令和6年1月12日　提出 松山 -36　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松山 -36 愛媛県 愛媛第１ 氏名  不動産鑑定士　阿部　一大   TEL.

鑑定評価額 10,700,000 円  １㎡当たりの価格 78,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 63,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松山市久米窪田町１０００番１３ ②地積 　(㎡) 137   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 不整形 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 東4m私道、背面道 水道 鷹ノ子 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ私 道 交通 施設 鷹ノ子駅　南西方 1.1km 法令 規制 １低専 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は戸建住宅地域として概ね熟成してきており、今後も同様の住環境を維持していくものと予測する。住 宅地需要は比較的堅調で、地価は横這い乃至は緩やかな下落傾向で推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     78,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は松山市南部及び南東部郊外の住宅地域を包含する圏域と判定した。需要者の中心は松山市に居住する３０ ～４０代の一次取得者層である。土地需要の中心は約４５坪前後で新築戸建物件は３，０００万円前後の物件を中心に 取引が行われている。供給は既存住宅のほか、周辺には地元不動産業者による小規模な宅地開発が認められる。長期的 な地価下落による相対的な割安感から宅地需要は回復傾向にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域における土地の取引は、大半が自用目的であり、賃貸物件は少ない。また標準的規模が小さく、共同住宅を想 定するには若干の無理が生ずる為、収益価格が試算出来なかった。よって、豊富な取引事例に基づき市場の実態を反映 した比準価格を採用し、前年価格からの変動率及び、代表標準地価格との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとお り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松山 -24                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     68,300 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [101.0] 100 [ 86.9] [101.0] 100 78,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     78,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 松山市の人口は微減傾向。人気地区では住宅 地需要は比較的堅調であるが、旧集落、郊外 部、隘路の多い地域に対する需要は弱く二極 化傾向にある。 地域要因に特段の変動は認められないが、地 価は横這い乃至は緩やかな下落傾向で推移し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％