鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
善通寺 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

善通寺 5-1

香川県

香川

氏名

不動産鑑定士　鈴木　祐司

TEL.

鑑定評価額

32,800,000 円

１㎡当たりの価格

44,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	36,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	善通寺市善通寺町１丁目３５４番５｢善通寺町１－２－１９｣				②地積　(㎡)	737 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	台形 1:1.2	店舗ＲＣ2	低層の店舗、営業所等が建ち並ぶ既成商業地域	北西9m市道	水道、ガス、下水	善通寺 950m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 130 ｍ、南 30 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

店舗付事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　ほぼ整形

④地域的特性

特記

事項

市中心部に位置し、金融機関
が散見される普通商業地域。

街

路

９ｍ市道

交通

施設

善通寺駅西方

950m

法令

規制

（都）商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

中心市街地の既成商業地域で、当面は現状の繁華性等を維持すると予測する。中心商業地は空店舗も多く見られ
、空洞化が進行しており、需要は弱く、地価水準は依然下落傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

店舗付事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 44,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 13,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は善通寺市の中心市街地及びその近郊の商業地域等。需要者の中心は地元中小法人等である。中心市街地の
既存店舗の営業不振で閉鎖店舗が増加し、周辺の大型商業施設との競合により、顧客が流出しており、依然空洞化が進
んでいるため、商業地の需要は弱含み。需要の中心となる価格帯は取引自体が乏しく、取引規模も様々で把握は困難で
ある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

自用目的での取引が支配的で、テナント需要が弱く、土地の価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格
は低位に試算された。一方比準価格は取引が少ないものの、代替競争関係にある取引事例により査定され、需要者の属
性を踏まえた実証的な価格である。よって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、市場
動向等も勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     44,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内景気は持ち直しつつあり企業の投資意欲
も回復傾向にあるが、背後人口が減少する地
域の商業地需要は減退しており、二極化が進
んでいる。

大型商業施設と競合関係にあるため、客足は
減少し、需要は弱いため、地価も弱含み。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

善通寺 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	香川ＫＲ６ -40137	善通寺市		建付地	（　）	長方形	北24m県道、中間画地		（都）近商 (80,300)
b	香川ＫＲ６ -40131	善通寺市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東6.5m市道、中間画地		（都）２住居 (60,200)
c	香川ＫＲ６ -40116	善通寺市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東10m県道、中間画地		（都） (70,200)
d	香川ＫＲ６ -40134	善通寺市		建付地	（　）	長方形	南東18.5m県道、南西1.5m、角地		（都）近商 (80,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 31,769	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	34,875	100 [ 78.4]	44,483	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	44,500
b	(　 ) 34,498	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	34,050	100 [ 75.4]	45,159		45,200
c	(　 ) 32,138	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	31,945	100 [ 72.2]	44,245		44,200
d	(　 ) 60,730	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	59,758	100 [ 134.2]	44,529		44,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -23.0
a	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -19.0
b	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -24.0
c	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +33.0
d	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 44,500 円／㎡]

善通寺 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,060,009	2,225,210	8,834,799	8,291,500	543,299	（　0.9682） 526,022	（ 5.5 - 0.3 ） 5.2％
	⑧収益価格	10,115,808 円　　　　（　 13,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

善通寺 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付事務所	360.00	ＬＳ2	720.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	737 ㎡	27.0 m x 30.0 m	前面道路：市道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

賃貸市場の動向から１階店舗、２階事務所のフロア貸しを想定。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

同種用途の建物としては標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	360.00	85.0	306.00	1,850	566,100	6.0	3,396,600
							0.0	0
2～ 2	事務所	360.00	85.0	306.00	1,480	452,880	6.0	2,717,280
							0.0	0
～

～

～

計		720.00	85.0	612.00		1,018,980		6,113,880
								0

⑨年額支払賃料	1,018,980 円　×　12ヶ月　＝　 12,227,760 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 612.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,227,760 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,222,776 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,004,984 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,113,880 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 55,025 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,060,009 円　　　　（　 15,007 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	香川収ＫＲ６　　　　-40011	1,702 ( 1,631)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.5]	100 [101.0]	100 [100.0]	1,842	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,859 円/㎡　月額支払賃料（　 1,850 円/㎡）　基準階 1 F B
b	香川収ＫＲ６　　　　-40012	1,884 ( 1,882)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.5]	100 [100.0]	1,875
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

善通寺 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	515,000 円	103,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	489,110 円	12,227,760　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 242,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 772,500 円	103,000,000　×　　 50.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	103,000 円	103,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	103,000 円	103,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,225,210 円　（　　　　　　 3,019 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9682

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	103,000,000 円	設計監理料率　 138,000 円／㎡　×　 720.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0805	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0666 ×　 40 ％　＋　0.0817 × 30 ％　＋ 0.0978 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,291,500 円（　　　　　 11,250 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,060,009 円
②総費用	2,225,210 円
③純収益　①－②	8,834,799 円
④建物等に帰属する純収益	8,291,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	543,299 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	526,022 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 714 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,115,808 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,700 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

善通寺 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	善通寺市善通寺町一丁目３５４番５	4701000264894-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
善通寺 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

善通寺 5-1

香川県

香川

氏名

不動産鑑定士　吉馴　征司

TEL.

