令和6年1月15日　提出 多度津 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   多度津 -2 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　小松　真理   TEL.

鑑定評価額 6,280,000 円  １㎡当たりの価格 23,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仲多度郡多度津町西港町７３番 ②地積 　(㎡) 264   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 南東5.8m町道 水道、下水 多度津 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   200 ｍ、南   250 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北　５．８ ｍ町道 交通 施設 多度津駅西方 2.2km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 臨海部の住宅地域であり、地域要因に大きな変化は認められない。地価は、中心部への接近性がやや劣ることも 要因の一つと考えられ、引き続き下落傾向と予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏については、多度津町内全域の普通住宅地域（農家集落地域等を除く）全域及び隣接市町との行政界付近に 位置する普通住宅地域がその範囲と判定される。需要の中心は、地縁的選好性を有する個人である。中心部との距離、 臨海部に位置することによる自然災害の危険性等により需要は弱含み傾向である。なお当該地域は、不動産取引の絶対 数及び時系列的連続性が十分ではないため、地域の標準的な不動産価格水準に係る単価の指摘は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 積算価格及び収益価格は試算し得なかったが、比準価格について上記を得た。当該比準価格は、価格形成要因に係る共 通性を有する取引事例を基礎資料とし、多角的視点による重層的な分析過程を経て試算価格を求めたものであり、得ら れた結果は属する地域の不動産市場の実情に即した実証性及び規範性を有するものと判断される。よって本件では比準 価格を評価格として採用することとし、代表標準地からの検討も踏まえ、本件鑑定評価額を表記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　多度津 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,700 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [101.0] 100 [121.9] [103.0] 100 23,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 多度津町は、人口減少傾向にあり、住宅地の 需要はやや弱含み傾向にある。地価はコロナ 禍の影響もあり、下落傾向が続いている。 地域要因に大きな変化は見当たらない。臨海 部の住宅地域であるが近年は内陸部の開発が 多く、需要は減退している。地価は弱含みで 推移している。 画地方位（南東側接面道路）に係る増価要因 が指摘される他は、通常の選好下にある。な お、個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％