別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
松山 -28　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
松山 -28 愛媛県 愛媛第１ 氏名  不動産鑑定士　新玉　明生   TEL.
鑑定評価額 22,300,000 円  １㎡当たりの価格 169,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 135,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 松山市緑町２丁目８番３１
 ②地積
　(㎡)		 132  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(90,300)

1:2		 共同住宅

ＲＣ5		 一般住宅の中に共同
住宅等が存在する住
宅地域		 北6.6m市道 水道、ガス、下水 鉄砲町

190m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   170 ｍ、西   140 ｍ、南    90 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北６．６
ｍ市道		 交通

施設		 鉄炮町電停南東方

190m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は松山市中心部に程近い利便性の高い住宅地域で、学生向けの共同住宅も多く、また、事務所等も混在
する状況である。地域では、今後とも現状の環境の中、同様の利用状況が継続されるものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    169,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     35,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は松山市中心部及びその周辺の住宅地域の圏域である。需要者の中心は松山市及びその周辺市町に居住する
４０～６０歳代の自用を目的とする中高所得者層だが、近隣地域等では大学等が近く、学生入居の賃貸マンション需要
もあり、投資物件として土地を取得し、共同住宅等を建築する法人、個人等の需要も見られる。地域の土地需要は安定
しており、近隣地域等の土地取引の中心的な価格帯は、土地４０坪程度で単価５６万円／坪程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は対象標準地と価格牽連性を有する取引事例から試算された市場の実態を適切に反映した価格である。収益価
格は地域が収益性よりも主として住環境等を重視して取引がなされる住宅地域ゆえ、地域では土地価格に見合う賃料形
成がなされておらず低位に試算され、この地域的特性等を考慮した場合、比準価格に劣ると判断される。よって収益価
格は参考にとどめ、比準価格を妥当と認め、代表標準地価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　松山 -25                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    155,000 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 [100.0]
100		 168,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    169,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 松山市の地域経済は、物価上昇等による将来
の不透明感は強いが、コロナ禍での停滞から
回復傾向で、松山市では地価上昇のエリアも
広がりつつある。

地域要因に特段の変動は無い。地域は松山市
中心部に程近い利便性の高い混在住宅地域で
あり、土地需要は底堅く、地価は現状、横這
い傾向で推移。

個別的要因に特段の変動は無い。市場競争力
は普通程度である。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 松山 -28　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ１

-474		 松山市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南8m市道、
中間画地
近商
土砂災害警戒区域
(90,300)
b ２４Ｋ１

-475		 松山市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南8m市道、
中間画地
近商

(90,300)
c ２４Ｋ１

-2120		 松山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北12m市道、
中間画地
近商

(90,300)
d ２４Ｋ１

-756		 松山市

 更地


   
（　          ） 		 台形 北4m道路、
東2.9m、角地
近商

(100,240)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
160,189  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 103.0]
163,709 		 100
[  97.0]
168,772 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
169,000 
b (　           ) 
174,287  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
169,211 		 100
[  99.0]
170,920 
171,000 
c (　           ) 
141,844  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
141,844 		 100
[  86.1]
164,743 
165,000 
d (　           ) 
129,199  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.9]
129,846 		 100
[  79.8]
162,714 
163,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    169,000 円／㎡]  



松山 -28　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の土地であり、土地の再調達原価の把握ができないため適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,133,538 
1,105,304 
4,028,234 
3,800,130 
228,104 		 （　0.9512）
216,973 		 （  4.9 -  0.3 ）
4.6％  
⑧収益価格 　      4,716,804 円　　　　（　     35,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
松山 -28　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 61.00 ＲＣ5 305.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   300 ％   300 ％   132 ㎡      8.6 m x   15.5 m  前面道路：市道     　   6.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階から５階まですべてワンルームタイプの共同住宅（平均専有面積約２９㎡）×１０戸を想定。 ⑦有効率　  95.1 ％
の理由		 共用スペース等を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
61.00 
95.1 
58.00 
1,517 
87,986 		 3.0  263,958 
0.0  0 

 2～ 2		 共同住宅
61.00 
95.1 
58.00 
1,552 
90,016 		 3.0  270,048 
0.0  0 

 3～ 5		 共同住宅
61.00 
95.1 
58.00 
1,586 
91,988 		 3.0  275,964 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
305.00 
95.1 
290.00 

453,966 		 1,361,898 
0 
⑨年額支払賃料        453,966 円　×　12ヶ月　＝　       5,447,592 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     290.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,447,592 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       326,856 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,120,736 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,361,898 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          12,802 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,133,538 円　　　　（　        38,890 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４ＫＴ１
　　　　-551		 1,287  
(   1,286) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 95.0]
1,520 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,521 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,517 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４ＫＴ１
　　　　-704		 1,458  
(   1,458) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
1,582 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
松山 -28　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 236,400 円  　　　　     59,100,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 217,904 円  　　　        5,447,592　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       36,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      496,400 円  　　　　     59,100,000　×　　  60.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        59,100 円  　　　　     59,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        59,100 円  　　　　     59,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,105,304 円　（　　　　　　         8,374 円／㎡）　　（経費率　　  21.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9512    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 59,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 188,000 円／㎡　×　     305.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0643     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0622 ×  40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,800,130 円  
（　　　　　        28,789 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,133,538 円      
②総費用 1,105,304 円      
③純収益　①－② 4,028,234 円      
④建物等に帰属する純収益 3,800,130 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 228,104 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 216,973 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,644 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,716,804 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      35,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 松山 -28　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　松山市緑町二丁目８番３１
 5000000237937-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月6日　提出
松山 -28　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
松山 -28 愛媛県 愛媛第１ 氏名  不動産鑑定士　久保　琢哉   TEL.
鑑定評価額 22,300,000 円  １㎡当たりの価格 169,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月3日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 135,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 松山市緑町２丁目８番３１
 ②地積
　(㎡)		 132  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(90,300)

