別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
松山 5-11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
松山 5-11 愛媛県 愛媛第１ 氏名  不動産鑑定士　新玉　明生   TEL.
鑑定評価額 46,200,000 円  １㎡当たりの価格 207,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 165,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 松山市三番町２丁目１０番１０
 ②地積
　(㎡)		 223  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
駐車場整備地区


(90,360)

1:3.5		 店舗

Ｓ7		 中高層飲食店ビルが
建ち並ぶ商業地域
 西6m市道 水道、ガス、下水 大街道

310m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６ｍ市道 交通

施設		 大街道電停南方

310m		 法令

規制		 商業
(90,360)
準防 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は松山市中心部の飲食店舗の多い商業地域で、今後も同様の利用状況が継続していくものと予測する。
地域はコロナ禍の影響を強く受けた地域であるが、近時、経済活動は徐々に戻りつつある状況である。
(3)最有効使用の判定 中層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    207,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      7,130 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は松山市中心部の商業地域の圏域で、中でも代替性が高いのは飲食店の多い地域である。需要者は県内外の
法人、個人事業者、不動産投資家等多岐にわたる。近隣地域等は飲食店を中心とする地域ゆえコロナ禍の影響を強く受
け、収益性が落ちている状況下であるが、松山市の経済活動は回復傾向で、近隣地域等においても一部では改善の兆が
うかがえる。近隣地域等での需要の中心的な価格帯は、取引規模等により価格帯はまちまちであり、見出し難い状況。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は対象標準地と価格牽連性を有する取引事例から試算された市場価値を適切に反映した価格である。収益価格
は近年の建築費の高騰等もあり近隣地域等の商業地では元本に見合う賃料収受ができていない状況ゆえ低位に試算され
、また近時の地域経済情勢は将来の不透明さが強く収益予測に限界がある現状ゆえ、結果、比準価格に劣後する。よっ
て比準価格を重視し、収益価格は参考に、代表標準地価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　松山 5-12                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    358,000 円／㎡		 [100.8]
100		 100
[100.0]		 100
[174.1]		 [100.0]
100		 207,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    207,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 松山市では物価上昇等による将来の不透明感
は強いが、コロナ禍での停滞から地域経済は
回復傾向で、好立地な地域での地価上昇地点
が増加している。

地域は飲食店を中心とした地域ゆえ、コロナ
禍の影響を強く受け、店舗の撤退、賃料減額
等の事例も見られるが、近時、一部に回復の
兆しが見られる。

個別的要因に特段の変動は無い。市場競争力
は普通程度である。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +8.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +58.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 松山 5-11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ１Ｙ

-505		 松山市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西6m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,500)
b ２４Ｋ１Ｙ

-803		 松山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,360)
c ２４Ｋ１Ｙ

-506		 松山市

 底地


   
（　          ） 		 長方形 南15m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
d ２４Ｋ１Ｙ

-781		 松山市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北15.3m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
215,517  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 100.0]
228,675 		 100
[ 109.2]
209,409 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
209,000 
b (　           ) 
166,860  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
166,860 		 100
[  81.3]
205,240 
205,000 
c (　    246,240) 
246,240  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
247,471 		 100
[ 116.8]
211,876 
212,000 
d (　           ) 
161,751  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  70.0]		 100
[  90.0]
256,748 		 100
[ 123.3]
208,230 
208,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    207,000 円／㎡]  



松山 5-11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の土地であり、土地の再調達原価の把握ができないため適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

15,023,678 
3,384,354 
11,639,324 
11,555,200 
84,124 		 （　0.9450）
79,497 		 （  5.3 -  0.3 ）
5.0％  
⑧収益価格 　      1,589,940 円　　　　（　      7,130 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
松山 5-11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 158.00 Ｓ5 790.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車場整備地区
 90 ％   400 ％   360 ％   223 ㎡      8.2 m x   27.8 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階から５階すべて店舗の部分貸しを想定。 ⑦有効率　  82.0 ％
の理由		 共用スペース等を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
158.00 
70.0 
110.58 
2,695 
298,013 		 6.0  1,788,078 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
158.00 
85.0 
134.29 
2,011 
270,057 		 6.0  1,620,342 
0.0  0 

 3～ 5		 店舗
158.00 
85.0 
134.29 
1,951 
262,000 		 6.0  1,572,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
790.00 
82.0 
647.74 

1,354,070 		 8,124,420 
0 
⑨年額支払賃料      1,354,070 円　×　12ヶ月　＝　      16,248,840 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     647.74 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        16,248,840 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,299,907 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 14,948,933 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,124,420 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          74,745 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      15,023,678 円　　　　（　        67,371 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４ＫＴ１
　　　　-768		 2,368  
(   2,366) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
2,685 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,708 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,695 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４ＫＴ１
　　　　-167		 2,462  
(   2,453) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,896 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
松山 5-11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 785,000 円  　　　　    157,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 649,954 円  　　　       16,248,840　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      316,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,318,800 円  　　　　    157,000,000　×　　  60.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料       157,000 円  　　　　    157,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       157,000 円  　　　　    157,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,384,354 円　（　　　　　　        15,176 円／㎡）　　（経費率　　  22.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9450    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 157,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 193,000 円／㎡　×　     790.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0736     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0583 ×　 40 ％　＋　0.0711 ×  30 ％　＋ 0.0965 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,555,200 円  
（　　　　　        51,817 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 15,023,678 円      
②総費用 3,384,354 円      
③純収益　①－② 11,639,324 円      
④建物等に帰属する純収益 11,555,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 84,124 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 79,497 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          356 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      1,589,940 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       7,130 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 松山 5-11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　松山市三番町二丁目１０番１０
 5000000103671-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月9日　提出
松山 5-11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
松山 5-11 愛媛県 愛媛第１ 氏名  不動産鑑定士　福溜　幸一   TEL.
鑑定評価額 46,200,000 円  １㎡当たりの価格 207,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 165,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月24日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 松山市三番町２丁目１０番１０
 ②地積
　(㎡)		 223  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
駐車場整備地区


