別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
松山 5-18　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
松山 5-18 愛媛県 愛媛第１ 氏名  不動産鑑定士　藤本　孝明   TEL.
鑑定評価額 129,000,000 円  １㎡当たりの価格 103,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 82,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 松山市南久米町２２６番１外
 ②地積
　(㎡)		 1,256  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)

（その他）
台形
1:1.5		 店舗、事務所兼共同
住宅
ＲＣ6		 店舗、共同住宅等が
多い駅前の商業地域
 北東10m県道、西側道 水道、ガス、下水 久米

220m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.0 ｍ、奥行　約　　  37.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １０ｍ県道 交通

施設		 久米駅北西方

220m		 法令

規制		 ２住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は駅に近接した幹線道路沿線の商業地域であり近年繁華性に大きな変化は認められないことから今後も
現状維持のまま推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 店舗兼共同住宅地としての利用と判定した。 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0
台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    103,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     10,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、松山市南東部郊外幹線道路沿線に展開する路線商業地域を中心とした広域的商業地域一円。中心需要者
は県内外の商業収益又は事業収益を目的とした法人、個人資本である。標準地が存する路線は商業地域として熟成して
おり繁華性に大きな変化は認められないものの、駅に近接し利便性が良好な地域であることから共同住宅需要も多い。
需要中心価格帯は㎡当り概ね１０万円程度と判断する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 １階店舗２階以上共同住宅のＲＣ６階建を前提に基づき求めた収益価格は低位に求められた。建築費が高騰している昨
今、投資採算性の観点において採算性が悪く投下資本に見合った効果を得ることができない。以上から本件においては
比準価格を中心に、収益価格を参酌し代表標準地価格及び前年標準地価格等との検討を行い熟考した結果、比準価格を
もって鑑定評価額とすることを妥当と判断し、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　松山 5-17                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    154,000 円／㎡		 [100.6]
100		 100
[100.0]		 100
[148.4]		 [100.0]
100		 104,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    103,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍も落ち着き、景気は回復傾向にある
が、将来的にはやや不透明である。



熟成した駅前の商業地域であり繁華性に大き
な変化は認められない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +40.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 松山 5-18　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ１

-619		 松山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東25.5m国道、
南8m、北5.7m、
三方路
近商

(90,200)
b ２４Ｋ１

-2281		 松山市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南9m県道、
東1.6m、角地
２住居

(60,200)
c ２４Ｋ１Ｙ

-2237		 松山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南9m県道、
西1m、北1m、
三方路
２住居

(60,200)
d ２４Ｋ１Ｙ

-2238		 松山市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東10.5m県
道、中間画地
近商

(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
131,170  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 124.8]
105,104 		 100
[ 100.7]
104,373 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
104,000 
b (　           ) 
51,126  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  63.0]
81,152 		 100
[  80.4]
100,935 
101,000 
c (　           ) 
78,643  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
87,381 		 100
[  82.2]
106,303 
106,000 
d (　           ) 
106,485  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
109,778 		 100
[ 109.1]
100,621 
101,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　 -37.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    103,000 円／㎡]  



松山 5-18　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内宅地であり、適正な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

38,941,186 
8,292,784 
30,648,402 
29,948,500 
699,902 		 （　0.9482）
663,647 		 （  5.3 -  0.3 ）
5.0％  
⑧収益価格 　     13,272,940 円　　　　（　     10,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
松山 5-18　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 400.02 ＲＣ6 2,251.21
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居

 60 ％   200 ％   200 ％   1,256 ㎡     28.6 m x   37.4 m  前面道路：県道     　  10.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階以上はファミリータイプ共同住宅 ⑦有効率　  83.4 ％
の理由		 標準的有効率
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
335.04 
82.1 
275.01 
2,919 
802,754 		 6.0  4,816,524 
0.0  0 

 2～ 5		 共同住宅
400.02 
86.6 
346.33 
1,510 
522,958 		 3.0  1,568,874 
0.0  0 

 6～ 6		 共同住宅
275.12 
78.7 
216.58 
1,510 
327,036 		 3.0  981,108 
0.0  0 

  ～  		 塔屋
40.97 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,251.21 
83.4 
1,876.91 

3,221,622 		 12,073,128 
0 
⑨年額支払賃料      3,221,622 円　×　12ヶ月　＝　      38,659,464 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,876.91 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   7,000 円／台　×　  25 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       2,100,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        38,659,464 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       2,100,000 円　　×　　       ％　＝　　     1,932,973 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 38,826,491 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        12,073,128 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         114,695 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      38,941,186 円　　　　（　        31,004 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４ＫＴ１
　　　　-604		 2,982  
(   2,855) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,074 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,934 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,919 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４ＫＴ１
　　　　-58		 2,234  
(   2,224) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,793 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
松山 5-18　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,225,000 円  　　　　    445,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,222,784 円  　　　       40,759,464　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      217,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,738,000 円  　　　　    445,000,000　×　　  60.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料       445,000 円  　　　　    445,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       445,000 円  　　　　    445,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,292,784 円　（　　　　　　         6,603 円／㎡）　　（経費率　　  21.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9482    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 445,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 192,000 円／㎡　×　   2,251.21 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0673     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0548 ×　 40 ％　＋　0.0651 ×  40 ％　＋ 0.0965 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 29,948,500 円  
（　　　　　        23,844 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 38,941,186 円      
②総費用 8,292,784 円      
③純収益　①－② 30,648,402 円      
④建物等に帰属する純収益 29,948,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 699,902 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 663,647 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          528 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     13,272,940 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      10,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 松山 5-18　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　松山市南久米町２２６番１
 5000000463982-0000
2 　松山市南久米町２２６番５
 5000000463986-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
松山 5-18　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
松山 5-18 愛媛県 愛媛第１ 氏名  不動産鑑定士　阿部　一大   TEL.
鑑定評価額 129,000,000 円  １㎡当たりの価格 103,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 82,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月19日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 松山市南久米町２２６番１外
 ②地積
　(㎡)		 1,256  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)

