令和6年1月12日　提出 さぬき -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   さぬき -4 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　松岡　良幸   TEL.

鑑定評価額 14,800,000 円  １㎡当たりの価格 23,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 さぬき市長尾東字川西１０３９番３ ②地積 　(㎡) 624   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 特定用途制限地域 1:2 住宅 ＬＳ2 農家住宅、一般住宅 が混在する住宅地域 西4.3m市道 水道、下水 長尾 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   400 ｍ、西   300 ｍ、南   100 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  33.0 ｍ、規模　　       530 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北、４．３ ｍ市道 交通 施設 長尾駅南東方 1.4km 法令 規制 （都）  (70,200) 特定用途制限地域 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域及びその周辺では、定住者の固定化と新規開発動向の鈍化傾向が顕著であり、地域に変革を齎し得る要 因も認められないため、不動産市場については今後も軟調を基調として推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 属する同一需給圏は、広義には、さぬき市の普通住宅地域全域に求められる。主な市場参加者は、自用の建物取得を希 望するエンドユーザーであるため、その市場参加動機は概ね地縁的選好性に集約されるものと判断される。標準画地に 係る標準価格水準については、その地域的特性（同一需給圏が広域に渡る他、土地取引件数の総数が十分ではない等） により、その単価に係る端的な指摘は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、代替競争の関係が成立し得る事例が存在する範囲を広域に解釈し、更には代替の関係が成立するものと判 断される時間軸（期間的差異）を広義に解釈することにより取引事例を選択し、所定の分析過程を経て試算価格を導出 したものであり、得られた結果は地域の不動産市場の実態を反映した信頼性を有するものと判断される。よって本件で は比準価格の精度を信頼することとし、代表標準地からの検討も踏まえ、本件鑑定評価額を表記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東かがわ -4                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,200 円／㎡ [ 98.0] 100 100 [100.0] 100 [ 83.6] [100.0] 100 23,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地域の不動産価格市場に直接的または間接的 影響を齎す可能性のある一般的要因の状況に 、特別の変化は認められない。 地域要因の集積度自体に大きな変化は認めら れないものの、定住者の硬直化傾向等に伴い 、不動産市場は軟調に推移している。 補正を必要とする個別的要因の介在は認めら れず、概ね通常の選好下にあるものと判断さ れる。なお、個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 -18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％