令和6年1月12日　提出 三豊 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三豊 5-1 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　真井　修   TEL.

鑑定評価額 23,000,000 円  １㎡当たりの価格 31,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三豊市高瀬町下勝間字加茂向１６５７番５外 ②地積 　(㎡) 734   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 台形 1:2 店舗 Ｓ2 中規模店舗が多い国 道沿いの路線商業地 域 西12m国道 水道 高瀬 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道沿線の路線商業地域 街 路 １２ｍ国道 交通 施設 高瀬駅南東方 1.3km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 従来からの幹線道路沿いの路線商業地域で大きな変動はなく、ほぼ現状維持の商環境で推移すると予測。地価は 需要が低調で、ウィズコロナにより回復傾向にあるが、今後も、弱含みに推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね三豊市、観音寺市内の幹線、準幹線道路沿いの路線商業地域が中心で、住商の混在地域も含む圏域 。需要者の中心は、中小規模の法人または個人事業主等である。郊外大型店舗との競合が続いており、市内の商業地の 重心が分散しているため、新規需要は弱く、ウィズコロナ等よりの回復傾向にあるが、価格水準的には、底値感もでて きている。市場の中心価格帯は、業種、規模等により多様で、把握しづらい状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益価格は、自用物件が多く、建物賃貸借契約に基づくテナント需要が弱いため賃貸市場が成立しておらず、試算でき なかった。他方、比準価格は周辺類似地域の信頼できる取引事例を採用して求めたもので、市場の特性を反映した実証 性の高い価格が求めることができた。したがって、比準価格をもって、周辺標準地価格との動向等を確認して、市場の 動向にも留意しつつ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市域全体に商業重心が分散しているが、多く の既存商業地域は低迷しているが、一部では 近時集積が進んでいる地域も見られる。 豊中町で当該国道拡幅事業が進捗中である。 大型店舗等に顧客が流出している。 形状は台形であるが、近隣地域内においては 概ね標準的である。特段な個別的要因に変動 はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％