鑑定評価書

令和6年1月12日　提出
松山 5-201　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

松山 5-201

愛媛県

愛媛第１

氏名

不動産鑑定士　大西　泰祐

TEL.

鑑定評価額

40,500,000 円

１㎡当たりの価格

340,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月9日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	265,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月19日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	松山市道後湯之町甲１５７０番｢道後湯之町１３－２０｣				②地積　(㎡)	119 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）土砂災害警戒区域駐車場整備地区 (100,400)
	1.5:1	店舗兼住宅ＲＣ4	土産店、飲食店等が多い温泉街の商業地域	東9m市道、北側道	水道、ガス、下水	道後温泉 230m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 5 ｍ、西 9 ｍ、南 7 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 9.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

９ｍ市道、側道

交通

施設

道後温泉駅　北東方

230m

法令

規制

商業
(100,400)
準防
土砂災害警戒区域
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

本件地域は、道後温泉本館前の観光客の最も多いエリアに位置し、観光客相手の飲食店舗、土産店等がみられる
商業地域として既に熟成しており、今後とも発展的に推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 340,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 240,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、松山市内商業地域及び商業系用途を含む混在地域で形成される圏域。需要者は圏域内外の企業、個人事
業者、投資家等多岐にわたる。令和５年１月～９月の道後温泉旅館宿泊客数は前年同期比２２．２％増の５７．６万人
となった。現在耐震改修中の道後温泉本館は当初の予定より半年早い令和６年７月全館営業再開と発表されて順調に客
足は戻っている等足元の需要は底堅い。昨年に引き続き地価は緩やかな上昇が継続していると認める。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は道後温泉本館前の繁華性の高い商業地域である。本件では収益価格は比準価格に対しやや低位に導出された
が地域特性に応じた試算価格間の開差を示しており、相互に妥当性を検証し得たと思料する。したがって、本件では実
証的な比準価格を採用し収益価格は参酌するに留め、周辺標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定
した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    336,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

松山市の土地取引件数は令和３年の５，１１
６件をピークに近年やや減少傾向にあるが、
強気取引が散見される等需要の回復感は継続
している。

令和５年１月～９月県内主要観光施設入込客
数は前年同期比１３．７％増の１，２４３万
人と前年を上回って推移している。

特になし。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

松山 5-201　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２４Ｋ１Ｙ -777	松山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西5.7m市道、中間画地		商業 (90,342)
b	２４Ｋ１Ｙ -778	松山市		建付地	（　）	不整形	南東12m県道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
c	２４Ｋ１Ｙ -779	松山市		更地	（　）	不整形	北東11.5m県道、西4m、角地		商業駐車場整備地区 (100,400)
d	２４Ｋ１ -1807	松山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東12m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 214,042	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.1]	229,905	100 [ 67.2]	342,121	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	342,000
b	(　 ) 155,689	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 82.8]	188,030	100 [ 55.7]	337,576		338,000
c	(　 ) 214,700	100 [ 100.0]	[ 106.7] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	229,314	100 [ 68.0]	337,226		337,000
d	(　 ) 409,318	100 [ 130.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	314,860	100 [ 92.3]	341,127		341,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -6.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -47.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -17.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -32.0
c	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	買進み	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -13.0
d	買進み	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 340,000 円／㎡]

松山 5-201　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、再調達原価が把握できないため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,080,823	1,739,792	6,341,031	4,828,160	1,512,871	（　0.9450） 1,429,663	（ 5.3 - 0.3 ） 5.0％
	⑧収益価格	28,593,260 円　　　　（　 240,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

松山 5-201　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	105.08	Ｓ3	312.15
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防土砂災害警戒区域駐車場整備地区	100 ％	400 ％	400 ％	119 ㎡	13.4 m x 8.8 m	前面道路：市道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階～３階店舗フロア貸し

⑦有効率　 90.2 ％
の理由

標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	104.05	93.7	97.50	3,316	323,310	6.0	1,939,860
							0.0	0
2～ 2	店舗	104.05	89.5	93.14	2,300	214,222	6.0	1,285,332
							0.0	0
3～ 3	店舗	104.05	87.3	90.85	2,100	190,785	6.0	1,144,710
							0.0	0
～

～

計		312.15	90.2	281.49		728,317		4,369,902
								0

⑨年額支払賃料	728,317 円　×　12ヶ月　＝　 8,739,804 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 281.49 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,739,804 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 699,184 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,040,620 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,369,902 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 40,203 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,080,823 円　　　　（　 67,906 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２４ＫＴ１　　　　-250	3,040 ( 3,025)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	3,134	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,329 円/㎡　月額支払賃料（　 3,316 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２４ＫＴ１　　　　-405	3,876 ( 3,863)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,524
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

松山 5-201　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	328,000 円	65,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	349,592 円	8,739,804　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 380,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 551,000 円	65,600,000　×　　 60.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	65,600 円	65,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	65,600 円	65,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,739,792 円　（　　　　　　 14,620 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9450

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	65,600,000 円	設計監理料率　 204,000 円／㎡　×　 312.15 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0736	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0583 ×　 40 ％　＋　0.0711 × 30 ％　＋ 0.0965 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,828,160 円（　　　　　 40,573 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,080,823 円
②総費用	1,739,792 円
③純収益　①－②	6,341,031 円
④建物等に帰属する純収益	4,828,160 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,512,871 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,429,663 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,014 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,593,260 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 240,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

松山 5-201　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	松山市道後湯之町甲１５７０番	5000000143778-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月12日　提出
松山 5-201　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

松山 5-201

愛媛県

愛媛第１

氏名

不動産鑑定士　大河　功一

TEL.