鑑定評価額

32,800,000 円

１㎡当たりの価格

44,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	36,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	善通寺市善通寺町１丁目３５４番５｢善通寺町１－２－１９｣				②地積　(㎡)	737 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	台形 1:1.2	店舗ＲＣ2	低層の店舗、営業所等が建ち並ぶ既成商業地域	北西9m市道	水道、ガス、下水	善通寺 950m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 130 ｍ、南 30 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

店舗付事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　ほぼ整形

④地域的特性

特記

事項

金融機関等が建ち並ぶ市中心
部の普通商業地域

街

路

９ｍ市道

交通

施設

善通寺駅西方

950m

法令

規制

（都）商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

地方銀行等が建ち並ぶ市中心部の既成商業地域として成熟している。商況はやや低迷気味であり、需給ともに低
調で地価は下落傾向で推移しているが、下落幅は若干縮小。

(3)最有効使用の判定

店舗付事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 44,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 13,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、善通寺市の中心部の商業地域並びに同市及び近隣市町の商業地域である。主たる需要者は県内で
事業を営む法人事業者及び個人事業者である。中心市街地の既成商業地では空洞化が進行しており、郊外の大型商業施
設に顧客が流出する等により商業地需要は減退傾向にあるが、緩やかな景気回復とともに下落幅は縮小傾向。需要の中
心価格帯については、業種、画地規模等により多様であり取引件数も十分ではないため明示は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益価格は、自己利用目的の店舗等が多く、経済価値に見合う賃料水準が形成されていない当該地域の特性、商況低迷
等を反映してやや低位に試算された。一方比準価格は類似地域における規範性のある事例から比準しており、市場の特
性、需要者の選好性等を反映した価格を求めることができた。従って、比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、単
価と総額、また周辺の標準地等との価格バランスを検討し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

高齢化、大型店への顧客流出により旧来から
の商業地は衰退が著しく需要は低調。緩やか
ながらも景気は回復しており今後の動向には
注視が必要。

金融機関等が見られる既成商業地域であるが
、中心商業地の空洞化は顕著であり、商業地
需要は減退傾向が続いている。今後の持ち直
しが期待される。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

善通寺 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	香川ＫＲ６ -40114	善通寺市		底地	（　）	不整形	南西23m県道、北東3m、二方路		（都）近商 (80,300)
b	香川ＫＲ６ -40102	善通寺市		建付地	（　）	長方形	南東15m市道、北東6m、角地		（都）近商 (90,200)
c	香川ＫＲ６ -40131	善通寺市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東6.5m市道、中間画地		（都）２住居 (60,200)
d	香川ＫＲ６ -40132	善通寺市		更地	（　）	長方形	南東9m市道、中間画地		（都）近商 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 11,154) 44,616	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	49,474	100 [ 111.0]	44,571	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	44,600
b	(　 ) 39,801	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	38,526	100 [ 85.3]	45,165		45,200
c	(　 ) 34,498	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	34,050	100 [ 76.5]	44,510		44,500
d	(　 ) 25,394	100 [ 70.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	36,023	100 [ 82.7]	43,559		43,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +9.0
a	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -17.0
c	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	売急ぎ	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -13.0
d	売急ぎ	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 44,500 円／㎡]

善通寺 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価を把握できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,060,009	2,225,210	8,834,799	8,291,500	543,299	（　0.9682） 526,022	（ 5.5 - 0.3 ） 5.2％
	⑧収益価格	10,115,808 円　　　　（　 13,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

善通寺 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付事務所	360.00	ＬＳ2	720.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	737 ㎡	27.0 m x 30.0 m	前面道路：市道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階事務所のフロア貸し。賃貸市場動向から容積率を消化する需要は見込めないと判断。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

同種用途の建物としては標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	店舗	360.00	85.0	306.00	1,850	566,100	6.0	3,396,600
							0.0	0
～ 2	事務所	360.00	85.0	306.00	1,480	452,880	6.0	2,717,280
							0.0	0
～

～

～

計		720.00	85.0	612.00		1,018,980		6,113,880
								0

⑨年額支払賃料	1,018,980 円　×　12ヶ月　＝　 12,227,760 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 612.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,227,760 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,222,776 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,004,984 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,113,880 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 55,025 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,060,009 円　　　　（　 15,007 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	香川収ＫＲ６　　　　-40011	1,702 ( 1,631)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.5]	100 [101.0]	100 [100.0]	1,842	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,859 円/㎡　月額支払賃料（　 1,850 円/㎡）　基準階 1 F B
b	香川収ＫＲ６　　　　-40012	1,884 ( 1,882)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.5]	100 [100.0]	1,875
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

善通寺 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	515,000 円	103,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	489,110 円	12,227,760　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 242,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 772,500 円	103,000,000　×　　 50.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	103,000 円	103,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	103,000 円	103,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,225,210 円　（　　　　　　 3,019 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9682

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	103,000,000 円	設計監理料率　 138,000 円／㎡　×　 720.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0805	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0666 ×　 40 ％　＋　0.0817 × 30 ％　＋ 0.0978 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,291,500 円（　　　　　 11,250 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,060,009 円
②総費用	2,225,210 円
③純収益　①－②	8,834,799 円
④建物等に帰属する純収益	8,291,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	543,299 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	526,022 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 714 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,115,808 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,700 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

善通寺 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	善通寺市善通寺町一丁目３５４番５	4701000264894-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考