別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
松山 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
松山 5-1 愛媛県 愛媛第１ 氏名  不動産鑑定士　大河　功一   TEL.
鑑定評価額 105,000,000 円  １㎡当たりの価格 850,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 670,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月18日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 松山市大街道２丁目４番１３
 ②地積
　(㎡)		 124  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,600)

1:3		 店舗兼事務所

Ｓ6F1B		 百貨店、専門店等が
建ち並ぶ中心的商業
地域		 東14.5m市道 水道、ガス、下水 大街道

70m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    55 ｍ、西    10 ｍ、南    70 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       125 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 アーケード商店街 街

路		 １４．５ｍ　市道 交通

施設		 大街道電停　南方

70m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 県内を代表するアーケード商店街の中心的商業地域として熟成している。今後とも発展的に推移するものと予測
する。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    850,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    449,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は市内中心部の商業地域であるが、特に価格牽連性が強いのは、大街道・銀天街の両アーケード商店街及び
ロープウェイ街である。需要者は多様で、県内外の個人事業者、企業、投資家等で幅広い。近隣地域内及び隣接する類
似地域での潜在的な需要は強く、供給が少ない状態が続いている。コロナ禍においてテナント需要は飲食店を中心に減
退傾向にあったが、人出の増加とともに出店の引き合いも回復傾向にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺に賃貸物件も多く所在し、収益性を考慮した価格形成がされるべき地域であるが、賃料は横ばい程度で推移する中
、建築費の高騰もあり収益価格は低位に求められた。一方、実証的な取引事例より求められた比準価格は精度の高いも
のと思料する。よって、市場の実態を反映して相対的信頼性に優る比準価格を重視し、収益価格を参酌のうえ、さらに
近隣地域における市場の特性等を総合的に勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    831,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　松山 5-18                  　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    838,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに持ち直しているが、人手不足
や物価高騰などを原因とする工事の長期化、
建築費の高騰、消費行動の変化が懸念される
。

空店舗率は高い水準で推移しているが徐々に
出店意欲が回復しているものの、大街道商店
街では街区の違いにより状況は大きく異なっ
ている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.3 ％ +1.4 ％
３　試算価格算定内訳 松山 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ１

-456		 松山市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西14.6m市道、
東2.5m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(100,500)
b ２４Ｋ１Ｙ

-1379		 松山市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西14.5m市道、
中間画地
商業

(100,500)
c ２４Ｋ１Ｙ

-1387		 松山市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西14.5m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
d ２４Ｋ１Ｙ

-1388		 松山市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東14.5m市道、
南5.5m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
464,021  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[  85.0]		 100
[ 108.9]
506,806 		 100
[  58.9]
860,452 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
860,000 
b (　           ) 
534,038  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
543,651 		 100
[  64.7]
840,264 
840,000 
c (　           ) 
725,924  		 100
[ 100.0]		 [ 111.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
805,776 		 100
[  94.6]
851,772 
852,000 
d (　           ) 
580,307  		 100
[ 100.0]		 [ 106.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  77.1]
803,097 		 100
[  94.6]
848,940 
849,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.5 環境　　　　 -39.0
画地　　　　  +8.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.5 環境　　　　 -33.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.5 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.5 環境　　　　  -3.0
画地　　　　 -22.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    850,000 円／㎡]  



松山 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

11,655,845 
3,013,283 
8,642,562 
5,696,640 
2,945,922 		 （　0.9450）
2,783,896 		 （  5.3 -  0.3 ）
5.0％  
⑧収益価格 　     55,677,920 円　　　　（　    449,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
松山 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層店舗 117.44 Ｓ3 366.62
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   600 ％   124 ㎡      6.8 m x   19.0 m  前面道路：市道     　  14.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～３階フロア貸し店舗 ⑦有効率　  76.5 ％
の理由		 共用部分にＥＶ等を想定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
117.44 
79.6 
93.50 
5,205 
486,668 		 10.0  4,866,680 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
117.44 
79.6 
93.50 
2,600 
243,100 		 6.0  1,458,600 
0.0  0 

 3～ 3		 店舗
117.44 
79.6 
93.50 
1,800 
168,300 		 6.0  1,009,800 
0.0  0 

  ～  		 ＰＨ
14.30 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
366.62 
76.5 
280.50 

898,068 		 7,335,080 
0 
⑨年額支払賃料        898,068 円　×　12ヶ月　＝　      10,776,816 円 
⑩a共益費（管理費）             500 円／㎡　×　     280.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,683,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域の標準
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        12,459,816 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       872,187 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,587,629 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,335,080 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          68,216 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      11,655,845 円　　　　（　        93,999 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４ＫＴ１
　　　　-702		 4,412  
(   4,390) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
5,160 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,248 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,205 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４ＫＴ１
　　　　-759		 4,610  
(   4,587) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]
5,336 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
松山 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 387,000 円  　　　　     77,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,121,383 円  　　　       12,459,816　×　　　　   9.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      700,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      650,100 円  　　　　     77,400,000　×　　  60.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        77,400 円  　　　　     77,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        77,400 円  　　　　     77,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,013,283 円　（　　　　　　        24,301 円／㎡）　　（経費率　　  25.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9450    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 77,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 205,000 円／㎡　×　     366.62 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0736     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0583 ×　 40 ％　＋　0.0711 ×  30 ％　＋ 0.0965 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,696,640 円  
（　　　　　        45,941 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 11,655,845 円      
②総費用 3,013,283 円      
③純収益　①－② 8,642,562 円      
④建物等に帰属する純収益 5,696,640 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,945,922 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,783,896 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       22,451 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     55,677,920 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     449,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 松山 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　松山市大街道二丁目４番１３
 5000000038661-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月6日　提出
松山 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
松山 5-1 愛媛県 愛媛第１ 氏名  不動産鑑定士　久保　琢哉   TEL.
鑑定評価額 105,000,000 円  １㎡当たりの価格 850,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月3日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 670,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 松山市大街道２丁目４番１３
 ②地積
　(㎡)		 124  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,600)

