令和6年1月12日　提出 松山 -43　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松山 -43 愛媛県 愛媛第１ 氏名  不動産鑑定士　阿部　一大   TEL.

鑑定評価額 8,630,000 円  １㎡当たりの価格 41,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松山市白水台４丁目４番１４ ②地積 　(㎡) 207   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (50,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 大規模団地内の住宅 地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 上一万 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     8 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 上一万電停　北東方 3.7km 法令 規制 ｢調区｣  ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は高台に造成された大規模住宅団地であり、今後も現状の住環境が維持されるものと予測する。地価水 準は緩やかな下落傾向にあり、今後もやや弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は松山市北東部郊外の住宅地域を包含する圏域と判定した。特に代替競争関係が強いのは白水台団地を中心 とする高台の住宅団地である。需要者の中心は松山市に居住する３０～４０代の一次取得者層である。土地需要の中心 は画地規模にもよるが、土地のみで１，０００万円前後の物件を中心に取引が行われている。住環境の良好な高台の住 宅団地として熟成しているが、生活利便性にやや難があり、地価は引き続き下落傾向で推移している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を中心とした高台の住宅団地であり、自己使用目的が一般的で賃貸市場が未成熟なため収益価格は 試算し得なかった。本件は比準価格のみの試算となったが、比準価格は対象標準地と価格牽連性を有する取引事例から 適正に求められたもので、市場の実態を適切に反映している。したがって本件では比準価格を採用し、前年価格からの 変動率及び、周辺標準地価格との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 松山市の人口は微減傾向。人気地区では住宅 地需要は比較的堅調であるが、旧集落、郊外 部、隘路の多い地域に対する需要は弱く二極 化傾向にある。 周辺の競合団地での供給は少なくなったもの の土地需要は低調で、地価は引き続き下落傾 向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％