令和6年1月15日　提出 香川三木 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   香川三木 -2 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　新川　智洋   TEL.

鑑定評価額 5,250,000 円  １㎡当たりの価格 19,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 木田郡三木町大字池戸字四角寺１２３９番６１ ②地積 　(㎡) 264   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南東5m町道 水道、ガス、下水 池戸 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 医学部附属病院に近く、周辺 では学生向け共同住宅が見ら れる、町北部郊外の住宅地域 街 路 基準方位北、５ｍ町 道 交通 施設 池戸駅北東方 2.3km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 古くに開発された大規模住宅団地で地域要因に特段の変動はなく、現状推移と予測。ポストコロナ時代を迎える 中、圏外からの転入は少なく、位置関係の劣後感、建築費上昇の影響等もあり、需要、地価共に弱含みと予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね町北部郊外を中心とする住宅地域一円。需要者は、一次・二次取得共に地縁性を有する圏内居住者が 中心。周辺での新規団地開発、圏外からの転入は何れも少ない。また、需給動向は、ポストコロナ時代を迎え、景気回 復が進行中だが、位置関係が劣後し、地縁性の強さ、建築費上昇の影響等もあり、需要、地価は弱含みで推移。取引は あるが、その背景は多様であり、価格帯も規模、建物品等等に応じ幅があるため、中心価格帯等の把握は困難な状況。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用目的の取引が主である中、概ね信頼性が高い取引事例を収集し得た。一方、標準地は戸建住宅地域内に存し、 周辺には学生向けの賃貸物件も見られるが、賃貸市場がやや未成熟かつ事業収支等の観点から共同住宅の想定が馴染ま ないと判断されるため、収益還元法は適用しなかった。よって、代表標準地との検討を踏まえ、主たる需要者が重視す る代替競争不動産との比較の観点に立脚し、規範性の高い比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　香川三木 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,700 円／㎡ [100.5] 100 100 [104.0] 100 [108.0] [103.0] 100 20,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ポストコロナ時代を迎え、景気回復が進行中 だが、立地等により差がある。一方、物価、 建築費上昇の影響等もあり、町全体の需要、 地価は回復途上。 地域要因に特段の変動はない。景気回復の一 方、都心接近性の劣後、近郊部での宅地供給 増加、建築費上昇の影響等より、需要、地価 は弱含みで推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％