令和6年1月12日　提出 松山 -41　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松山 -41 愛媛県 愛媛第１ 氏名  不動産鑑定士　岡田　浩   TEL.

鑑定評価額 323,000,000 円  １㎡当たりの価格 188,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 150,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松山市岩崎町１丁目２５６番３ ｢岩崎町１－４－５２｣ ②地積 　(㎡) 1,716   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 不整形 1:2 共同住宅 ＲＣ7 高層のマンションが 建ち並ぶ住宅地域 北5.3m市道 水道、ガス、下水 道後公園 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    10 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     1,800 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５．３ ｍ市道 交通 施設 道後公園電停南東方 400m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、高所得者層の選好性が強い利便性良好な住環境の住宅地域である。今後も現在と同様の住環境を維 持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    188,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              188,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏を松山市中心部及び近郊の概ね全域のマンション適地地域とした。需要者は、県内外のマンションデペロッ パーである。分譲マンションの需要は多く、市中心部やその周辺のマンション適地では高値取引も散見される。ただし 、立地や行政的条件により用地仕入れ値は異なることから、市場での需要の中心となる価格帯は見出しにくい状況であ る。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 開発法による価格は、デペロッパーの投資採算性の観点から導かれた価格であり、理論的で妥当性を有しているが、設 定数字によって試算価格に大きな差が出てくることに注意が必要である。比準価格は、信頼性の高い取引事例から求め られていることから、マンション適地としての市場性を反映していると判断される。よって、比準価格を標準に、開発 法による価格を再検討し、前年度価格、近隣地域周辺の地価動向も考慮し、鑑定評価額を上記のように決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    181,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市場参加者は限られているものの、依然とし てマンション開発の動きは活発で、好立地の 適地は高値で取引されている。 地域要因に大きな変動はなく、地域内には既 にマンションが建ち並んでいる。 特にない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.9 ％  ％