令和6年1月12日　提出 さぬき 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   さぬき 5-2 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　松岡　良幸   TEL.

鑑定評価額 29,400,000 円  １㎡当たりの価格 47,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 38,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 さぬき市志度字石立９５３番２外 ②地積 　(㎡) 617   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） (90,200) 台形 1:1.5 店舗、事務所兼倉庫 Ｓ2 店舗、営業所等が建 ち並ぶ既成商業地域 北14.5m国道、背面道 水道、下水 志度 730m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 １４．５ｍ国道 交通 施設 志度駅東方 730m 法令 規制 （都） 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 接面道路（国道１１号）は、代替の関係が成立する他の幹線が供用された後においても、さぬき市内における最 上レベルの商業集積度を維持しているが、不動産需要については画地規模に起因する２極化が進行している。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 広義の同一需給圏は、さぬき市及び高松市東部郊外のみならず東かがわ市内の商業地域（路線、普通、混在の全てを含 む）全域を含んで広域に渡るものと判定される。市場参加者は多様性があり、端的な表記が困難であるが、画地条件に よっては県外資本も市場参加者と成り得る特性を有している。標準価格は、同一需給圏が広域に渡る他、市場参加者の 動機や属性に多様性があるため、その単価についての端的な指摘が困難な状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格について上記を得た。当該比準価格は、事例の属する範囲や時間軸を広義に解釈し、事例資料としての適格性 が確認できるものを選択することにより試算価格を導出したものであり、得られた結果は、属する地域の不動産市場の 状況を反映した実証性及び客観的規範性を有するものと判断される。よって本件では比準価格の精度を信頼することと し、代表標準地からの検討も踏まえ、本件鑑定評価額を表記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東かがわ 5-2               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     36,700 円／㎡ [ 98.1] 100 100 [100.0] 100 [ 75.5] [100.0] 100 47,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     48,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地域の不動産市場に正の効果をもたらし得る 一般的要因の諸力は、軟調傾向にある可能性 が指摘されるため、今後の動向を注視する必 要がある。 近隣地域の東方に位置する大学が移転するこ とに伴う顧客流動性の低下が、当該地域に齎 す影響を長期的視野に立ち分析する必要があ る。 補正を必要とする個別的要因の介在は認めら れず、概ね通常の選好下にあるものと判断さ れる。なお、個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％