令和6年1月15日　提出 多度津 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   多度津 5-1 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　小松　真理   TEL.

鑑定評価額 6,770,000 円  １㎡当たりの価格 36,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仲多度郡多度津町東浜乙１２７番 ｢東浜４－１４｣ ②地積 　(㎡) 184   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 1:2 店舗兼住宅 Ｓ2 小売店舗、飲食店等 が建ち並ぶ商業地域 南西6.3m町道 水道、ガス、下水 多度津 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 店舗併用住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ６．３ｍ町道 交通 施設 多度津駅西方 1.1km 法令 規制 （都） 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 町内中心部に位置する旧来よりの普通商業地域であるが、近年の商業施設の大型化かつ郊外化の影響により、相 対的地位の低下が顕著であり、不動産市場については今後も軟調を基調として推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 店舗併用住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、多度津町内の商業地域（混在型を含む）のみならず、隣接の丸亀市及び善通寺市を内包して広域に渡る ものと判定される。主な需要者は地縁的選好性の介在を前提とする地元法人及び個人であるものと判定されるが、その 需要圧力は極めて低調な状況にあり、今後の動向が懸念される。地域の標準価格水準については、同一需給圏が広域で ある他、不動産取引の絶対量が少なく、規模や価格帯にバラつきがあるため把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格について上記を得た。当該比準価格は、事例の存する範囲を広域かつ広義に解釈することにより、価格形成要 因に係る類似性が確認できる取引事例を収集し、分析検討を行った結果であり、得られた結果は、属する市場の状況を 具体的に数値化したものであると結論付けることができる。よって本件では比準価格を採用することとし、代表標準地 からの検討も踏まえ、属する不動産市場の将来動向にも留意の上、本件鑑定評価額を表記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　琴平 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     36,000 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [102.0] 100 [ 94.5] [100.0] 100 36,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかながらも回復基調のもとに推移 していたが、商業地の需要は弱く、地価も弱 含み基調のもとに推移している。 商業地域としての基本的要素が失われつつあ る可能性が指摘される他、相対的陳腐化傾向 も確認されるため、今後の動向を注視する必 要がある。 個別的要因につき特筆すべき要因はなく、通 常の選好下にあるものと判断される。なお当 該個別的要因に特別の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +9.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -11.5 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％