鑑定評価書

令和6年1月12日　提出
松山 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

松山 5-4

愛媛県

愛媛第１

氏名

不動産鑑定士　岡田　浩

TEL.

鑑定評価額

37,500,000 円

１㎡当たりの価格

182,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月11日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	145,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	松山市三番町５丁目９番４				②地積　(㎡)	206 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）駐車場整備地区 (90,360)
	1:1.5	診療所兼住宅ＲＣ4	中層雑居ビル、医院等が混在する既成商業地域	西6m市道	水道、ガス、下水	南堀端 260m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 10 ｍ、西 90 ｍ、南 35 ｍ、北 25 ｍ

②標準的使用

中層事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

６ｍ市道

交通

施設

南堀端駅南東方

260m

法令

規制

商業
(90,360)
準防
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

市中心部に位置した事務系色が強い商業地域である。今後も同様の形態を保ち推移するものと判断する。

(3)最有効使用の判定

中層事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 182,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 47,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は松山市中心部の商業地域であり、地元資本の需要層が中心である。新築オフィスビルの入居は順調である
が、既存ビル空室率は改善していない。需要の中心となる価格帯は画地条件、収益性により様々であるため一定幅に収
束していないが、当該地域は立地条件が良好なため有効需要は根強い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

取引事例は市内中心部商業地でかつ街路条件・環境条件の類似した事例を選択したため、比準価格は市場の実態を反映
したものと思料される。また事務所需要も根強い地域であるため収益価格も関連づけ、代表標準地との検討を行い、鑑
定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　松山 5-12 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 358,000 円／㎡

[100.8]
100

100
[100.0]

100
[198.0]

[100.0]
100

182,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    181,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍の収束とリニューアルの進展を背景
に、松山市中心商業地地価は緩やかな上昇基
調で、上昇エリアも広がりつつある。

有効需要は根強く地価は緩やかな上昇傾向に
ある。

特にない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +9.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +80.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　  +3.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

松山 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２４Ｋ１Ｙ -917	松山市		建付地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		商業 (90,360)
b	２４Ｋ１ -2288	松山市		貸家建付地	（　）	不整形	南5.7m市道、中間画地		商業 (90,342)
c	２４Ｋ１Ｙ -781	松山市		建付地	（　）	長方形	北15.3m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
d	２４Ｋ１Ｙ -1381	松山市		貸家建付地	（　）	不整形	西7m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 225,593	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	227,172	100 [ 126.1]	180,152	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	180,000
b	(　 ) 144,809	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	145,243	100 [ 80.0]	181,554		182,000
c	(　 ) 161,751	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 70.0]	100 [ 90.0]	256,748	100 [ 140.3]	182,999		183,000
d	(　 ) 161,924	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	161,924	100 [ 89.1]	181,733		182,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +35.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 182,000 円／㎡]

松山 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地は既成市街地内に存する宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	14,724,378	3,223,453	11,500,925	10,982,400	518,525	（　0.9482） 491,665	（ 5.3 - 0.3 ） 5.0％
	⑧収益価格	9,833,300 円　　　　（　 47,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

松山 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層事務所	140.00	ＲＣ5	660.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車場整備地区	90 ％	400 ％	360 ％	206 ㎡	12.2 m x 17.2 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階ともフロア貸し

⑦有効率　 85.1 ％
の理由

標準的有効率

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	100.00	80.0	80.00	2,500	200,000	6.0	1,200,000
							0.0	0
2～ 3	事務所	140.00	86.0	120.40	2,200	264,880	6.0	1,589,280
							0.0	0
4～ 5	事務所	140.00	86.0	120.40	2,150	258,860	6.0	1,553,160
							0.0	0
～

～

計		660.00	85.1	561.60		1,247,480		7,484,880
								0

⑨年額支払賃料	1,247,480 円　×　12ヶ月　＝　 14,969,760 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 561.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	12,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 432,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,969,760 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 432,000 円　　×　　％　＝　　 748,488 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	14,653,272 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,484,880 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 71,106 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	14,724,378 円　　　　（　 71,478 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２４ＫＴ１　　　　-353	2,402 ( 2,396)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	2,527	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,513 円/㎡　月額支払賃料（　 2,500 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２４ＫＴ１　　　　-302	2,024 ( 2,019)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,499
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

松山 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	780,000 円	156,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	462,053 円	15,401,760　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 359,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,310,400 円	156,000,000　×　　 60.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	156,000 円	156,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	156,000 円	156,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,223,453 円　（　　　　　　 15,648 円／㎡）　　（経費率　　 21.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9482

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	156,000,000 円	設計監理料率　 229,000 円／㎡　×　 660.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0704	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0548 ×　 40 ％　＋　0.0651 × 30 ％　＋ 0.0965 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,982,400 円（　　　　　 53,313 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	14,724,378 円
②総費用	3,223,453 円
③純収益　①－②	11,500,925 円
④建物等に帰属する純収益	10,982,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	518,525 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	491,665 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,387 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,833,300 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 47,700 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

松山 5-4　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	松山市三番町五丁目９番４	5000000104074-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月11日　提出
松山 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

松山 5-4

愛媛県

愛媛第１

氏名

不動産鑑定士　清田　明弘

TEL.

