別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
松山 5-24　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
松山 5-24 愛媛県 愛媛第１ 氏名  不動産鑑定士　新玉　明生   TEL.
鑑定評価額 24,500,000 円  １㎡当たりの価格 144,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 115,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 松山市永木町１丁目７番１１外
 ②地積
　(㎡)		 170  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(90,300)

1:3.5		 事務所兼車庫

ＲＣ4		 店舗ビル、事務所ビ
ル等が建ち並ぶ商業
地域		 北西30m市道 水道、ガス、下水 勝山町

750m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    13 ｍ ②標準的使用 中層事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３０ｍ市道 交通

施設		 勝山町電停南方

750m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は松山市中心部に近い、事務所、共同住宅等が建ち並ぶ地域である。地域においては、今後とも現在の
環境の中、現状の利用状況が続くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    144,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     27,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね松山市中心部及びその近郊の商業地域の圏域で、需要者の中心は県内外の法人、個人事業者である。
近隣地域及びその周辺は松山市中心部に近く利便性の高い、事務所ビル、共同住宅等が建ち並ぶ地域であり、底堅い需
要が存する地域であるが、繁華性の程度はやや低く店舗等の進出は少ない。圏域内の商業地の取引は、規模、立地状況
等により取引価格にはばらつきがあり、近隣地域等における需要の中心的な価格帯は見出し難い状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は対象標準地と価格牽連性を有する取引事例から試算された市場価値を適切に反映した価格である。収益価格
は近年の建築費の高騰等もあり近隣地域等の商業地では元本に見合う賃料収受ができていない状況から低位に試算され
、また近時の地域経済情勢は将来の不透明さが強く収益予測に限界がある状況ゆえ、結果、比準価格に劣後する。よっ
て比準価格を重視し、収益価格は参考に、代表標準地価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおりに決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　松山 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    232,000 円／㎡		 [101.3]
100		 100
[100.0]		 100
[163.3]		 [100.0]
100		 144,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    144,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 松山市では物価上昇等による将来の不透明感
は強いが、コロナ禍での停滞から地域経済は
回復傾向で、好立地な地域での地価上昇地点
が増加している。

地域要因に特段の変動はない。市内中心部に
近い利便性の高い商業地域で、繁華性はやや
劣るものの、事務所等の需要は底堅く、地価
は安定している。

個別的要因に特段の変動は無い。市場競争力
は普通程度である。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +57.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 松山 5-24　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ１

-489		 松山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北8m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,480)
b ２４Ｋ１Ｙ

-513		 松山市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北34m市道、
南4m、二方路
近商

(100,300)
c ２４Ｋ１Ｙ

-921		 松山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北15m市道、
西6m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
d ２４Ｋ１Ｙ

-514		 松山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東30m市道、
中間画地
近商

(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
230,171  		 100
[ 125.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
184,873 		 100
[ 128.5]
143,870 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
144,000 
b (　           ) 
142,036  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 101.0]
175,787 		 100
[ 120.8]
145,519 
146,000 
c (　           ) 
200,610  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
191,057 		 100
[ 133.2]
143,436 
143,000 
d (　           ) 
99,684  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  70.0]		 100
[  97.0]
146,810 		 100
[ 100.0]
146,810 
147,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 買進み

 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +37.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +22.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +32.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    144,000 円／㎡]  



松山 5-24　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の土地であり、土地の再調達原価の把握ができないため適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,286,679 
1,717,902 
6,568,777 
6,322,240 
246,537 		 （　0.9450）
232,977 		 （  5.3 -  0.3 ）
5.0％  
⑧収益価格 　      4,659,540 円　　　　（　     27,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
松山 5-24　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層事務所兼共同住宅 133.98 Ｓ4 508.38
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   300 ％   300 ％   170 ㎡      7.0 m x   24.0 m  前面道路：市道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は事務所の部分貸し、２階から４階は共同住宅（平均専有面積約２８㎡）×１２戸を想定。 ⑦有効率　  85.8 ％
の理由		 共用スペース等を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
133.98 
77.4 
103.73 
2,622 
271,980 		 6.0  1,631,880 
0.0  0 

 2～ 4		 共同住宅
124.80 
88.8 
110.88 
1,407 
156,008 		 3.0  468,024 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
508.38 
85.8 
436.37 

740,004 		 3,035,952 
0 
⑨年額支払賃料        740,004 円　×　12ヶ月　＝　       8,880,048 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     436.37 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,880,048 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       621,603 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,258,445 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,035,952 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          28,234 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,286,679 円　　　　（　        48,745 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４ＫＴ１
　　　　-761		 2,070  
(   2,064) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[110.0]		 100
[ 85.0]
2,605 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,635 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,622 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４ＫＴ１
　　　　-608		 2,183  
(   2,179) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 75.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
2,646 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
松山 5-24　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 429,500 円  　　　　     85,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 355,202 円  　　　        8,880,048　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       39,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      721,500 円  　　　　     85,900,000　×　　  60.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        85,900 円  　　　　     85,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        85,900 円  　　　　     85,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,717,902 円　（　　　　　　        10,105 円／㎡）　　（経費率　　  20.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9450    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 85,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 164,000 円／㎡　×　     508.38 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0736     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0583 ×　 40 ％　＋　0.0711 ×  30 ％　＋ 0.0965 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,322,240 円  
（　　　　　        37,190 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,286,679 円      
②総費用 1,717,902 円      
③純収益　①－② 6,568,777 円      
④建物等に帰属する純収益 6,322,240 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 246,537 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 232,977 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,370 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,659,540 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      27,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 松山 5-24　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　松山市永木町一丁目７番１１
 5000000151608-0000
2 　松山市永木町一丁目７番１９
 5000000151616-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
松山 5-24　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
松山 5-24 愛媛県 愛媛第１ 氏名  不動産鑑定士　藤井　徹哉   TEL.
鑑定評価額 24,500,000 円  １㎡当たりの価格 144,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 115,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 松山市永木町１丁目７番１１外
 ②地積
　(㎡)		 170  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(90,300)

