令和6年1月11日　提出 松山 5-16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松山 5-16 愛媛県 愛媛第１ 氏名  不動産鑑定士　清田　明弘   TEL.

鑑定評価額 35,500,000 円  １㎡当たりの価格 311,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月7日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 245,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松山市大街道３丁目５番２外 ②地積 　(㎡) 114   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) 準防 （その他） 駐車場整備地区 (90,400) 台形 1:1.5 店舗兼住宅 Ｗ2 小売店舗、事務所等 が建ち並ぶ商業地域 北西12m市道 水道、ガス、下水 大街道 220m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    15 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 大街道駅北方 280m 法令 規制 商業 (90,400) 準防  駐車場整備地区 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、小売店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域であり、観光客向けの飲食店等も多い。今後も現状と同様 の利用状況が維持されるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    311,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     93,700 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、松山市中心部に近い商業地域であり、特に代替競争関係にあるのは、観光客を対象とする店舗立地が可 能な商業地域の圏域である。需要者の中心は、県内外の法人であり、個人事業者も見られる。当該地域は松山城への登 山口が近接しており、観光客向けの店舗が多く、飲食業を中心に新規出店も活発で、需要も底堅い地域である。地価は 、上昇傾向で推移している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域周辺は、収益性、投資採算性を判断基準とする需要が認められる地域であるが、自用目的での取引も多い地域 であり、賃料の遅効性等から収益価格は低位に求められた。よって、市中心郊近郊の商業地としての市場性を反映した 価格と認められる比準価格を標準とし、低位に算出された収益価格を充分参酌し、さらに、前年価格及び近隣地域の市 場動向等も考慮し鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    308,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の収束で、松山市中心部商業地の地 価は、持ち直しの傾向にあり、横ばいか、や や上昇傾向で推移している。 観光業はコロナ禍で深刻な打撃を受けていた が、観光客も徐々に戻っており、地価は上昇 傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％