別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
松山 5-22　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
松山 5-22 愛媛県 愛媛第１ 氏名  不動産鑑定士　大河　功一   TEL.
鑑定評価額 90,900,000 円  １㎡当たりの価格 151,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 120,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月18日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 松山市枝松１丁目４３４番１
｢枝松１－９－２６｣		 ②地積
　(㎡)		 602  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)

（その他）



(90,200)

1.5:1		 店舗

Ｗ1		 小売店舗、営業所等
が建ち並ぶ路線商業
地域		 西20m市道、北側道 水道、下水 道後公園

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    40 ｍ、南   120 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ　市道 交通

施設		 道後公園電停　南方

1.4km		 法令

規制		 近商
(80,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 松山市近郊の路線商業地域であり、新規出店意欲の旺盛な競争力の強い地域であることから、沿道サービスを中
心として熟成度を増していくものと思われる。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
セットバック　　　　　　　　　　  -1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    151,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     41,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は市内全域の幹線道路沿いの路線商業地域及び東部から南東部郊外の商業地域の圏域。需要者の中心は沿道
サービス施設としての店舗等の用に供する県内外の企業及び個人事業者である。店舗地需要は全国展開している大手資
本による借地形式が中心であるが、購入需要も回復しつつある。商業地は取引件数が少なく、規模によってさまざまで
あり、中心価格帯は見い出し難い状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 商業地においては収益価格を重視すべきであるが、市内の路線商業地においては元本に見合う賃料収受ができておらず
、建築費の高騰もあって低位に試算されている。また現下の地域経済状況等は先行き不透明感があり、賃料収入に基づ
く収益予測には限界がある。よって、市場の実態を反映して相対的信頼性に優る比準価格を重視し、収益価格を参酌の
うえ、代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　松山 5-17                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    154,000 円／㎡		 [100.6]
100		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 [100.0]
100		 150,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    150,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに持ち直しているが、人手不足
や物価高騰などを原因とする工事の長期化、
建築費の高騰、消費行動の変化が懸念される
。

価格に影響を与える地域要因の大きな変動は
ないが、路線商業地域として熟成度を高めて
いる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  +2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 松山 5-22　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ１Ｙ

-338		 松山市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西6m国道、
南1m、二方路
近商

(80,200)
b ２４Ｋ１

-1804		 松山市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北27m県道、
中間画地
準工
特別用途地区
(60,200)
c ２４Ｋ１Ｙ

-1813		 松山市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北西16m市道、
南0.9m、
二方路
１住居

(60,200)
d ２４Ｋ１Ｙ

-2238		 松山市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東10.5m県
道、中間画地
近商

(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
86,416  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.9]
100,601 		 100
[  62.6]
160,704 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
161,000 
b (　           ) 
99,522  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
110,580 		 100
[  74.3]
148,829 
149,000 
c (　           ) 
111,970  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 102.0]
121,972 		 100
[  83.3]
146,425 
146,000 
d (　           ) 
106,485  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
109,778 		 100
[  74.2]
147,949 
148,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -32.0
画地　　　　 -14.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    151,000 円／㎡]  



松山 5-22　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,623,294 
1,014,016 
2,609,278 
1,329,020 
1,280,258 		 （　0.9662）
1,236,985 		 （  5.3 -  0.3 ）
5.0％  
⑧収益価格 　     24,739,700 円　　　　（　     41,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
松山 5-22　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 99.88 Ｗ1 99.88
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商

 90 ％   200 ％   200 ％   602 ㎡     31.0 m x   18.5 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗（一括貸し） ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一括貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 店舗
99.88 
100.0 
99.88 
3,200 
319,616 		 6.0  1,917,696 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
99.88 
100.0 
99.88 

319,616 		 1,917,696 
0 
⑨年額支払賃料        319,616 円　×　12ヶ月　＝　       3,835,392 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　      99.88 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,835,392 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       230,124 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,605,268 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,917,696 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          18,026 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,623,294 円　　　　（　         6,019 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４ＫＴ１
　　　　-400		 2,668  
(   2,658) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
3,304 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,216 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,200 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４ＫＴ１
　　　　-601		 2,659  
(   2,653) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
3,128 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
松山 5-22　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 77,000 円  　　　　     15,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 153,416 円  　　　        3,835,392　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      623,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      129,300 円  　　　　     15,400,000　×　　  60.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        15,400 円  　　　　     15,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        15,400 円  　　　　     15,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,014,016 円　（　　　　　　         1,684 円／㎡）　　（経費率　　  28.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 25 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 15 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9662    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 15,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　      99.88 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0863     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0711 ×　 40 ％　＋　0.0965 ×  30 ％　＋ 0.0965 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,329,020 円  
（　　　　　         2,208 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,623,294 円      
②総費用 1,014,016 円      
③純収益　①－② 2,609,278 円      
④建物等に帰属する純収益 1,329,020 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,280,258 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,236,985 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,055 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     24,739,700 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      41,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 松山 5-22　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　松山市枝松一丁目４３４番１
 5000000350253-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
松山 5-22　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
松山 5-22 愛媛県 愛媛第１ 氏名  不動産鑑定士　阿部　弘治   TEL.
鑑定評価額 90,900,000 円  １㎡当たりの価格 151,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 120,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月19日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 松山市枝松１丁目４３４番１
｢枝松１－９－２６｣		 ②地積
　(㎡)		 602  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)