（その他）
台形
1:1.5		 店舗、事務所兼共同
住宅
ＲＣ6		 店舗、共同住宅等が
多い駅前の商業地域
 北東10m県道、西側道 水道、ガス、下水 久米

220m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.0 ｍ、奥行　約　　  37.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １０ｍ県道 交通

施設		 久米駅　北西方

220m		 法令

規制		 ２住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は幹線道路沿線の商業地域として概ね熟成しており、今後も現状と同様の利用状況が維持されるものと
予測する。
(3)最有効使用の判定 店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0
台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    103,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     12,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は松山市郊外の路線商業地域を包含する圏域と判定した。需要者は県内外の企業及び個人事業者等が想定さ
れる。取引価格は規模等により様々で需要の中心となる価格帯は見出しにくい状況にあるが、３３万円／坪程度の物件
を中心に取引が行われている。当該地域は店舗の集積度が比較的高い幹線道路沿いに位置し駅にも近接することから、
沿道サービス型施設のほか、共同住宅用地等としての需要も見込まれ、地価は底堅く推移している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺地域では賃貸収入を目的とした土地取引が殆ど見受けられず、収益性を基礎とした価格形成がなされていない地域
であると判断され、収益価格の相対的規範性は劣る。比準価格は現実の取引実態を反映した実証的な価格であり信頼度
は高い。したがって規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を参考として、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定
評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　松山 5-17                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    154,000 円／㎡		 [100.6]
100		 100
[100.0]		 100
[150.5]		 [100.0]
100		 103,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    103,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇、建築費の高騰等の不安材料を背景
に景気は先行き不透明感を増しており、土地
需要が旺盛な地域は限定される。


駅に近接した旧来からの商業地域であり、地
域要因に特段の変動は認められないが、地価
は比較的堅調に推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +42.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 松山 5-18　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ１

-2281		 松山市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南9m県道、
東1.6m、角地
２住居

(60,200)
b ２４Ｋ１Ｙ

-330		 松山市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西6m市道、
北6m、角地
２中専

(70,200)
c ２４Ｋ１Ｙ

-337		 松山市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東30m国道、
南3m、角地
近商
土地区画整理事業
(100,200)
d ２４Ｋ１Ｙ

-331		 松山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北17.7m市道、
西7m、南4m、
三方路
１住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
51,126  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  63.0]
81,152 		 100
[  79.4]
102,207 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
102,000 
b (　           ) 
94,158  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[  98.8]
105,891 		 100
[ 100.6]
105,259 
105,000 
c (　           ) 
112,411  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  81.6]
137,759 		 100
[ 135.0]
102,044 
102,000 
d (　           ) 
101,887  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  83.2]
122,460 		 100
[ 118.3]
103,516 
104,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -19.0
画地　　　　 -37.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  -1.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　 -18.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　 -16.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    103,000 円／㎡]  



松山 5-18　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

39,045,826 
8,290,101 
30,755,725 
29,948,500 
807,225 		 （　0.9482）
765,411 		 （  5.3 -  0.3 ）
5.0％  
⑧収益価格 　     15,308,220 円　　　　（　     12,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
松山 5-18　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 400.02 ＲＣ6 2,251.21
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居

 60 ％   200 ％   200 ％   1,256 ㎡     28.6 m x   37.4 m  前面道路：県道     　  10.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階以上はファミリータイプ共同住宅 ⑦有効率　  83.4 ％
の理由		 標準的有効率
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
335.04 
82.1 
275.01 
2,836 
779,928 		 6.0  4,679,568 
0.0  0 

 2～ 5		 共同住宅
400.02 
86.6 
346.33 
1,530 
529,885 		 3.0  1,589,655 
0.0  0 

 6～ 6		 共同住宅
275.12 
78.7 
216.58 
1,530 
331,367 		 3.0  994,101 
0.0  0 

  ～  		 塔屋
40.97 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,251.21 
83.4 
1,876.91 

3,230,835 		 12,032,289 
0 
⑨年額支払賃料      3,230,835 円　×　12ヶ月　＝　      38,770,020 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,876.91 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   7,000 円／台　×　  25 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       2,100,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        38,770,020 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       2,100,000 円　　×　　       ％　＝　　     1,938,501 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 38,931,519 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        12,032,289 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         114,307 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      39,045,826 円　　　　（　        31,087 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４ＫＴ１
　　　　-604		 2,982  
(   2,855) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,982 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,850 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,836 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４ＫＴ１
　　　　-57		 2,194  
(   2,176) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
2,717 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
松山 5-18　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,225,000 円  　　　　    445,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,226,101 円  　　　       40,870,020　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      211,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,738,000 円  　　　　    445,000,000　×　　  60.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料       445,000 円  　　　　    445,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       445,000 円  　　　　    445,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,290,101 円　（　　　　　　         6,600 円／㎡）　　（経費率　　  21.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9482    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 445,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 192,000 円／㎡　×　   2,251.21 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0673     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0548 ×　 40 ％　＋　0.0651 ×  40 ％　＋ 0.0965 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 29,948,500 円  
（　　　　　        23,844 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 39,045,826 円      
②総費用 8,290,101 円      
③純収益　①－② 30,755,725 円      
④建物等に帰属する純収益 29,948,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 807,225 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 765,411 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          609 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     15,308,220 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      12,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 松山 5-18　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　松山市南久米町２２６番１
 5000000463982-0000
2 　松山市南久米町２２６番５
 5000000463986-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
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備考