令和6年1月15日　提出 綾川 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   綾川 -2 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　高橋　尚史   TEL.

鑑定評価額 4,760,000 円  １㎡当たりの価格 24,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 綾歌郡綾川町滝宮字西山１４９６番８５ ②地積 　(㎡) 195   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北6m町道 水道 滝宮 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　　６ ｍ町道 交通 施設 滝宮駅西方 1.0km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 開発されてから時間が経過した住宅団地である。特に大きな要因の変化は無く、今後も現状を維持したまま推移 するものと予測する。不動産の二極化は依然進行しているが、当該地域の需要は低調である。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、綾川町及び隣接市町郊外も含んだ琴電琴平線沿線の住宅地域が圏域となる。需要者は同一需給圏内の居 住者が中心であり、圏域外からの需要者は比較的少ない。物価高騰の影響や人口減少、少子高齢化といった要因を背景 に、不動産の二極化は依然進んでおり、綾川駅周辺の地域に比べ、当該地域の地価は弱含みで推移している。需要の中 心となる価格帯は、土地で７００万円前後、新築の戸建物件で２，０００万円～２，５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、実証性、代替性を有する事例等を重視し、各事例とも適切に補修正がなされていることから、実証的で規 範性を有する価格が得られたものと思料する。収益価格は、自己使用が中心の住宅団地内であり賃料水準の把握が困難 な為試算し得なかった。需要者は快適性や生活利便性等を重視して取引の意思決定を行うことから、市場性を反映した 比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　綾川 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,300 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [100.0] 100 [115.5] [100.0] 100 24,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、少子高齢化等の要因から、不動産 の有効需要は低迷しているが、一部地域の需 要は高まってきており、不動産の二極化が進 んでいる。 旧来からの住宅団地であり、特に大きな地域 要因の変化はない。宅地需要は、綾川駅周辺 と比較して低調に推移している。 画地条件等は地域内において概ね標準的であ り、通常の選好条件下にある。個別的要因に 変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％