鑑定評価額

40,500,000 円

１㎡当たりの価格

340,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月11日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	265,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月18日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	松山市道後湯之町甲１５７０番｢道後湯之町１３－２０｣				②地積　(㎡)	119 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）土砂災害警戒区域駐車場整備地区 (100,400)
	1.5:1	店舗兼住宅ＲＣ4	土産店、飲食店等が多い温泉街の商業地域	東9m市道、北側道	水道、ガス、下水	道後温泉 230m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 5 ｍ、西 9 ｍ、南 7 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 9.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

９ｍ　市道側道

交通

施設

道後温泉駅　北東方

230m

法令

規制

商業
(100,400)
準防
土砂災害警戒区域
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

観光客を対象とする土産店、飲食店舗等からなる道後温泉本館前の商業地域であり、供給が少なく、希少性が高
いため、今後も堅調に推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 340,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 264,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は市内全域の商業地域及び商業系用途を中心とする混在地域の圏域。特に代替競争関係が強いのは、観光客
を対象とする店舗等が立地可能な地域。近隣地域を含む道後商店街では購入希望は多くあるが供給が少なく、希少性が
高い。需要者は県内外の企業及び個人事業者等が中心である。新型コロナが落ち着き、全国旅行支援等の影響もあって
、特に週末等の客足は回復しているが、人手不足などの問題が顕在化している。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

商業地においては収益価格を重視すべきであり、妥当な価格が導かれたものと思料するが、現下の地域経済状況等は先
行き不透明感があり、賃料収入に基づく収益予測には限界があることからも、やや低位に試算されている。よって、市
場の実態を反映して相対的信頼性に優る比準価格を重視し、収益価格を参酌のうえ、周辺標準地価格、さらに市場の特
性等に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

観光需要喚起策である全国旅行支援や水際対
策終了等の影響もあって、観光客は戻ってい
る。

価格に影響を与える地域要因の大きな変動は
ないが、道後温泉本館前の好立地にある。道
後温泉本館は７月に全館再開予定。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

松山 5-201　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２４Ｋ１ -456	松山市		建付地	（　）	不整形	西14.6m市道、東2.5m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,500)
b	２４Ｋ１Ｙ -503	松山市		建付地	（　）	長方形	西40m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
c	２４Ｋ１Ｙ -777	松山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西5.7m市道、中間画地		商業 (90,342)
d	２４Ｋ１ -2253	松山市		更地	（　）	不整形	南6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,360)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 464,021	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 85.0]	100 [ 108.9]	506,806	100 [ 148.5]	341,284	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	341,000
b	(　 ) 278,164	100 [ 100.0]	[ 105.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	292,907	100 [ 89.1]	328,740		329,000
c	(　 ) 214,042	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.1]	229,905	100 [ 67.2]	342,121		342,000
d	(　 ) 294,782	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	294,782	100 [ 84.9]	347,211		347,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +40.0
a	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +8.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -6.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -14.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 340,000 円／㎡]

松山 5-201　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,272,415	1,758,833	6,513,582	4,850,240	1,663,342	（　0.9450） 1,571,858	（ 5.3 - 0.3 ） 5.0％
	⑧収益価格	31,437,160 円　　　　（　 264,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

松山 5-201　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	105.08	Ｓ3	312.15
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防土砂災害警戒区域駐車場整備地区	100 ％	400 ％	400 ％	119 ㎡	13.4 m x 8.8 m	前面道路：市道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗（フロア貸し）

⑦有効率　 90.2 ％
の理由

地域の同種建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	104.05	93.7	97.50	3,313	323,018	6.0	1,938,108
							0.0	0
2～ 2	店舗	104.05	89.5	93.14	2,500	232,850	6.0	1,397,100
							0.0	0
3～ 3	店舗	104.05	87.3	90.85	2,000	181,700	6.0	1,090,200
							0.0	0
～

～

計		312.15	90.2	281.49		737,568		4,425,408
								0

⑨年額支払賃料	737,568 円　×　12ヶ月　＝　 8,850,816 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 281.49 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,850,816 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 619,557 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,231,259 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,425,408 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 41,156 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,272,415 円　　　　（　 69,516 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２４ＫＴ１　　　　-51	3,502 ( 3,491)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,502	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,330 円/㎡　月額支払賃料（　 3,313 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２４ＫＴ１　　　　-602	2,841 ( 2,834)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	3,157
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

松山 5-201　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	329,500 円	65,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	354,033 円	8,850,816　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 390,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 553,500 円	65,900,000　×　　 60.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	65,900 円	65,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	65,900 円	65,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,758,833 円　（　　　　　　 14,780 円／㎡）　　（経費率　　 21.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9450

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	65,900,000 円	設計監理料率　 205,000 円／㎡　×　 312.15 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0736	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0583 ×　 40 ％　＋　0.0711 × 30 ％　＋ 0.0965 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,850,240 円（　　　　　 40,758 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,272,415 円
②総費用	1,758,833 円
③純収益　①－②	6,513,582 円
④建物等に帰属する純収益	4,850,240 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,663,342 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,571,858 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,209 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,437,160 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 264,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

松山 5-201　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	松山市道後湯之町甲１５７０番	5000000143778-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考