令和6年1月15日　提出 三豊 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三豊 5-2 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　高橋　尚史   TEL.

鑑定評価額 24,000,000 円  １㎡当たりの価格 24,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三豊市豊中町本山甲字国繁９５６番６外 ②地積 　(㎡) 991   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:2 店舗 Ｓ2 店舗のほか、一般住 宅や農地も見られる 商業地域 北東20m県道、南東側道 水道 本山 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   150 ｍ、南    80 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 大型ショッピングモールも見 られる県道沿いの路線商業地 域 街 路 ２０ｍ県道 交通 施設 本山駅東方 1.3km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 住居系用途の建物や農地も混在する商業地域であり、徐々に建物も増えつつある状況である。東方に存する国道 １１号の整備が完了し、周辺住宅の需要の高まりの影響を受け、今後は横ばい傾向で推移するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は三豊市及び隣接する観音寺市内を中心とする香川県西讃地区の商業地域である。主たる需要者は同一需給 圏を商圏とする県内の法人及び個人事業者が中心であるものと思料する。日用品販売等の店舗等が多く、また周辺の住 宅地需要が高まってきている影響を受けて、当該地域の需要も徐々に回復してきているものと思料する。画地規模等が 多様であるため市場の中心となる価格帯の把握は困難な状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、特に規範性の高い事例は無かったが、各事例とも適切に補修正がなされており、適正な価格が得られたも のと思料する。収益価格は、自己所有の店舗等が多い商業地域内にあり賃貸市場が未成立で適正賃料を把握できないた め試算し得なかった。自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められる 、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　三豊 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,500 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [100.0] 100 [129.0] [100.0] 100 24,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 三豊市の商業重心は分散しており、人口減少 、少子高齢化等の影響から地価は下落傾向に あるが、一部の地域では一定の需要が認めら れる。 東方の国道１１号の整備が完了し開通したこ と以外では、特に大きな地域要因の変化はな く、暫くは現状のまま推移するものと思料す る。 角地であるが側道との間に、水路があり、ま た高低差もあることから、補正すべき要因で ないものと思料する。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％