別記様式第二 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
松山 3-1　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
松山 3-1 愛媛県 愛媛第１ 氏名  不動産鑑定士　岡田　浩   TEL. 
鑑定評価額 12,600,000 円  １㎡当たりの価格 33,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別 市比準
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 松山市山西町８０５番
 ②地積(㎡) 373  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）



(60,160)

1:6		 畑 既成住宅地域に隣接する熟成度の高い地域 南2m道路 山西

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    5 ｍ、西   30 ｍ、南   25 ｍ、北   25 ｍ ②標準的使用 畑
③標準的画地の形状等 間口　約　　    8.0 ｍ、奥行　約　　   50.0 ｍ、規模　　        400 ㎡程度、形状　ほぼ整形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 道

路		 南２ｍ道路 交通

施設		 山西駅南方

600m		 法令

規制		 １住居
(60,160)
⑤地域要因の
　将来予測		 近隣地域は松山市西部郊外に位置し、新規分譲が活発に行われて熟成度は比較的高い。開発に至る期間は３～５
年で、開発後は標準住宅地域になるものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地（開発・造成後） (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　     33,900 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　     33,900 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は松山市郊外の宅地見込地一円。需要者の中心は、松山市を拠点に活動する不動産業者である。当該地域は
開発素地の供給があれば、小・中規模の宅地開発が行われる状況が続いている。周辺住宅地域の下落率も縮小している
ため宅地見込地の価格も微減傾向と判断される。宅地見込地はその街路条件や画地条件等により取引価格にもバラツキ
があるため、需要の中心価格帯を見出すことはやや困難である。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 比準価格は開発素地と取得に係る取引事例から求めたもので、控除価格は実際の宅地の分譲地事例をもとに販売価格を
設定し、それから造成費等を控除した価格であり、いずれも規範性の高い妥当な価格と認められる。よって両価格を関
連づけ、類似地域に存する基準地価格との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　■基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　松山 3-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　    0.0

行政　　　　　　　　　    0.0

その他　　　　　　　　    0.0
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　     41,100 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[121.8]		 [100.0]
100
     33,700 
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     34,000 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  -0.3 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 松山市住宅地価は上昇、下げ止まり、下落率縮小、
下落傾向継続という多極化傾向にある。素地たる宅
地見込地に対する有効需要は全般的に堅調。

近隣地域周辺は近年宅地開発が比較的活発に行われ
、徐々に住宅地域に転換しつつある。


規模は手頃で小規模開発に適しているが、道路条件
がやや劣る。
 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　   -1.0

環境　　　　　　　　　  +23.0

宅地造成　　　　　　　    0.0

行政　　　　　　　　　    0.0

その他　　　　　　　　    0.0
３　試算価格算定内訳 松山 3-1　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ１Ｙ

-26		 松山市 田   ほぼ長方形 東1.6m未舗装
道路、
南0.8m、
北0.8m、
三方路

１低専

(50,80)
b ２４Ｋ１

-15		 松山市 田   不整形 東4.5m市道、
中間画地

１住居

(60,180)
c ２４Ｋ１Ｙ

-25		 松山市 畑   不整形 西5m市道、
北3m、角地

準工
特別用途地区
(70,200)
d ２４Ｋ１

-5		 松山市 田   長方形 西4.7m道路、
中間画地

１住居

(60,188)
e  









NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
30,250 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 101.0]
29,950 		 100
[  88.3]
33,918 		 画地　　    0.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[100.0]
　　　　100
33,900 
b (　　            )
29,248 		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[  97.0]
30,032 		 100
[  88.3]
34,011 
34,000 
c (　　            )
28,943 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  97.0]
29,838 		 100
[  88.4]
33,753 
33,800 
d (　　            )
30,682 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
30,682 		 100
[  90.2]
34,016 
34,000 
e (　　            )
 		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -9.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月
　 -0.08		 画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -8.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -7.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -8.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月
　      		 画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       交通・接近　       環境　　　　       宅地造成　　      
行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：      33,900 円／㎡]
松山 3-1　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　 （円／㎡）		 ⑤投下資本収益
　(③+④) x np (円／㎡)
　n：  6.0 月　p：  1.0 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
80,700  （　   75.0 ％）
60,525 		 9,000    540  6,000  44,985 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n: 15.0 月　p:  1.0 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:  4.9 ％　m:  3.0 年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.8696　　　　     39,119		 　　1　
　(1+r)m　： 0.8663　     33,889		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[100.0]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 33,900 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a ２４Ｋ１

