別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
松山 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
松山 5-8 愛媛県 愛媛第１ 氏名  不動産鑑定士　大河　功一   TEL.
鑑定評価額 43,700,000 円  １㎡当たりの価格 172,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 135,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月18日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 松山市平和通２丁目５番４
 ②地積
　(㎡)		 254  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(90,300)

1:2		 店舗兼共同住宅

ＲＣ6		 中層店舗ビル、小売
店舗等が建ち並ぶ商
業地域		 南30m市道 水道、ガス、下水 鉄砲町

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   160 ｍ、西   140 ｍ、南    60 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３０ｍ　市道 交通

施設		 鉄砲町電停　南東方

150m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗共同住宅や事務所が多い商業地域として熟成しており、大学等文教施設にも近い。今後も同様の利用状況で
推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    172,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     74,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は市中心部に近い幹線道路沿いの商業地域。需要者の中心は沿道サービス施設としての店舗及び共同住宅等
の用に供する県内外の企業及び個人事業者である。店舗地需要は全国展開している大手資本による借地形式が中心であ
るが、背後に愛媛大学や松山大学が立地することから、共同住宅としての需要が多く見込めるエリアである。商業地は
取引件数が少なく、規模によってさまざまであり、中心価格帯は見い出し難い状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 商業地においては収益価格を重視すべきであるが、自社ビル等の自己使用物件が多く、テナント需要も弱く、建築費の
高騰もあって低位に試算されている。また現下の地域経済状況等は先行き不透明感があり、賃料収入に基づく収益予測
には限界がある。よって、市場の実態を反映して相対的信頼性に優る比準価格を重視し、収益価格を参酌のうえ、代表
標準地との均衡に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　松山 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    232,000 円／㎡		 [101.3]
100		 100
[100.0]		 100
[135.2]		 [100.0]
100		 174,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    171,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに持ち直しているが、人手不足
や物価高騰などを原因とする工事の長期化、
建築費の高騰、消費行動の変化が懸念される
。

価格に影響を与える地域要因の大きな変動は
ないが、背後の文教施設により、商住ともに
需要は根強い。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +30.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 松山 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ１Ｙ

-801		 松山市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西10.6m県道、
中間画地
近商

(90,300)
b ２４Ｋ１

-1697		 松山市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南30m市道、
東5.5m、角地
近商

(100,300)
c ２４Ｋ１Ｙ

-1810		 松山市

 更地


   
（　          ） 		 台形 西12m市道、
中間画地
近商

(90,300)
d ２４Ｋ１Ｙ

-2233		 松山市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北10m県道、
南4m、二方路
２住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
148,836  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
148,836 		 100
[  89.4]
166,483 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
166,000 
b (　           ) 
155,938  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
148,958 		 100
[  85.0]
175,245 
175,000 
c (　           ) 
220,843  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 130.0]
169,879 		 100
[  96.0]
176,957 
177,000 
d (　           ) 
145,747  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  97.0]		 100
[ 100.0]
150,255 		 100
[  89.4]
168,070 
168,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    172,000 円／㎡]  



松山 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

14,237,792 
2,783,204 
11,454,588 
10,451,700 
1,002,888 		 （　0.9450）
947,729 		 （  5.3 -  0.3 ）
5.0％  
⑧収益価格 　     18,954,580 円　　　　（　     74,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
松山 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 136.59 Ｓ8 874.52
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   300 ％   300 ％   254 ㎡     11.5 m x   22.5 m  前面道路：市道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階以上共同住宅（ワンルーム） ⑦有効率　  81.7 ％
の理由		 地域の同種建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
136.59 
78.8 
107.59 
2,171 
233,578 		 6.0  1,401,468 
0.0  0 

 2～ 8		 共同住宅
104.54 
82.9 
86.68 
1,650 
143,022 		 3.0  429,066 
0.0  0 

  ～  		 塔屋
6.15 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
874.52 
81.7 
714.35 

1,234,732 		 4,404,930 
0 
⑨年額支払賃料      1,234,732 円　×　12ヶ月　＝　      14,816,784 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     714.35 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　   1 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         120,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        14,816,784 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         120,000 円　　×　　       ％　＝　　       740,839 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 14,195,945 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,404,930 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          41,847 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      14,237,792 円　　　　（　        56,054 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４ＫＴ１
　　　　-608		 2,183  
(   2,179) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,251 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,182 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,171 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４ＫＴ１
　　　　-761		 2,070  
(   2,064) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,112 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
松山 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 735,000 円  　　　　    147,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 448,104 円  　　　       14,936,784　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       71,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,234,800 円  　　　　    147,000,000　×　　  60.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料       147,000 円  　　　　    147,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       147,000 円  　　　　    147,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,783,204 円　（　　　　　　        10,957 円／㎡）　　（経費率　　  19.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9450    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 147,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 163,000 円／㎡　×　     874.52 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0711     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0583 ×　 40 ％　＋　0.0711 ×  40 ％　＋ 0.0965 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,451,700 円  
（　　　　　        41,148 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 14,237,792 円      
②総費用 2,783,204 円      
③純収益　①－② 11,454,588 円      
④建物等に帰属する純収益 10,451,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,002,888 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 947,729 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,731 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     18,954,580 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      74,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 松山 5-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　松山市平和通二丁目５番４
 5000000223707-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
松山 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
松山 5-8 愛媛県 愛媛第１ 氏名  不動産鑑定士　藤本　孝明   TEL.
鑑定評価額 43,700,000 円  １㎡当たりの価格 172,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 135,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 松山市平和通２丁目５番４
 ②地積
　(㎡)		 254  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(90,300)

