令和6年1月12日　提出 東かがわ -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東かがわ -3 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　松岡　良幸   TEL.

鑑定評価額 4,030,000 円  １㎡当たりの価格 12,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東かがわ市西村１８８番２ ②地積 　(㎡) 317   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ1 農家住宅のほかに農 地等が混在する住宅 地域 北6m市道 水道 三本松 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 三本松駅北西方 1.6km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 自然的条件（大部分の画地と接面道路との間に高低差介在）が近隣地域及びその周辺に係る負の要因として作用 しており、他の地域の充実とも相まって、地価水準は今後も当分の間は軟調に推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 広義の同一需給圏は、東かがわ市全域の普通住宅地域（但し新規の分譲地及び山間部の一部等を除く）に求められるも のと判断される。市場参加者の中心は、地縁的選好性を市場参入動機とする個人等であり、他の需要（デベロッパーに よる需要等）については殆ど確認できない状況にある。なお、地域を代表し得る標準価格水準については、その市場特 性（売買事例の絶対数及び時系列的連続性が不十分）により、その単価に係る指摘が困難な状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、価格指標としての基本的性質を具備する取引事例を採用し、当該事例に係る価格形成要因を分析すること により試算価格を求めたものであり、得られた結果は対象不動産が属する地域の不動産市場の状況等を反映した実証性 を有するものと判断される。よって本件では比準価格の試算精度を信頼することとし、代表標準地からの検討を踏まえ 、更には地域の不動産市場に係る将来動向等にも留意の上、本件鑑定評価額を表記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東かがわ -4                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,200 円／㎡ [ 98.0] 100 100 [100.0] 100 [155.9] [100.0] 100 12,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地域の不動産市場に間接的影響を齎し得る一 般的要因の諸力は、相対的な低下傾向にある 可能性が指摘される。 住宅地域としての要因集積度に顕著な変化は 見られないものの、諸要因の複合的作用によ り、不動産価格水準、需要圧力ともに軟調で ある。 補正を必要とする個別的要因の介在は認めら れず、概ね通常の選好下にあるものと判断さ れる。なお、個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -6.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +58.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％