令和6年1月12日　提出 さぬき -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   さぬき -1 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　森　英起   TEL.

鑑定評価額 5,130,000 円  １㎡当たりの価格 23,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 さぬき市志度字稲荷越５００６番８８ ②地積 　(㎡) 222   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (60,100) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い郊外の閑静な住宅 地域 西5.4m市道 水道、ガス、下水 志度 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 郊外にある丘陵地の大規模住 宅団地 街 路 基準方位北、５．４ ｍ市道 交通 施設 志度駅南東方 2.5km 法令 規制 （都） １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 昭和期に造成された郊外の大規模住宅団地として成熟しており、閑静な住環境が維持されるものと予測。値頃感 のある既存の住宅団地に対する需要は根強くあり、地価の下落幅は縮小傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、志度地区を中心とした市内北部全域の住宅地域であると思料する。需要者はさぬき市又は高松市に勤務 する一次取得者層が中心であり、大部分の取引が自動者利用を前提としている。新規分譲地取引が堅調に推移する中、 既成住宅団地内の取引も一定程度見受けられ、少子高齢化が進む中でも新旧の住宅団地に対する需要は根強い。中心価 格帯は、土地が２００㎡程度で５００万円前後、新築の戸建物件で２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 住宅団地内にあって投資採算性を考慮した需要者を想定し難いことから、収益還元法は適用し得なかった。取引事例比 較法の適用に当たっては、標準地の存する志度地区内の住宅地事例を採用しており、典型的な市場参加者の視点から価 格形成要因を分析し、適切な価格を試算した。したがって本件では、代表標準地との検討を踏まえた上で、比準価格を もって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東かがわ -4                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,200 円／㎡ [ 98.0] 100 100 [100.0] 100 [ 84.5] [100.0] 100 23,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 志度地区内に造成された住宅団地に対する需 要は根強いが、過疎化の進行等により、その 他地区内の住宅に対する引き合いは弱い状況 が続いている。 既存の住宅団地であり、一般住宅の建ち並ぶ 閑静な住環境に大きな変化は認められない。 街路条件、画地条件ともほぼ標準的で通常の 選好下にある。個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 -17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％