令和6年1月15日　提出 小豆島 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小豆島 -2 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　藤本　靖子   TEL.

鑑定評価額 4,050,000 円  １㎡当たりの価格 15,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小豆郡小豆島町坂手字中甲６４７番 ②地積 　(㎡) 265   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.3 住宅 Ｗ2 漁家住宅、一般住宅 等が建ち並ぶ既成住 宅地域 南東4.2m町道、北東側道 水道 坂手東 270m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    80 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 丘陵地に形成された既成集落 地域。 街 路 基準方位北、４．２ ｍ町道 交通 施設 坂手東停北方 270m 法令 規制 （都）  (70,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 坂手港に比較的近い丘陵地に形成された既成集落地域で、当面は現況の住環境を維持するものと予測する。人口 減少や少子高齢化等の構造的要因から需要は低迷しており、地価は弱含みで推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は小豆島町内の住宅地域一円。地縁性が強いため、需要者は島内の個人等が殆どであり、島外からの転入者 は少ない。神戸港との航路を結ぶ坂手港に近いが、人口減少、少子高齢化に起因する地場産業の低迷により、土地の需 給は低迷している。島内では不動産取引自体が少なく、取引規模や価格帯についても異なり、取引の中心価格帯を把握 することは困難な状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己の住宅としての取引が中心の地域であり、賃貸市場が未成熟であることから、収益価格については試算し得なかっ た。一方、比準価格は、圏内の規範性を有する事例について、適切に要因比較等を行い、市場の実態を反映した実証的 な価格が求められたものと思料する。需要者は居住の快適性や利便性を重視して取引の意思決定を行うものであるため 、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小豆島 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,500 円／㎡ [ 98.3] 100 100 [100.0] 100 [116.5] [103.0] 100 15,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は緩やかに持ち直しの動きが続いて いるが、島内の人口減少、少子高齢化は進行 しつつあり、宅地需要は低迷している。 坂手港から比較的近い丘陵地の既存住宅地域 である。人口減少、少子高齢化の進行に加え 、土砂災害も懸念されるため宅地需要及び地 価は低調である。 南東側道路による増価要因が認められるほか は、ほぼ標準的である。個別的要因の変動は ない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％