令和6年1月15日　提出 観音寺 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   観音寺 5-1 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　清水　直樹   TEL.

鑑定評価額 6,330,000 円  １㎡当たりの価格 55,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 45,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 観音寺市観音寺町字白浜甲１１６０番１外 ②地積 　(㎡) 114   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,500) （その他） 1:2 店舗 Ｓ3 小売店舗等が建ち並 ぶ県道沿いの商業地 域 南16m県道 水道、下水 観音寺 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    80 ｍ、南    30 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 中低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 市中心部の小売店舗が建ち並 ぶ商業地域 街 路 １６ｍ県道 交通 施設 観音寺駅北西方 350m 法令 規制 （都） 商業 (80,500) ⑤地域要因の将 　来予測 商業構造の変化から郊外型店舗、ネット販売等へ顧客は流出しており商況は低迷している。中心市街地活性化事 業は継続しているが、地価はやや下落傾向で推移するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 中低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     23,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、観音寺市を中心とする西讃地区の商業地域全域である。主たる需要者は、圏内で事業を営む個人又は法 人事業者であるが、県内に営業所等を置く法人も考えられる。近年は郊外の路線商業地域等への出店需要が目立ち、中 心市街地の核店舗不足、経営者の高齢化、ＥＣ市場の拡大等を背景に土地取引も少なく需要は低調な状態が続いている 。中心価格帯は、画地規模等によりまちまちであるため見いだせない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、代替性のある実証的な事例を中心に、適切に比較検討を行ったことにより、市場性を反映した価格が求め られたものと思料する。収益価格は画地規模に制約があり、効率的な収益物件の想定が困難であることから低位に求め られた。需要者は代替関係にある不動産の取引価格を参考に意思決定するため、市場の実態を反映した比準価格を中心 に、収益価格は参考にとどめ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     56,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] アフターコロナの回復状況には地域差があり 、都市部が回復しつつある一方、地方は力強 さに欠け、物価高影響も懸念される。 中心市街地の活性化事業が進行しているが、 商業施設の出店は少なく、地域要因に特段の 変化は見られない。 ほぼ標準的な画地であり、通常の選好下にあ る。個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％