鑑定評価額

37,500,000 円

１㎡当たりの価格

182,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月7日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	145,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月21日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	松山市三番町５丁目９番４				②地積　(㎡)	206 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）駐車場整備地区 (90,360)
	1:1.5	診療所兼住宅ＲＣ4	中層雑居ビル、医院等が混在する既成商業地域	西6m市道	水道、ガス、下水	南堀端 260m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 10 ｍ、西 90 ｍ、南 35 ｍ、北 25 ｍ

②標準的使用

中層事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

６ｍ　市道

交通

施設

南堀端駅南東方

260m

法令

規制

商業
(90,360)
準防
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、松山市中心部の事業所等が多く見られる商業地域であり、今後も現在と同様の利用状況が維持され
るものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 182,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 42,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏を松山市中心部の商業地域とした。需要者の中心は地元に地縁性のある企業や個人事業者であり、また、収
益用不動産への圏域外からの投資も見受けられる。近隣地域周辺は市中心部に位置し利便性が良好であるが、事務系需
要の強い商業地域であり、周辺の商業地域と比して価格水準が低くなっている。地価はやや上昇傾向である。市場での
需要の中心となる価格帯は、画地条件、収益性により様々であるため把握するのが困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域周辺は、市内中心部の商業地域であり、地域内には収益物件も見受けられるが、自己使用の店舗、事業所等が
主で、賃料も土地の価格に見合う水準に達しておらず、収益価格は低位に求められた。一方、比準価格は、規範性の高
い事例から求められており商業地としての市場性を反映している。よって、比準価格を標準とし、さらに代表標準地の
価格との均衡も考慮し鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　松山 5-12 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 358,000 円／㎡

[100.8]
100

100
[100.0]

100
[198.7]

[100.0]
100

182,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍の収束で、松山市中心部商業地の地
価は、持ち直しの傾向にあり、横ばいか、や
や上昇傾向で推移している。

地域要因に特に変動は見受けられないが、地
価はやや上昇傾向である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +8.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +84.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

松山 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２４Ｋ１Ｙ -1381	松山市		貸家建付地	（　）	不整形	西7m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
b	２４Ｋ１Ｙ -803	松山市		更地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,360)
c	２４Ｋ１Ｙ -921	松山市		更地	（　）	ほぼ整形	北15m市道、西6m、角地		商業駐車場整備地区 (100,500)
d	２４Ｋ１ -1960	松山市		建付地	（　）	ほぼ整形	西25m国道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 161,924	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	161,924	100 [ 91.0]	177,938	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	178,000
b	(　 ) 166,860	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	166,860	100 [ 91.2]	182,961		183,000
c	(　 ) 200,610	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	191,057	100 [ 104.7]	182,480		182,000
d	(　 ) 241,813	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	241,813	100 [ 131.1]	184,449		184,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -9.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +10.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +18.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 182,000 円／㎡]

松山 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	14,664,146	3,358,283	11,305,863	10,841,600	464,263	（　0.9482） 440,214	（ 5.3 - 0.3 ） 5.0％
	⑧収益価格	8,804,280 円　　　　（　 42,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

松山 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層事務所	140.00	ＲＣ5	660.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車場整備地区	90 ％	400 ％	360 ％	206 ㎡	12.2 m x 17.2 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

事務所フロア貸しを想定

⑦有効率　 85.1 ％
の理由

共用廊下、ＥＶホールを含むため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	100.00	80.0	80.00	2,682	214,560	6.0	1,287,360
							0.0	0
2～ 5	事務所	140.00	86.0	120.40	2,195	264,278	6.0	1,585,668
							0.0	0
～

～

～

計		660.00	85.1	561.60		1,271,672		7,630,032
								0

⑨年額支払賃料	1,271,672 円　×　12ヶ月　＝　 15,260,064 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 561.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	12,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 432,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	15,260,064 円　　×　　 7.2 ％＋　　　 432,000 円　　×　　％　＝　　 1,098,725 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	14,593,339 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,630,032 円　×　　 92.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 70,807 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	14,664,146 円　　　　（　 71,185 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２４ＫＴ１　　　　-403	2,782 ( 2,773)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	2,701	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,695 円/㎡　月額支払賃料（　 2,682 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２４ＫＴ１　　　　-404	2,631 ( 2,618)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,685
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

松山 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	770,000 円	154,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	627,683 円	15,692,064　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 359,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,293,600 円	154,000,000　×　　 60.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	154,000 円	154,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	154,000 円	154,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,358,283 円　（　　　　　　 16,302 円／㎡）　　（経費率　　 22.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9482

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	154,000,000 円	設計監理料率　 226,000 円／㎡　×　 660.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0704	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0548 ×　 40 ％　＋　0.0651 × 30 ％　＋ 0.0965 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,841,600 円（　　　　　 52,629 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	14,664,146 円
②総費用	3,358,283 円
③純収益　①－②	11,305,863 円
④建物等に帰属する純収益	10,841,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	464,263 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	440,214 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,137 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,804,280 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 42,700 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

松山 5-4　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	松山市三番町五丁目９番４	5000000104074-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考