令和6年1月15日　提出 東かがわ -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東かがわ -2 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　吉馴　征司   TEL.

鑑定評価額 4,190,000 円  １㎡当たりの価格 12,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東かがわ市南野字畑方１１４番４ ②地積 　(㎡) 330   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 2:1 住宅 Ｗ2 中規模住宅のほかに 農地等が混在する住 宅地域 北7.5m市道、西側道 水道、下水 引田 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北、７．５ ｍ市道 交通 施設 引田駅南東方 2.2km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農地が多く残る中、地縁的選考性の強い住宅地域で今後もほぼ現況と同様に推移するものと予測する。人口減少 、少子高齢化は継続しており、土地需要は極めて低調で地価は今後も下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧引田町を中心とする東かがわ市郊外の住宅地域一円。需要者の中心は圏域内に地縁的選好性を有する 第一次取得者層又は世帯分離層で、圏域外からの転入は殆ど見受けられない。人口減少、少子高齢化は継続しており、 土地需要は極めて低調で地価水準は下落傾向で推移している。取引は非常に少なく、取引される画地規模も多様であり 、同一需給圏も広範囲に及ぶことから、市場の中心となる価格帯の把握は困難な状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用目的中心の戸建住宅地域で、賃貸物件がなく、賃貸市場が未成熟なため収益価格は試算できなかった。一方比 準価格は実際の市場取引に基づいて試算された価格であり、現実の市場動向、市場の特性、需要者の選好性等を反映し た規範性の高い価格を求めることができた。従って代表標準地との検討を踏まえ、信頼性、規範性の高い比準価格をも って鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東かがわ -4                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,200 円／㎡ [ 98.0] 100 100 [100.0] 100 [158.9] [101.0] 100 12,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少・高齢化率は県平均を上回り、土地 需要は低調で、地価は下落傾向で推移してい る。需要を喚起する特段の要因も見受けられ ない。 接近性、利便性に劣る郊外の住宅地域で需要 は低調で地価は弱含み。地価水準は下落傾向 で推移しているが、底値に近づいた感もある 。 画地条件（角地）について優位性が認められ る以外は、個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　 -10.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +65.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.3 ％  ％