鑑定評価書

令和6年1月12日　提出
松山 -8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

松山 -8

愛媛県

愛媛第１

氏名

不動産鑑定士　亀田　武志

TEL.

鑑定評価額

20,100,000 円

１㎡当たりの価格

122,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月9日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	97,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月18日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	松山市辻町２７２番６｢辻町１１－２７｣				②地積　(㎡)	165 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他） (60,160)
	1.2:1	住宅Ｗ1	中規模一般住宅、アパート等が混在する住宅地域	西4m私道	水道、ガス、下水	宮田町 410m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 130 ｍ、西 65 ｍ、南 35 ｍ、北 65 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 10.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北４ｍ私
道

交通

施設

宮田町電停西方

410m

法令

規制

１住居
(60,160)

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は中心部近郊に位置する低層住宅が中心の地域として成熟している。今後は、鉄道高架事業等の進捗に
より、更なる周辺環境の整備が進むものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 122,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 11,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、ＪＲ松山駅を中心とした住宅地域の圏域である。松山市中心部に近接しており、生活上の利便性は高い
。需要者は、基本的には一次取得者層であるが、買い替えの需要も見られ、ＪＲ松山駅を中心とする周辺環境整備の進
捗に伴い土地需要は堅調に推移しており、地価は小幅な上昇が続いている。土地需要の中心は１，５００万円～２，０
００万円程度で、この場合の規模は１５０㎡程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、戸建住宅、共同住宅が建ち並ぶ住宅地域である。賃貸用共同住宅も見られる地域であるが、収益性よりも
居住の快適性が重視され、収益価格は低位に試算された。自用目的での土地取引が中心であるため、市場の実態を反映
した比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との均衡及び前年価格からの変動率にも留意して、鑑定評
価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　松山 -21 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 106,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 87.3]

[100.0]
100

121,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    121,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内経済は、コロナ禍からの経済活動回復に
より、緩やかに持ち直している。

松山駅周辺の整備事業が進行中で、買収に伴
う移転需要も見られ、地価は引き続き小幅な
上昇傾向。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

松山 -8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２４Ｋ１ -1950	松山市		更地	（　）	長方形	南7m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	２４Ｋ１ -1071	松山市		更地	（　）	ほぼ長方形	西4m私道、中間画地		準工特別用途地区 (60,200)
c	２４Ｋ１ -1065	松山市		更地	（　）	ほぼ整形	東5m市道、南4m、角地		１住居 (70,200)
d	２４Ｋ１ -1367	松山市		更地	（　）	長方形	南5m市道、中間画地		近商 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 118,900	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	116,938	100 [ 99.8]	117,172	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	117,000
b	(　 ) 126,438	100 [ 130.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	109,147	100 [ 89.1]	122,499		122,000
c	(　 ) 103,331	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.8]	103,536	100 [ 83.6]	123,847		124,000
d	(　 ) 107,548	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.9]	106,589	100 [ 86.3]	123,510		124,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	買進み	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
b	買進み	％／月 +0.10	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -18.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +0.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -17.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 122,000 円／㎡]

松山 -8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり再調達原価が把握できなかったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,457,322	501,908	1,955,414	1,866,600	88,814	（　0.9703） 86,176	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	1,873,391 円　　　　（　 11,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

松山 -8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	87.68	ＬＳ2	175.36
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	160 ％	165 ㎡	14.6 m x 11.4 m	前面道路：私道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫ平均専有面積約４０㎡

⑦有効率　 91.5 ％
の理由

共用廊下等が存在するため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	87.68	91.5	80.23	1,330	106,706	3.0	320,118
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	87.68	91.5	80.23	1,350	108,311	3.0	324,933
							0.0	0
～

～

～

計		175.36	91.5	160.46		215,017		645,051
								0

⑨年額支払賃料	215,017 円　×　12ヶ月　＝　 2,580,204 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 160.46 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,580,204 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 129,010 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,451,194 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	645,051 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,128 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,457,322 円　　　　（　 14,893 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２４ＫＴ１　　　　-704	1,458 ( 1,458)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,325	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,333 円/㎡　月額支払賃料（　 1,330 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２４ＫＴ１　　　　-453	1,441 ( 1,395)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	1,334
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

松山 -8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	102,000 円	25,500,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	103,208 円	2,580,204　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 31,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 214,200 円	25,500,000　×　　 60.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	25,500 円	25,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	25,500 円	25,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 501,908 円　（　　　　　　 3,042 円／㎡）　　（経費率　　 20.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9703

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	25,500,000 円	設計監理料率　 141,000 円／㎡　×　 175.36 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0732	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0622 ×　 45 ％　＋　0.0777 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,866,600 円（　　　　　 11,313 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,457,322 円
②総費用	501,908 円
③純収益　①－②	1,955,414 円
④建物等に帰属する純収益	1,866,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	88,814 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	86,176 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 522 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,873,391 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,400 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

松山 -8　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	松山市辻町２７２番６	5000000130631-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月12日　提出
松山 -8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

松山 -8

愛媛県

愛媛第１

氏名

不動産鑑定士　藤井　徹哉

TEL.

