別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
松山 5-19　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
松山 5-19 愛媛県 愛媛第１ 氏名  不動産鑑定士　井上　往美   TEL.
鑑定評価額 231,000,000 円  １㎡当たりの価格 136,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 110,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月23日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 松山市東石井２丁目３２４番１外
｢東石井２－２１－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 1,701  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)

（その他）



(90,200)
不整形
1.5:1		 店舗

Ｓ2		 店舗、事務所等が建
ち並ぶ路線商業地域
 西30m国道、南側道 水道、下水 いよ立花

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南   250 ｍ、北   170 ｍ ②標準的使用 沿道サービス施設地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３０ｍ国道 交通

施設		 いよ立花駅南方　１．
４㎞
 法令

規制		 近商
(90,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線国道沿線の松山ＩＣの北側に位置する良好な立地条件から、郊外沿道型店舗が集積しつつあり、今後も現状
の状況が維持されるものと予測する。地価水準は横ばいからやや上昇基調に入っている。
(3)最有効使用の判定 沿道サービス施設地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
不整形　　　　　　　　　　　　　  -1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    136,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     68,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は松山市内および周辺部の沿道サービス施設等が建ち並ぶ路線商業地域一円。需要者の中心は、沿道サービ
ス業の県内企業や個人事業者に加え、県外からの大手資本も参入が見られる。コロナ禍以前の地価回復傾向は一旦中断
したものの、当該地域の潜在的需要は相対的に強いことから、地価は今後も底堅く推移すると思われる。取引は複合不
動産を対象とするにとどまるため、価格の中心は認めがたい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は郊外型路線商業地域で、建物は低層で広大な駐車場を要する店舗、事業所が多く、土地の収益価格は低位に
試算される必然性がある。一方、比準価格は類似地域における規範性の高い取引事例を採用しており、市場性を適確に
反映した価格である。よって、比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との均衡にも留意して、上
記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　松山 5-17                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    154,000 円／㎡		 [100.6]
100		 100
[100.0]		 100
[114.1]		 [100.0]
100		 136,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    135,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 長期下落のトレンドから反転へ市場の位相は
変化しているが、価格の二極化傾向はなお強
い。建築費の高騰は、土地利用拡大の抑制要
因になっている。

立地の良い路線商業地域は、潜在的な店舗出
店需要は底堅く、地価はゆるやかな上昇を示
している。


特にない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 松山 5-19　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ１

-21		 松山市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 東6m私道、
南2.8m、角地
２住居

(60,200)
b ２４Ｋ１

-1809		 松山市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北28m市道、
南5.8m、
二方路
近商

(90,200)
c ２４Ｋ１Ｙ

-340		 松山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東34m国道、
西10m、
二方路
近商

(80,200)
d ２４Ｋ１Ｙ

-1827		 松山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東24m国道、
北4m、西2m、
三方路
近商
埋蔵文化財包蔵地
(90,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
138,197  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.9]
139,734 		 100
[  95.6]
146,165 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
146,000 
b (　           ) 
105,430  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[  92.0]		 100
[  86.7]
132,442 		 100
[  99.0]
133,780 
134,000 
c (　           ) 
93,458  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.9]
115,523 		 100
[  85.9]
134,485 
134,000 
d (　           ) 
132,534  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  92.7]
142,971 		 100
[ 102.0]
140,168 
140,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -13.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 -19.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    136,000 円／㎡]  



松山 5-19　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

19,851,803 
4,358,224 
15,493,579 
9,347,200 
6,146,379 		 （　0.9450）
5,808,328 		 （  5.3 -  0.3 ）
5.0％  
⑧収益価格 　    116,166,560 円　　　　（　     68,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
松山 5-19　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 600.00 Ｓ1 600.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商

 90 ％   200 ％   200 ％   1,701 ㎡     55.0 m x   40.0 m  前面道路：国道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平家建店舗の一棟貸しを想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一括賃貸のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
600.00 
100.0 
600.00 
2,823 
1,693,800 		 6.0  10,162,800 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
600.00 
100.0 
600.00 

1,693,800 		 10,162,800 
0 
⑨年額支払賃料      1,693,800 円　×　12ヶ月　＝　      20,325,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     600.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   6,000 円／台　×　   5 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         360,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金より担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        20,325,600 円　　×　　   4.5 ％                          
＋　　　         360,000 円　　×　　   4.5 ％　＝　　       930,852 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 19,754,748 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        10,162,800 円　×　　  95.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          97,055 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      19,851,803 円　　　　（　        11,671 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４ＫＴ１
　　　　-161		 2,665  
(   2,653) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
2,803 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,837 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,823 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４ＫＴ１
　　　　-400		 2,668  
(   2,658) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]
2,865 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
松山 5-19　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 635,000 円  　　　　    127,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 827,424 円  　　　       20,685,600　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,575,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,066,800 円  　　　　    127,000,000　×　　  60.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料       127,000 円  　　　　    127,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       127,000 円  　　　　    127,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,358,224 円　（　　　　　　         2,562 円／㎡）　　（経費率　　  22.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9450    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 127,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 205,000 円／㎡　×　     600.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0736     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0583 ×　 40 ％　＋　0.0711 ×  30 ％　＋ 0.0965 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,347,200 円  
（　　　　　         5,495 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 19,851,803 円      
②総費用 4,358,224 円      
③純収益　①－② 15,493,579 円      
④建物等に帰属する純収益 9,347,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,146,379 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,808,328 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,415 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    116,166,560 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      68,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 松山 5-19　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　松山市東石井二丁目３２４番１
 5000000429132-0000
2 　松山市東石井二丁目３２４番４
 5000000429135-0000
3 　松山市東石井二丁目３２５番１
 5000000429137-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
松山 5-19　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
松山 5-19 愛媛県 愛媛第１ 氏名  不動産鑑定士　大河　功一   TEL.
鑑定評価額 231,000,000 円  １㎡当たりの価格 136,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 110,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月18日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 松山市東石井２丁目３２４番１外
｢東石井２－２１－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 1,701  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)