1:3.5		 事務所兼車庫

ＲＣ4		 店舗ビル、事務所ビ
ル等が建ち並ぶ商業
地域		 北西30m市道 水道、ガス、下水 勝山町

750m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    13 ｍ ②標準的使用 中層事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３０ｍ市道 交通

施設		 勝山町電停南方

750m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は店舗ビル、事務所ビル等が建ち並ぶ市内中心部に近い商業地域で今後も現状が維持されるものと予測
する。地価は横ばい傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    144,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     24,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、松山市中心部に近い商業地域である。需要者の中心は、県内の個人、法人が中心であるが、画地規模に
よっては、マンション業者の参入が見込まれる等多様である。以前から中心商業地の地価上昇が波及するには至ってい
なかったが、コロナ禍の期間も下落は見られなかった。取引は散見されるものの、画地規模、業種等により取引価格は
まちまちであり、需要の中心価格帯は見い出し難い状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺に賃貸物件も多く所在し、収益性を考慮した価格形成がされるべき地域であるが、賃料は横ばい程度で推移する中
、建築費の高騰もあり収益価格は比準価格に比して低位に求められた。一方、実証的な取引事例より求められた比準価
格は精度の高いものと思料する。よって本件では信頼性の高い比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、代表標
準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　松山 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    232,000 円／㎡		 [101.3]
100		 100
[100.0]		 100
[163.3]		 [100.0]
100		 144,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    144,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 地域経済は一部弱い動きが見られるものの緩
やかに持ち直している。松山市の地価は中心
部と郊外部で二極化傾向にある。


中心商業地の不動産需要は高まりつつあるが
、当該地域までは影響が及んでいない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +57.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 松山 5-24　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ１

-1655		 松山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北22m国道、
西15.3m、
角地
近商

(100,300)
b ２４Ｋ１Ｙ

-331		 松山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北17.7m市道、
西7m、南4m、
三方路
１住居

(70,200)
c ２４Ｋ１Ｙ

-513		 松山市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北34m市道、
南4m、二方路
近商

(100,300)
d ２４Ｋ１Ｙ

-514		 松山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東30m市道、
中間画地
近商

(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
341,439  		 100
[ 130.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.9]
254,204 		 100
[ 168.3]
151,042 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
151,000 
b (　           ) 
101,887  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  83.2]
122,460 		 100
[  85.8]
142,727 
143,000 
c (　           ) 
142,036  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 101.0]
175,787 		 100
[ 123.8]
141,993 
142,000 
d (　           ) 
99,684  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  70.0]		 100
[  97.0]
146,810 		 100
[ 100.0]
146,810 
147,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 買進み

 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +70.0
画地　　　　  +8.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -16.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    144,000 円／㎡]  



松山 5-24　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,249,644 
1,710,710 
6,538,934 
6,322,240 
216,694 		 （　0.9450）
204,776 		 （  5.3 -  0.3 ）
5.0％  
⑧収益価格 　      4,095,520 円　　　　（　     24,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
松山 5-24　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層事務所兼共同住宅 133.98 Ｓ4 508.38
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   300 ％   300 ％   170 ㎡      7.0 m x   24.0 m  前面道路：市道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階事務所は部分貸し、２階以上は共同住宅（平均専有面積約２８㎡）を想定した。 ⑦有効率　  85.8 ％
の理由		 屋内階段等を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
133.98 
77.4 
103.73 
2,500 
259,325 		 6.0  1,555,950 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
124.80 
88.8 
110.88 
1,400 
155,232 		 3.0  465,696 
0.0  0 

 3～ 3		 住宅
124.80 
88.8 
110.88 
1,400 
155,232 		 3.0  465,696 
0.0  0 

 4～ 4		 住宅
124.80 
88.8 
110.88 
1,400 
155,232 		 3.0  465,696 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
508.38 
85.8 
436.37 

725,021 		 2,953,038 
0 
⑨年額支払賃料        725,021 円　×　12ヶ月　＝　       8,700,252 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     436.37 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,700,252 円　　×　　   5.5 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       478,514 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,221,738 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,953,038 円　×　　  94.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          27,906 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,249,644 円　　　　（　        48,527 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４ＫＴ１
　　　　-601		 2,659  
(   2,653) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,799 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,513 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,500 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４ＫＴ１
　　　　-302		 2,024  
(   2,019) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,087 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
松山 5-24　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 429,500 円  　　　　     85,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 348,010 円  　　　        8,700,252　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       39,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      721,500 円  　　　　     85,900,000　×　　  60.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        85,900 円  　　　　     85,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        85,900 円  　　　　     85,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,710,710 円　（　　　　　　        10,063 円／㎡）　　（経費率　　  20.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9450    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 85,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 164,000 円／㎡　×　     508.38 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0736     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0583 ×　 40 ％　＋　0.0711 ×  30 ％　＋ 0.0965 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,322,240 円  
（　　　　　        37,190 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,249,644 円      
②総費用 1,710,710 円      
③純収益　①－② 6,538,934 円      
④建物等に帰属する純収益 6,322,240 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 216,694 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 204,776 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,205 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,095,520 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      24,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 松山 5-24　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　松山市永木町一丁目７番１１
 5000000151608-0000
2 　松山市永木町一丁目７番１９
 5000000151616-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
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備考