（その他）



(90,200)

1.5:1		 店舗

Ｗ1		 小売店舗、営業所等
が建ち並ぶ路線商業
地域		 西20m市道、北側道 水道、下水 道後公園

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    40 ｍ、南   120 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 道後公園電停南方

1.4km		 法令

規制		 近商
(80,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は松山市中心部に程近い低層店舗、事業所等が多く見られる路線商業地域で、近隣地域及びその周辺地
域は新たな店舗等の進出需要も高く、今後、路線商業地域としての熟成度がより増していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
セットバック　　　　　　　　　　  -1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    151,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     52,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は松山市内の路線商業地域を中心とした圏域と判定した。需要者の中心は店舗又は事業所等の用に供する目
的を持つ県内外の法人、個人事業者である。松山市中心部に程近い路線商業地域で、立地が良く土地需要は回復してき
ている。出店等には事業用定期借地権の活用が多く、圏域内の土地取引件数は少なく、あっても規模により価格帯はま
ちまちで、近隣地域等の需要の中心的な価格帯は見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は現実の取引実態を反映した実証的な価格であり信頼度は高い。収益価格は理論的ではあるが、賃貸条件等の
個別性により、価格形成の指標となり得る賃貸事例の入手が困難であり、また、賃料の遅行性等により、近年の建築費
の高騰を賃料に反映できず低位に求められており、相対的規範性はやや劣ると判断した。したがって規範性の高い比準
価格を重視し、収益価格を参考として、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　松山 5-17                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    154,000 円／㎡		 [100.6]
100		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 [100.0]
100		 150,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    150,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 松山市の経済は緩やかに持ち直しつつあるが
円安等による物価上昇が企業活動や個人消費
に水を差す可能性もあり先行き不透明な状況
にある。

地域は松山市中心部に程近い熟成度が増して
いる幹線道路沿いの路線商業地であり、地価
は底堅く推移している。


個別的要因に特段の変動は無い。角地である
が、セットバック部分も存し、結果、市場競
争力は普通程度である。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  +2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 松山 5-22　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ１Ｙ

-331		 松山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北17.7m市道、
西7m、南4m、
三方路
１住居

(70,200)
b ２４Ｋ１Ｙ

-337		 松山市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東30m国道、
南3m、角地
近商
土地区画整理事業
(100,200)
c ２４Ｋ１

-1809		 松山市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北28m市道、
南5.8m、
二方路
近商

(90,200)
d ２４Ｋ１Ｙ

-340		 松山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東34m国道、
西10m、
二方路
近商

(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
101,887  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  83.2]
122,460 		 100
[  80.4]
152,313 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
152,000 
b (　           ) 
112,411  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  81.6]
137,759 		 100
[  90.0]
153,066 
153,000 
c (　           ) 
105,430  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[  92.0]		 100
[  86.7]
132,442 		 100
[  89.0]
148,811 
149,000 
d (　           ) 
93,458  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.9]
115,523 		 100
[  77.8]
148,487 
148,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　 -16.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -18.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　 -13.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -23.0
画地　　　　 -19.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    151,000 円／㎡]  



松山 5-22　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,924,481 
1,014,568 
2,909,913 
1,285,870 
1,624,043 		 （　0.9662）
1,569,150 		 （  5.3 -  0.3 ）
5.0％  
⑧収益価格 　     31,383,000 円　　　　（　     52,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
松山 5-22　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 99.88 Ｗ1 99.88
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商

 90 ％   200 ％   200 ％   602 ㎡     31.0 m x   18.5 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗としての一棟貸しを想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 店舗
99.88 
100.0 
99.88 
3,466 
346,184 		 6.0  2,077,104 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
99.88 
100.0 
99.88 

346,184 		 2,077,104 
0 
⑨年額支払賃料        346,184 円　×　12ヶ月　＝　       4,154,208 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　      99.88 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,154,208 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       249,252 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,904,956 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,077,104 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          19,525 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,924,481 円　　　　（　         6,519 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４ＫＴ１
　　　　-604		 2,982  
(   2,855) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 84.0]		 100
[100.0]
3,550 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,483 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,466 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４ＫＴ１
　　　　-59		 3,244  
(   3,227) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,415 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
松山 5-22　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 74,500 円  　　　　     14,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 166,168 円  　　　        4,154,208　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      619,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      125,100 円  　　　　     14,900,000　×　　  60.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        14,900 円  　　　　     14,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        14,900 円  　　　　     14,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,014,568 円　（　　　　　　         1,685 円／㎡）　　（経費率　　  25.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 25 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 15 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9662    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 14,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 145,000 円／㎡　×　      99.88 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0863     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0711 ×　 40 ％　＋　0.0965 ×  30 ％　＋ 0.0965 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,285,870 円  
（　　　　　         2,136 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,924,481 円      
②総費用 1,014,568 円      
③純収益　①－② 2,909,913 円      
④建物等に帰属する純収益 1,285,870 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,624,043 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,569,150 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,607 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     31,383,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      52,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 松山 5-22　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　松山市枝松一丁目４３４番１
 5000000350253-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考