-22

     82,307 		 100
[100.0]		 [ 99.9]
100		 100
[100.0]		 100
[100.9]		 100
[100.8]

     80,845 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[100.0]
　　　　　　100

     80,800 
b ２４Ｋ１

-23

     80,279 		 100
[100.0]		 [ 99.9]
100		 100
[  /  ]		 100
[ 95.0]		 100
[104.6]

     80,707 

     80,700 
c ２４Ｋ１

-905

     83,182 		 100
[100.0]		 [ 99.5]
100		 100
[  /  ]		 100
[ 94.8]		 100
[108.2]

     80,689 

     80,700 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月

　 -0.01		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -4.0 交通・接近    0.0 環境　　　   +5.0
画地　　　   +0.9 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
b 正常 ％／月

　 -0.01		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -3.0 交通・接近   -2.0 環境　　　  +10.0
画地　　　   -5.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
c 正常 ％／月

　 -0.05		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   +1.0 交通・接近   -6.0 環境　　　  +14.0
画地　　　   -5.2 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
⑮比準価格 80,700 円／㎡ 
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
松山

-34
77,300 		 [ 99.9]
100		 100
[101.0]		 100
[ 94.8]
80,652 		 [100.0]
100
80,700 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　  -4.0
交通・接近　　  -5.0
環境　　  +4.0
行政　　   0.0
その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 80,700 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　   3,000 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     40 ｍ、西     30 ｍ、南     25 ｍ、北     25 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　 10 ％、畑　 80 ％、森林　    ％、その他　 10 ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     17　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　    140 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   0.5 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  20.0 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　  20.0 ％		 ＊擁壁工事の概要
　コンクリート擁壁
　
　
　
＊道路工事の概要
　幅員５ｍアスファルト舗装
　
　
　
＊排水工事の概要
　雨水管、汚水管
　
　
　		 ＊公園緑地の工事の概要
　緑地、遊具等
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 150.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 150.0 ｍ
＊その他
　特記なし
　
　
　
　
４　不動産ＩＤ 松山 3-1　宅地見込地-4
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　松山市山西町８０５番
 5000000245721-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
備考 　
別記様式第二 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
松山 3-1　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
松山 3-1 愛媛県 愛媛第１ 氏名  不動産鑑定士　大河　功一   TEL. 
鑑定評価額 12,600,000 円  １㎡当たりの価格 33,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月18日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別 市比準
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 松山市山西町８０５番
 ②地積(㎡) 373  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）



(60,160)

1:6		 畑 既成住宅地域に隣接する熟成度の高い地域 南2m道路 山西

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    5 ｍ、西   30 ｍ、南   25 ｍ、北   25 ｍ ②標準的使用 畑
③標準的画地の形状等 間口　約　　    8.0 ｍ、奥行　約　　   50.0 ｍ、規模　　        400 ㎡程度、形状　ほぼ整形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 道

路		 南　２ｍ道路 交通

施設		 山西駅　南方

600m		 法令

規制		 １住居
(60,160)
⑤地域要因の
　将来予測		 周辺では残された市街化区域内農地が宅地へと転用されており、住宅地域として熟成が進んでいる。相続、後継
者等要因から今後も宅地への転用が進むものと判断する。
(3)最有効使用の判定 開発造成後の戸建住宅地 (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　     33,900 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　     34,100 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね市全域及び隣接する周辺市町の市街化区域の宅地見込地地域。需要者は宅地分譲を行う不動産業者で
あり、松山市の業者が中心である。周辺に残されている市街化農地も徐々に宅地開発が進んでおり、今後も同様の状況
が続くことが予測される。宅地分譲素地は街路条件や有効宅地化率等により、取引価格はさまざまであり、中心価格帯
は見い出し難い状況である。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 比準価格は市場で成約した宅地見込地の取引事例から導かれており、市場性を反映した実証的な価格である。控除後価
格は、分譲地の取引事例により導かれた更地想定の販売価格から費用等を控除して求めており、典型的な市場参加者で
ある分譲業者の視点から、市場に適合する価格である。市場性を反映した実証的な比準価格の市場適合性が優位と判断
し、類似地域内の基準地価格、さらに市場の特性等に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　■基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　松山 3-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　    0.0

行政　　　　　　　　　    0.0

その他　　　　　　　　    0.0
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　     41,100 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[120.8]		 [100.0]
100
     34,000 
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     34,000 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  -0.3 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 景気は緩やかに持ち直しているが、人手不足や物価
高騰などを原因とする工事の長期化や建築費の高騰
が懸念される。