(90,360)

1:3.5		 店舗

Ｓ7		 中高層飲食店ビルが
建ち並ぶ商業地域
 西6m市道 水道、ガス、下水 大街道

310m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６ｍ市道 交通

施設		 大街道電停南方

310m		 法令

規制		 商業
(90,360)
準防 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 松山市中心部の飲食店舗を中心とした商業地域である。新型コロナウイルス感染症の影響により一時繁華性が低
下したが、回復しつつある。今後はテナント等の入居状況がさらに改善するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    207,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      9,520 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は松山市中心部の商業地域一円で、特に代替性の高い地域は飲食店等が多い大街道周辺の商業地域である。
需要者は県内の個人及び事業者がほとんどである。飲食店を中心とした地域は幾分回復しつつあるものの、新型コロナ
ウイルス感染症の影響によりテナントの退出が続き、収益性が落ちている状況にある。中心となる価格帯は、規模、繁
華性等の状況によりまちまちであるため、見出し難い状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 地価及び建築費に見合う賃料収受ができておらず、さらに建築費の高騰も続いていることから収益価格は低位に求めら
れた。一方、比準価格は、相対的に信頼性の高い複数の事例により試算されており、精度が高い。したがって、精度の
高い比準価格を妥当と認め、収益価格を斟酌し、代表標準地及び周辺標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記
のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　松山 5-12                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    358,000 円／㎡		 [100.8]
100		 100
[100.0]		 100
[174.1]		 [100.0]
100		 207,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    207,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍が落着き、商業地域への投資が再開
し始め、高値の取引も散見される等活発な投
資環境が戻りつつある。


飲食店舗が中心の当該地域では、テナントの
入居は改善しつつあるものの、コロナ禍前の
水準には依然として回復していない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +8.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +58.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 松山 5-11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ１

-489		 松山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北8m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,480)
b ２４Ｋ１

-2266		 松山市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,500)
c ２４Ｋ１Ｙ

-780		 松山市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南12m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,500)
d ２４Ｋ１Ｙ

-781		 松山市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北15.3m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
230,171  		 100
[ 125.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
184,873 		 100
[  92.7]
199,431 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
199,000 
b (　           ) 
256,536  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
256,536 		 100
[ 118.5]
216,486 
216,000 
c (　           ) 
262,933  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
262,933 		 100
[ 126.6]
207,688 
208,000 
d (　           ) 
161,751  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  70.0]		 100
[  90.0]
256,748 		 100
[ 125.4]
204,743 
205,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 買進み

 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +16.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    207,000 円／㎡]  



松山 5-11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり再調達原価が把握できなかったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

15,053,135 
3,385,628 
11,667,507 
11,555,200 
112,307 		 （　0.9450）
106,130 		 （  5.3 -  0.3 ）
5.0％  
⑧収益価格 　      2,122,600 円　　　　（　      9,520 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
松山 5-11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 158.00 Ｓ5 790.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車場整備地区
 90 ％   400 ％   360 ％   223 ㎡      8.2 m x   27.8 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗各階を部分貸し。 ⑦有効率　  82.0 ％
の理由		 エレベーターホール、屋内廊下階段等を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
158.00 
70.0 
110.58 
2,736 
302,547 		 6.0  1,815,282 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
158.00 
85.0 
134.29 
2,000 
268,580 		 6.0  1,611,480 
0.0  0 

 3～ 5		 店舗
158.00 
85.0 
134.29 
1,950 
261,866 		 6.0  1,571,196 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
790.00 
82.0 
647.74 

1,356,725 		 8,140,350 
0 
⑨年額支払賃料      1,356,725 円　×　12ヶ月　＝　      16,280,700 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     647.74 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        16,280,700 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,302,456 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 14,978,244 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,140,350 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          74,891 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      15,053,135 円　　　　（　        67,503 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４ＫＴ１
　　　　-250		 3,040  
(   3,025) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[121.0]		 100
[ 90.0]
2,792 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,750 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,736 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４ＫＴ１
　　　　-609		 2,926  
(   2,912) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
2,706 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
松山 5-11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 785,000 円  　　　　    157,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 651,228 円  　　　       16,280,700　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      316,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,318,800 円  　　　　    157,000,000　×　　  60.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料       157,000 円  　　　　    157,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       157,000 円  　　　　    157,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,385,628 円　（　　　　　　        15,182 円／㎡）　　（経費率　　  22.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9450    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 157,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 193,000 円／㎡　×　     790.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0736     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0583 ×　 40 ％　＋　0.0711 ×  30 ％　＋ 0.0965 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,555,200 円  
（　　　　　        51,817 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 15,053,135 円      
②総費用 3,385,628 円      
③純収益　①－② 11,667,507 円      
④建物等に帰属する純収益 11,555,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 112,307 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 106,130 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          476 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,122,600 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       9,520 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 松山 5-11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　松山市三番町二丁目１０番１０
 5000000103671-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考