1:3		 店舗兼事務所

Ｓ6F1B		 百貨店、専門店等が
建ち並ぶ中心的商業
地域		 東14.5m市道 水道、ガス、下水 大街道

70m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    55 ｍ、西    10 ｍ、南    70 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       125 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １４．５ｍ市道 交通

施設		 大街道電停　南方

70m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 市中心部における中心的なアーケード商店街であり周辺では資本投下が進んでおり今後も発展的に推移すると判
定。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    850,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    448,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は市内中心部の繁華性の高い商業地域一円。特に価格牽連性が強いのが大街道、銀天街のアーケード商店街
である。中心需要者は県内外の法人個人資本であり標準地を包括する一番町交差点周辺及び一番町電車通りにおいては
資本投下が活発に行われており今後も発展的に推移すると思慮する。しかしこの数年間続いた行動制限の影響もあって
大街道商店街の空き店舗はこのところやや増加傾向にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 建築費の高騰が依然として続いており低層店舗を前提に求めた収益価格はやや低位に求められた。高騰した建築費に賃
料が追いつかず収益性が悪く収益との価格牽連性は弱い。以上のことから本件においては市場洗礼を受けた比準価格を
中心に収益価格を参酌し周辺商業地の標準地価格等との検討を行い熟考した結果、比準価格を以て鑑定評価額とするこ
とを妥当と判断し上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    831,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　松山 5-18                  　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    838,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 松山市の消費者物価指数は上昇傾向にある。




観光客数も増加し人流はほぼ回復している。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.3 ％ +1.4 ％
３　試算価格算定内訳 松山 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ１Ｙ

-1379		 松山市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西14.5m市道、
中間画地
商業

(100,500)
b ２４Ｋ１

-456		 松山市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西14.6m市道、
東2.5m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(100,500)
c ２４Ｋ１Ｙ

-1388		 松山市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東14.5m市道、
南5.5m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
d ２４Ｋ１Ｙ

-1387		 松山市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西14.5m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
534,038  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
543,651 		 100
[  64.3]
845,491 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
845,000 
b (　           ) 
464,021  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[  85.0]		 100
[ 108.9]
506,806 		 100
[  59.4]
853,209 
853,000 
c (　           ) 
580,307  		 100
[ 100.0]		 [ 106.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  77.1]
803,097 		 100
[  94.1]
853,451 
853,000 
d (　           ) 
725,924  		 100
[ 100.0]		 [ 111.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
805,776 		 100
[  95.1]
847,293 
847,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -33.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  +8.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　 -22.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    850,000 円／㎡]  



松山 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内宅地であり適正再調達原価把握困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

11,650,927 
3,012,778 
8,638,149 
5,696,640 
2,941,509 		 （　0.9450）
2,779,726 		 （  5.3 -  0.3 ）
5.0％  
⑧収益価格 　     55,594,520 円　　　　（　    448,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
松山 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層店舗 117.44 Ｓ3 366.62
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   600 ％   124 ㎡      6.8 m x   19.0 m  前面道路：市道     　  14.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階～３階フロアー貸し ⑦有効率　  76.5 ％
の理由		 共用部分にＥＶ等を想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
117.44 
79.6 
93.50 
5,300 
495,550 		 10.0  4,955,500 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
117.44 
79.6 
93.50 
2,500 
233,750 		 6.0  1,402,500 
0.0  0 

 3～ 3		 店舗
117.44 
79.6 
93.50 
1,800 
168,300 		 6.0  1,009,800 
0.0  0 

  ～  
14.30 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
366.62 
76.5 
280.50 

897,600 		 7,367,800 
0 
⑨年額支払賃料        897,600 円　×　12ヶ月　＝　      10,771,200 円 
⑩a共益費（管理費）             500 円／㎡　×　     280.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,683,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域の標準
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等にて担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        12,454,200 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       871,794 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,582,406 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,367,800 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          68,521 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      11,650,927 円　　　　（　        93,959 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４ＫＴ１
　　　　-450		 5,448  
(   5,435) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
5,503 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,344 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,300 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４ＫＴ１
　　　　-452		 4,975  
(   4,962) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]
5,182 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
松山 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 387,000 円  　　　　     77,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,120,878 円  　　　       12,454,200　×　　　　   9.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      700,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      650,100 円  　　　　     77,400,000　×　　  60.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        77,400 円  　　　　     77,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        77,400 円  　　　　     77,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,012,778 円　（　　　　　　        24,297 円／㎡）　　（経費率　　  25.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9450    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 77,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 205,000 円／㎡　×　     366.62 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0736     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0583 ×　 40 ％　＋　0.0711 ×  30 ％　＋ 0.0965 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,696,640 円  
（　　　　　        45,941 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 11,650,927 円      
②総費用 3,012,778 円      
③純収益　①－② 8,638,149 円      
④建物等に帰属する純収益 5,696,640 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,941,509 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,779,726 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       22,417 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     55,594,520 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     448,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 松山 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　松山市大街道二丁目４番１３
 5000000038661-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考