価格に影響を与えるような地域要因の大きな変動は
ないが、周辺に残る農地の宅地開発は続いている。


個別的要因に変動はない。

 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　   -1.0

環境　　　　　　　　　  +22.0

宅地造成　　　　　　　    0.0

行政　　　　　　　　　    0.0

その他　　　　　　　　    0.0
３　試算価格算定内訳 松山 3-1　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ１

-15		 松山市 田   不整形 東4.5m市道、
中間画地

１住居

(60,180)
b ２４Ｋ１Ｙ

-25		 松山市 畑   不整形 西5m市道、
北3m、角地

準工
特別用途地区
(70,200)
c ２４Ｋ１Ｙ

-26		 松山市 田   ほぼ長方形 東1.6m未舗装
道路、
南0.8m、
北0.8m、
三方路

１低専

(50,80)
d ２４Ｋ１Ｙ

-27		 松山市 田   不整形 東4m道路、
中間画地

準工
特別用途地区
地区計画等
(60,200)
e  









NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
29,248 		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[  97.0]
30,032 		 100
[  92.2]
32,573 		 画地　　    0.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[100.0]
　　　　100
32,600 
b (　　            )
28,943 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  97.0]
29,838 		 100
[  89.3]
33,413 
33,400 
c (　　            )
30,250 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 101.0]
29,950 		 100
[  90.3]
33,167 
33,200 
d (　　            )
30,300 		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[  85.5]
35,155 		 100
[  96.6]
36,392 
36,400 
e (　　            )
 		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　 -0.08		 画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -5.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -5.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -5.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月
　 -0.04		 画地　　　　 -14.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  +5.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月
　      		 画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       交通・接近　       環境　　　　       宅地造成　　      
行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：      33,900 円／㎡]
松山 3-1　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　 （円／㎡）		 ⑤投下資本収益
　(③+④) x np (円／㎡)
　n：  6.0 月　p：  1.0 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
81,000  （　   75.0 ％）
60,750 		 9,000    540  6,000  45,210 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n: 15.0 月　p:  1.0 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:  4.9 ％　m:  3.0 年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.8696　　　　     39,315		 　　1　
　(1+r)m　： 0.8663　     34,059		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[100.0]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 34,100 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a ２４Ｋ１

-22

     82,307 		 100
[100.0]		 [ 99.9]
100		 100
[100.0]		 100
[100.9]		 100
[100.8]

     80,845 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[100.0]
　　　　　　100

     80,800 
b ２４Ｋ１

-23

     80,279 		 100
[100.0]		 [ 99.9]
100		 100
[  /  ]		 100
[ 95.0]		 100
[103.6]

     81,486 

     81,500 
c ２４Ｋ１

-1967

     80,150 		 100
[100.0]		 [ 99.4]
100		 100
[  /  ]		 100
[100.0]		 100
[ 98.9]

     80,555 

     80,600 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月

　 -0.01		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -4.0 交通・接近    0.0 環境　　　   +5.0
画地　　　   +0.9 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
b 正常 ％／月

　 -0.01		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -3.0 交通・接近   -2.0 環境　　　   +9.0
画地　　　   -5.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
c 正常 ％／月

　 -0.08		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   +3.0 交通・接近   -1.0 環境　　　   -3.0
画地　　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
⑮比準価格 81,000 円／㎡ 
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
松山

-34
77,300 		 [ 99.9]
100		 100
[101.0]		 100
[ 94.8]
80,652 		 [100.0]
100
80,700 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　  -4.0
交通・接近　　  -5.0
環境　　  +4.0
行政　　   0.0
その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 81,000 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　   3,000 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     40 ｍ、西     30 ｍ、南     25 ｍ、北     25 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　 10 ％、畑　 80 ％、森林　    ％、その他　 10 ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     17　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　    140 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   0.5 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  20.0 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　  20.0 ％		 ＊擁壁工事の概要
　コンクリート擁壁
　
　
　
＊道路工事の概要
　幅員５ｍアスファルト舗装
　
　
　
＊排水工事の概要
　雨水管、汚水管
　
　
　		 ＊公園緑地の工事の概要
　緑地、遊具等
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 150.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 150.0 ｍ
＊その他
　特にない
　
　
　
　
４　不動産ＩＤ 松山 3-1　宅地見込地-4
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　松山市山西町８０５番
 5000000245721-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
備考