1:2		 店舗兼共同住宅

ＲＣ6		 中層店舗ビル、小売
店舗等が建ち並ぶ商
業地域		 南30m市道 水道、ガス、下水 鉄砲町

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   160 ｍ、西   140 ｍ、南    60 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３０ｍ市道 交通

施設		 鉄砲町駅南東方

150m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域には一部高層共同住宅等も見受けられるが、主は中低層の店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域であ
る。市中心部商業地地価は停滞から上昇傾向にあると判断する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地としての利用と判定した。 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    172,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     70,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、松山市中心部及び幹線道路沿線に展開する広域的商業地域一円。中心需要者は商業収益目的の県内外の
法人個人資本である。また背後に大学が２校存し学生賃貸需要が旺盛であることから、賃貸収益目的の投資法人資本等
も需要者の一角を占める。中低層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域であり、需要の回復から地価は上昇傾向にあ
る。需要中心価格帯は㎡当り概ね１７万円程度と判定する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 １階店舗２階以上共同住宅のＳ造８階建を前提に基づき求めた収益価格は低位に求められた。建築費が高騰している昨
今、投資採算性の観点において採算性が悪く投下資本に見合った効果を得ることができない。以上から本件においては
比準価格を中心に、収益価格を参酌し代表標準地価格及び前年標準地価格等との検討を行い熟考した結果、比準価格を
もって鑑定評価額とすることを妥当と判断し、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　松山 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    232,000 円／㎡		 [101.3]
100		 100
[100.0]		 100
[136.3]		 [100.0]
100		 172,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    171,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市中心部においては近年数カ所で再開発が行
われ、また進行中であり投資需要は高まりつ
つある。


背後の大学の学生を顧客とした賃貸需要及び
店舗等が多い。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +31.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 松山 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ１

-2120		 松山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北12m市道、
中間画地
近商

(90,300)
b ２４Ｋ１

-757		 松山市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北10m県道、
西11m、南1m、
三方路
近商

(100,300)
c ２４Ｋ１

-488		 松山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西12m市道、
中間画地
近商

(90,300)
d ２４Ｋ１

-1697		 松山市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南30m市道、
東5.5m、角地
近商

(100,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
141,844  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
141,844 		 100
[  81.8]
173,403 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
173,000 
b (　           ) 
222,615  		 100
[ 120.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 110.0]
169,491 		 100
[  97.5]
173,837 
174,000 
c (　           ) 
164,262  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
164,755 		 100
[  96.0]
171,620 
172,000 
d (　           ) 
155,938  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
148,958 		 100
[  88.0]
169,270 
169,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 買進み

 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    172,000 円／㎡]  



松山 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内宅地であり、適正な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

14,263,997 
2,799,111 
11,464,886 
10,522,800 
942,086 		 （　0.9450）
890,271 		 （  5.3 -  0.3 ）
5.0％  
⑧収益価格 　     17,805,420 円　　　　（　     70,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
松山 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 136.59 Ｓ8 874.52
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   300 ％   300 ％   254 ㎡     11.5 m x   22.5 m  前面道路：市道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階以上１Ｒ共同住宅（容積算定床面積内） ⑦有効率　  81.7 ％
の理由		 標準的有効率
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
136.59 
78.8 
107.59 
2,361 
254,020 		 6.0  1,524,120 
0.0  0 

 2～ 8		 共同住宅
104.54 
82.9 
86.68 
1,620 
140,422 		 3.0  421,266 
0.0  0 

  ～  		 塔屋
6.15 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
874.52 
81.7 
714.35 

1,236,974 		 4,472,982 
0 
⑨年額支払賃料      1,236,974 円　×　12ヶ月　＝　      14,843,688 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     714.35 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　   1 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         120,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金にて担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        14,843,688 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         120,000 円　　×　　       ％　＝　　       742,184 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 14,221,504 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,472,982 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          42,493 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      14,263,997 円　　　　（　        56,157 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４ＫＴ１
　　　　-603		 2,690  
(   2,570) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,445 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,373 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,361 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４ＫＴ１
　　　　-761		 2,070  
(   2,064) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,300 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
松山 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 740,000 円  　　　　    148,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 448,911 円  　　　       14,963,688　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       71,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,243,200 円  　　　　    148,000,000　×　　  60.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料       148,000 円  　　　　    148,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       148,000 円  　　　　    148,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,799,111 円　（　　　　　　        11,020 円／㎡）　　（経費率　　  19.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9450    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 148,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 164,000 円／㎡　×　     874.52 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0711     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0583 ×　 40 ％　＋　0.0711 ×  40 ％　＋ 0.0965 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,522,800 円  
（　　　　　        41,428 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 14,263,997 円      
②総費用 2,799,111 円      
③純収益　①－② 11,464,886 円      
④建物等に帰属する純収益 10,522,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 942,086 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 890,271 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,505 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     17,805,420 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      70,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 松山 5-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　松山市平和通二丁目５番４
 5000000223707-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考