令和6年1月15日　提出 小豆島 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小豆島 5-1 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　藤本　靖子   TEL.

鑑定評価額 13,600,000 円  １㎡当たりの価格 37,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小豆郡小豆島町片城字内浜甲４４番１３２外 ②地積 　(㎡) 363   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） (80,200) 1:1.2 店舗 Ｓ2 小売店舗、飲食店が 混在する国道沿いの 商業地域 北12m国道、背面道 水道 小豆島中学校前 130m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    90 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 １２ｍ国道 交通 施設 小豆島中学校前停西方 130m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧内海町の国道沿いの商業地域。平成３０年に町役場の移転があったが、過疎化、内海フェリーの草壁航路休止 等の影響から需要は低迷しており、今後、観光客の回復が期待されているものの、地価は下落基調にある。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は島内の商業地域及び商住混在地域一帯。地縁的選好性が強い土地柄であることから、主な需要者は個人事 業者及び法人等で、島外からの流入は少ない。町役場近くの国道沿いの商業地域で、地場産業の停滞や人口減少等から 需要はやや低調であるが、観光客の回復等が期待されている。土地の取引自体が少なく画地規模や業種等も様々である ため、需給の中心価格帯の把握は難しい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、島内の幹線・準幹線道路沿いの事例について、適切に要因比較等を行って求めており、市場の実態を反映 した価格が求められたものと思料する。また、自己使用取引が中心の地域であるため、賃貸市場が未成熟で適切な賃料 水準の把握が困難であり、収益価格については試算することができなかった。従って、本件では市場の実態を反映した 比準価格を採用して、代表標準地との均衡を踏まえた上で、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　土庄 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,200 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [100.0] 100 [ 86.6] [102.0] 100 37,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は持ち直しの動きが続き、観光需要 は回復しつつある。地場産業の衰退、少子高 齢化等から、宅地需要は停滞している。 小売店舗、事業所等が建ち並ぶ町役場近くの 国道沿いの商業地域で、地域要因に変化はな く、観光客の回復が期待されるものの需要は やや低調である。 二方路地でありその利用効率において、地域 内の標準的な画地と比べて優位な選好条件下 にある。個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　  -5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％