鑑定評価額

20,100,000 円

１㎡当たりの価格

122,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	97,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	松山市辻町２７２番６｢辻町１１－２７｣				②地積　(㎡)	165 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他） (60,160)
	1.2:1	住宅Ｗ1	中規模一般住宅、アパート等が混在する住宅地域	西4m私道	水道、ガス、下水	宮田町 410m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 130 ｍ、西 65 ｍ、南 35 ｍ、北 65 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 10.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位：北　　４
ｍ私道

交通

施設

宮田町電停西方

410m

法令

規制

１住居
(60,160)

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、市内中心部近くに位置する住宅地域として熟成しており、松山駅周辺土地区画整理事業の進展とと
もにさらに熟成が進むものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 122,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 10,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、市内中心部から西方を中心とした利便性の高い住宅地域である。需要者は市内に居住する３０代から４
０代の一次取得者を中心に、共同住宅素地については法人需要も見られる等多様である。需要の中心は、土地のみで５
０坪程度、土地総額で２，０００万円程度までと判断される。松山駅周辺事業や街路整備が進行しており、利便性向上
を背景とした根強い需要による地価上昇基調が続いている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、収益性よりも居住の快適性を重視する住宅地域であり、地価に見合った賃料収受がなされておらず、建築
費の高騰もあって収益価格は比準価格に比して低位に求められた。したがって、本件では、実証的で信頼性に優る比準
価格を採用し、収益価格は参考とするに留め、代表標準地価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定し
た。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　松山 -21 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 106,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 87.3]

[100.0]
100

121,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

地域経済は一部弱い動きが見られるものの緩
やかに持ち直している。松山市の地価は中心
部と郊外部で二極化傾向にある。

市内中心部にも近接し、松山駅周辺土地区画
整理事業の進捗、公共事業用地の代替地需要
も見られる等需要は安定している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

松山 -8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２４Ｋ１ -1950	松山市		更地	（　）	長方形	南7m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	２４Ｋ１ -1065	松山市		更地	（　）	ほぼ整形	東5m市道、南4m、角地		１住居 (70,200)
c	２４Ｋ１ -1061	松山市		更地	（　）	不整形	北4m道路、中間画地		１住居都市計画道路 (60,160)
d	２４Ｋ１ -1975	松山市		建付地	（　）	ほぼ台形	西4m私道、北4m、東2m、三方路		１住居 (70,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 118,900	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	116,938	100 [ 94.5]	123,744	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	124,000
b	(　 ) 103,331	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.8]	103,536	100 [ 86.7]	119,419		119,000
c	(　 ) 103,335	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	109,644	100 [ 92.2]	118,920		119,000
d	(　 ) 77,464	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	75,208	100 [ 63.1]	119,189		119,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +0.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -35.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 122,000 円／㎡]

松山 -8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,475,665	508,079	1,967,586	1,888,560	79,026	（　0.9703） 76,679	（ 4.9 - 0.3 ） 4.6％
	⑧収益価格	1,666,935 円　　　　（　 10,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

松山 -8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	87.68	ＬＳ2	175.36
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	160 ％	165 ㎡	14.6 m x 11.4 m	前面道路：私道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ（平均専有面積４０㎡）の共同住宅を想定

⑦有効率　 91.5 ％
の理由

内階段仕様を想定し、有効率を査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	87.68	91.5	80.23	1,350	108,311	3.0	324,933
							0.0	0
2～ 2	住宅	87.68	91.5	80.23	1,350	108,311	3.0	324,933
							0.0	0
～

～

～

計		175.36	91.5	160.46		216,622		649,866
								0

⑨年額支払賃料	216,622 円　×　12ヶ月　＝　 2,599,464 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 160.46 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,599,464 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 129,973 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,469,491 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	649,866 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,174 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,475,665 円　　　　（　 15,004 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２４ＫＴ１　　　　-661	1,392 ( 1,335)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,351	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,353 円/㎡　月額支払賃料（　 1,350 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２４ＫＴ１　　　　-653	1,495 ( 1,492)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,424
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

松山 -8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	103,200 円	25,800,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	103,979 円	2,599,464　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 32,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 216,700 円	25,800,000　×　　 60.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	25,800 円	25,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	25,800 円	25,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 508,079 円　（　　　　　　 3,079 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9703

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	25,800,000 円	設計監理料率　 143,000 円／㎡　×　 175.36 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0732	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0622 ×　 45 ％　＋　0.0777 × 40 ％　＋ 0.0939 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,888,560 円（　　　　　 11,446 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,475,665 円
②総費用	508,079 円
③純収益　①－②	1,967,586 円
④建物等に帰属する純収益	1,888,560 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	79,026 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	76,679 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 465 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,666,935 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,100 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

松山 -8　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	松山市辻町２７２番６	5000000130631-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考