令和6年1月12日　提出 さぬき -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   さぬき -2 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　森　英起   TEL.

鑑定評価額 3,260,000 円  １㎡当たりの価格 16,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 さぬき市鴨庄字不動寺２６１０番４６ ②地積 　(㎡) 200   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 小規模分譲住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 東4m市道 水道 志度 3.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 志度駅東方 3.6km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の小規模住宅団地内にあり、戸建住宅の建ち並ぶ閑静な住環境を維持するものと予測する。市内北部は志度 地区に人口が集中しているため、需要の低迷が続き、価格は下落基調で推移するものと予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はさぬき市郊外の値頃感のある住宅地域を中心とした、広域的な範囲であると思料する。需要者は圏域内の 居住者が中心で、地縁的選好性が強いこと等から、新規分譲地を除いて圏域外からの引き合いは弱い。市内北部では少 子高齢化等の構造的問題から人口減少が進んでおり、取引は人口集積度の高い志度地区が中心で、他の地区では近隣同 士の取引等が散見される程度である。そのため、市場における中心価格帯の把握は困難な状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益性を考慮した需要者は想定されないことから、収益還元法は適用しなかった。取引事例比較法の適用にあたっては 、市北部の事例を中心に採用し、特に居住の快適性や利便性に関わる価格形成要因を分析して比準価格を試算しており 、市場性を反映した説得力のある価格となった。以上より本件では、代表標準地との検討を踏まえた上で、比準価格を もって上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東かがわ -4                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,200 円／㎡ [ 98.0] 100 100 [100.0] 100 [123.2] [102.0] 100 16,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 志度地区内に造成された住宅団地に対する需 要は根強いが、過疎化の進行等により、その 他地区内の住宅に対する引き合いは弱い状況 が続いている。 地域の状況に大きな変化はなく、低調な市場 環境が続いている。人口減少が続く中、現下 の状態が続くものと予測する。 東側道路であり、日照等において、地域の標 準的な画地に比較してやや優位な選好条件下 にある。個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％