価格 26,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 今治市湊町２丁目丙８９番１外 ｢湊町２－２－３８｣ ②地積 　(㎡) 161   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模漁家住宅が多 い漁港に面した住宅 地域 北東8.9m市道 水道、ガス、下水 今治 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    80 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、８．９ ｍ市道 交通 施設 今治駅北方 3.2km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の漁家住宅地域として今後とも現状の住環境を維持するものと予測する。需要は限定的であり、地価水準は 下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、今治市北部郊外の住宅地域である。近隣地域及び周辺地域は海岸沿いに漁家住宅が多く見られる地域で あり、主たる需要者は当該地域に地縁を有する者が中心と判断され、同一需給圏外からの需要はほとんどない。周辺地 域では、新規の宅地開発等は見受けられず、需要は弱含んでおり、地価は下落が続いている。当該地域の中心的な価格 帯は、土地は総額で４００万円～５００万円程度と判断する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、漁家住宅が多く見られる地域で、自己利用目的の戸建住宅が中心の地域であり、賃貸市場が未成熟で、画 地規模も小さいため、収益価格を求めることができなかった。一方、比準価格は、規範性の高い事例から比準しており 、市場の実態を反映しているものと判断される。以上により、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑 定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　今治 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     39,800 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [100.0] 100 [149.7] [101.0] 100 26,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 主要産業のタオル製造業は一部に持ち直しの 動きが見られるものの、造船業は業況が厳し く、地場産業の先行きは不透明な状況が続い ている。 地域要因に特段の変動は認められないが、漁 港に近い住宅地域で、需要は限定的であり、 地価は下落傾向にある。 個別的要因に特段の変動は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.3 交通・接近　　　  +0.3 環境　　　　　　 +56.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％