（その他）



(90,200)
不整形
1.5:1		 店舗

Ｓ2		 店舗、事務所等が建
ち並ぶ路線商業地域
 西30m国道、南側道 水道、下水 いよ立花

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南   250 ｍ、北   170 ｍ ②標準的使用 沿道サービス施設地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３０ｍ　国道 交通

施設		 いよ立花駅　南方

1.4km		 法令

規制		 近商
(90,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 松山ＩＣの北方に位置する郊外の路線商業地域として成熟している。今後も現状の環境が維持され、同様の利用
状況が継続するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 沿道サービス施設地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
不整形　　　　　　　　　　　　　  -1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    136,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     65,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は市内全域の幹線道路沿いの路線商業地域及び南部郊外の商業地域の圏域。需要者の中心は沿道サービス施
設としての店舗等の用に供する県内外の企業及び個人事業者である。店舗地需要は全国展開している大手資本による借
地形式が中心であるが、購入需要も回復しつつある。商業地は取引件数が少なく、規模によってさまざまであり、中心
価格帯は見い出し難い状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 商業地においては収益価格を重視すべきであるが、市内の路線商業地においては元本に見合う賃料収受ができておらず
、建築費の高騰もあって低位に試算されている。また現下の地域経済状況等は先行き不透明感があり、賃料収入に基づ
く収益予測には限界がある。よって、市場の実態を反映して相対的信頼性に優る比準価格を重視し、収益価格を参酌の
うえ、代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　松山 5-17                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    154,000 円／㎡		 [100.6]
100		 100
[100.0]		 100
[114.1]		 [100.0]
100		 136,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    135,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに持ち直しているが、人手不足
や物価高騰などを原因とする工事の長期化、
建築費の高騰、消費行動の変化が懸念される
。

価格に影響を与える地域要因の大きな変動は
ないが、路線商業地域として熟成している。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 松山 5-19　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ１

-619		 松山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東25.5m国道、
南8m、北5.7m、
三方路
近商

(90,200)
b ２４Ｋ１Ｙ

-796		 松山市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東8m市道、
北3.3m、
西2.7m、
三方路
近商

(100,300)
c ２４Ｋ１Ｙ

-920		 松山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北28m県道、
南6m、二方路
準工
特別用途地区
(70,200)
d ２４Ｋ１Ｙ

-1827		 松山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東24m国道、
北4m、西2m、
三方路
近商
埋蔵文化財包蔵地
(90,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
131,170  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 124.8]
105,104 		 100
[  77.6]
135,443 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
135,000 
b (　           ) 
134,231  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.9]
134,365 		 100
[  99.5]
135,040 
135,000 
c (　           ) 
117,971  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
114,535 		 100
[  84.2]
136,027 
136,000 
d (　           ) 
132,534  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  92.7]
142,971 		 100
[ 104.0]
137,472 
137,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    136,000 円／㎡]  



松山 5-19　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

19,373,956 
4,133,224 
15,240,732 
9,347,200 
5,893,532 		 （　0.9450）
5,569,388 		 （  5.3 -  0.3 ）
5.0％  
⑧収益価格 　    111,387,760 円　　　　（　     65,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
松山 5-19　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 600.00 Ｓ1 600.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商

 90 ％   200 ％   200 ％   1,701 ㎡     55.0 m x   40.0 m  前面道路：国道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一棟貸しを想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
600.00 
100.0 
600.00 
2,789 
1,673,400 		 6.0  10,040,400 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
600.00 
100.0 
600.00 

1,673,400 		 10,040,400 
0 
⑨年額支払賃料      1,673,400 円　×　12ヶ月　＝　      20,080,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     600.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        20,080,800 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       803,232 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 19,277,568 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        10,040,400 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          96,388 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      19,373,956 円　　　　（　        11,390 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４ＫＴ１
　　　　-613		 2,132  
(   2,118) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 90.0]
2,925 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,803 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,789 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４ＫＴ１
　　　　-758		 2,172  
(   2,161) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,681 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
松山 5-19　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 635,000 円  　　　　    127,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 602,424 円  　　　       20,080,800　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,575,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,066,800 円  　　　　    127,000,000　×　　  60.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料       127,000 円  　　　　    127,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       127,000 円  　　　　    127,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,133,224 円　（　　　　　　         2,430 円／㎡）　　（経費率　　  21.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9450    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 127,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 205,000 円／㎡　×　     600.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0736     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0583 ×　 40 ％　＋　0.0711 ×  30 ％　＋ 0.0965 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,347,200 円  
（　　　　　         5,495 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 19,373,956 円      
②総費用 4,133,224 円      
③純収益　①－② 15,240,732 円      
④建物等に帰属する純収益 9,347,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,893,532 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,569,388 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,274 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    111,387,760 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      65,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 松山 5-19　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　松山市東石井二丁目３２４番１
 5000000429132-0000
2 　松山市東石井二丁目３２４番４
 5000000429135-0000
3 　松山市東石井二丁目３２５番１
 5000000429137-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考