1:2		 共同住宅

ＲＣ5		 一般住宅の中に共同
住宅等が存在する住
宅地域		 北6.6m市道 水道、ガス、下水 鉄砲町

190m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   170 ｍ、西   140 ｍ、南    90 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　６
．６ｍ市道		 交通

施設		 鉄砲町電停　南東方

190m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 共同住宅が多い市中心部に近い住宅地域であり近年地価は落ち着いた状況にある。
(3)最有効使用の判定 中低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    169,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     33,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は市中心部に比較的近く利便性の良好な広域的住宅地域一円。土地単価が高く土地建物総額では投下資本額
が大きくなることから、また、愛媛大学、松山大学の学生を入居者とした賃貸マンション需要も認められることから需
要者層の中心は中高所得者及び投資法人個人である。土地に対する投下資本額は２千万円を超えており住宅建築の場合
土地建物総額で４千万円から５千万円程度の資本投下が必要とされる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 建築費の高騰が依然として続いており共同住宅を前提に求めた収益価格は低位に求められた。土地建物両方に資本投下
した場合収益性が悪く投下資本に見合った効果を得れない。以上のことから本件においては住宅地域としての利便性、
快適性等選好性の程度を比較要因として求めた比準価格を中心に収益価格を参酌し代表標準地価格等との検討を行い熟
考した結果、比準価格を以て鑑定評価額とすることを妥当と判断し上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　松山 -25                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    155,000 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 [100.0]
100		 168,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    169,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 地区人口は微減状態、世帯数はほとんど変化
はない。



地価はこの所落ち着いた状況にある。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 松山 -28　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４Ｋ１

-16		 松山市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北6m市道、
中間画地
１住居

(70,200)
b ２４Ｋ１

-2120		 松山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北12m市道、
中間画地
近商

(90,300)
c ２４Ｋ１

-756		 松山市

 更地


   
（　          ） 		 台形 北4m道路、
東2.9m、角地
近商

(100,240)
d ２４Ｋ１Ｙ

-1377		 松山市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北6.6m市道、
中間画地
近商

(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
135,751  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
135,751 		 100
[  80.4]
168,845 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
169,000 
b (　           ) 
141,844  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
141,844 		 100
[  84.0]
168,862 
169,000 
c (　           ) 
129,199  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.9]
129,846 		 100
[  77.9]
166,683 
167,000 
d (　           ) 
79,445  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  67.0]		 100
[  70.0]
169,392 		 100
[ 100.0]
169,392 
169,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    169,000 円／㎡]  



松山 -28　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内宅地であり適正再調達原価把握困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,063,360 
1,048,194 
4,015,166 
3,800,130 
215,036 		 （　0.9512）
204,542 		 （  4.9 -  0.3 ）
4.6％  
⑧収益価格 　      4,446,565 円　　　　（　     33,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
松山 -28　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 61.00 ＲＣ5 305.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   300 ％   300 ％   132 ㎡      8.6 m x   15.5 m  前面道路：市道     　   6.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積２９㎡ワンルームタイプ ⑦有効率　  95.1 ％
の理由		 標準的有効率
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
61.00 
95.1 
58.00 
1,510 
87,580 		 3.0  262,740 
0.0  0 

 2～ 2		 共同住宅
61.00 
95.1 
58.00 
1,530 
88,740 		 3.0  266,220 
0.0  0 

 3～ 5		 共同住宅
61.00 
95.1 
58.00 
1,560 
90,480 		 3.0  271,440 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
305.00 
95.1 
290.00 

447,760 		 1,343,280 
0 
⑨年額支払賃料        447,760 円　×　12ヶ月　＝　       5,373,120 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     290.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等にて担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,373,120 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       322,387 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,050,733 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,343,280 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          12,627 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,063,360 円　　　　（　        38,359 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４ＫＴ１
　　　　-453		 1,441  
(   1,395) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
1,501 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,514 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,510 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４ＫＴ１
　　　　-704		 1,458  
(   1,458) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
1,550 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
松山 -28　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 236,400 円  　　　　     59,100,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 161,194 円  　　　        5,373,120　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       36,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      496,400 円  　　　　     59,100,000　×　　  60.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        59,100 円  　　　　     59,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        59,100 円  　　　　     59,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,048,194 円　（　　　　　　         7,941 円／㎡）　　（経費率　　  20.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9512    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 59,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 188,000 円／㎡　×　     305.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0643     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0622 ×  40 ％　＋ 0.0939 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,800,130 円  
（　　　　　        28,789 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,063,360 円      
②総費用 1,048,194 円      
③純収益　①－② 4,015,166 円      
④建物等に帰属する純収益 3,800,130 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 215,036 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 204,542 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,550 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,446,565 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      33,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 松山 -28　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　松山市緑町二丁目８番３１
 5000000237937-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考