別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
善通寺 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
善通寺 -1 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　名渕　薫   TEL.
鑑定評価額 7,300,000 円  １㎡当たりの価格 36,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月18日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 善通寺市上吉田町４丁目１２３８番９
｢上吉田町４－８－９｣		 ②地積
　(㎡)		 200  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） ２中専
(60,200)

（その他）

1:1.2		 住宅

ＬＳ2		 中規模一般住宅、ア
パート等が混在する
住宅地域		 南西5m私道 水道、ガス、下水 善通寺

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    15 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 スーパー等の店舗、幹線道路
に近く、生活利便性等に優る
中心市街地の小規模住宅団地		 街

路		 基準方位北、５ｍ私
道		 交通

施設		 善通寺駅西方

1.0km		 法令

規制		 （都） ２中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 善通寺市中心部付近の立地条件が良好な住宅地域。今後も同様の住環境を維持するものと予測する。人口減少が
続いており、地価水準は依然弱含みであるものの、下落幅は縮小傾向にある。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      3,090 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、善通寺市中心部及びその近郊の住宅地域。需要者の中心は、市内に通勤、居住する第１次取得者等であ
る。供給は少ないが、人口減少等の構造的要因、郊外の新興分譲住宅地との競合等により需要は低調に推移しており、
地価動向は依然弱含みである。土地は２００㎡程度で７００～８００万円前後、新築の戸建物件で、２，５００万円程
度が取引の中心であると思料する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自己利用目的の住宅が中心で、賃貸需要が弱いこと等を反映して収益価格は低位に試算された。一方比準価格は類似性
、代替性が認められ、居住の快適性等の比較を行うことができたため、市場性を反映した実証的な価格を試算できた。
従って、本件では、比準価格を採用することとし、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえた上で、鑑定
評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　善通寺 -2                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     30,600 円／㎡		 [ 99.7]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 [102.0]
100		 36,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     36,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復しているが、人口減少等
の構造的要因、中心市街地の空洞化等により
、需給動向は弱含んでいる。


生活利便性は良好であるが、人口減少等の構
造的要因、郊外の住宅地との競合等から需給
動向はやや弱含み。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.8
交通・接近　　　  -5.9
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 善通寺 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 香川ＫＲ６

-40110		 善通寺市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西6m市道、
中間画地
（都） １中専

(60,200)
b 香川ＫＲ６

-40103		 善通寺市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東4.5m市道
、中間画地
（都） １中専

(60,180)
c 香川ＫＲ６

-40119		 善通寺市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西5m私道、
中間画地
（都） 

(60,200)
d 香川ＫＲ６

-40131		 善通寺市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6.5m市道
、中間画地
（都） ２住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
42,344  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
42,217 		 100
[ 118.3]
35,686 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
36,400 
b (　           ) 
31,397  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
30,391 		 100
[  86.2]
35,256 
36,000 
c (　           ) 
34,784  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
33,966 		 100
[  93.8]
36,211 
36,900 
d (　           ) 
34,498  		 100
[ 100.0]		 [  98.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
34,050 		 100
[  99.9]
34,084 
34,800 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +16.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　  -0.6 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.2 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     36,500 円／㎡]  



善通寺 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  最近における適切な造成事例がなく、適用が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,206,038 
612,669 
2,593,369 
2,562,800 
30,569 		 （　0.9696）
29,640 		 （  5.1 -  0.3 ）
4.8％  
⑧収益価格 　        617,500 円　　　　（　      3,090 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
善通寺 -1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 120.00 ＬＳ2 240.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） ２中専

 60 ％   200 ％   200 ％   200 ㎡     12.5 m x   16.0 m  前面道路：私道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２階共同住宅４戸（ファミリータイプ　１戸６０㎡）、駐車場４台分を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 住宅
120.00 
100.0 
120.00 
1,119 
134,280 		 3.0  402,840 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
240.00 
100.0 
240.00 

268,560 		 805,680 
0 
⑨年額支払賃料        268,560 円　×　12ヶ月　＝　       3,222,720 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         144,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で十分担保しているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,222,720 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         144,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       168,336 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,198,384 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           805,680 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,654 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,206,038 円　　　　（　        16,030 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 香川収ＫＲ６
　　　　-14020		 1,261  
(   1,232) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[109.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,157 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,122 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,119 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 香川収ＫＲ６
　　　　-14021		 1,116  
(   1,091) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,094 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
善通寺 -1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 137,600 円  　　　　     34,400,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 134,669 円  　　　        3,366,720　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       13,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      258,000 円  　　　　     34,400,000　×　　  50.0 ％　×　  15.00 /1000
④損害保険料        34,400 円  　　　　     34,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        34,400 円  　　　　     34,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         612,669 円　（　　　　　　         3,063 円／㎡）　　（経費率　　  19.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9696    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 34,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 138,000 円／㎡　×　     240.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0745     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0637 ×　 45 ％　＋　0.0790 ×  40 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,562,800 円  
（　　　　　        12,814 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,206,038 円      
②総費用 612,669 円      
③純収益　①－② 2,593,369 円      
④建物等に帰属する純収益 2,562,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 30,569 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 29,640 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          148 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　        617,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       3,090 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 善通寺 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　善通寺市上吉田町四丁目１２３８番９
 4701001142363-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
善通寺 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
善通寺 -1 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　鈴木　祐司   TEL.
鑑定評価額 7,300,000 円  １㎡当たりの価格 36,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 善通寺市上吉田町４丁目１２３８番９
｢上吉田町４－８－９｣		 ②地積
　(㎡)		 200  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） ２中専
(60,200)

（その他）

1:1.2		 住宅

ＬＳ2		 中規模一般住宅、ア
パート等が混在する
住宅地域		 南西5m私道 水道、ガス、下水 善通寺

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    15 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 中心市街地にある生活利便性
に優れた小規模住宅団地		 街

路		 基準方位北、５ｍ私
道		 交通

施設		 善通寺駅西方

1.0km		 法令

規制		 （都） ２中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 中心市街地にある生活利便性に優れた住宅地域として成熟している。周辺地域では新興の分譲地開発も散見され
住宅地需要は堅調なエリアであると推察されることから、現状の住環境を維持したまま推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      3,090 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、市街地を中心に広がる善通寺市全域の居住環境の良好な住宅地域である。需要者は、同市内に地
縁性を有する一次取得者等が中心。需給動向については、郊外の分譲地供給や高齢化・人口減少等の影響等から、市街
地の既成住宅地域では一部の潜在的需要が認められる地域を除き概ね弱含みで推移している。需要の中心価格帯は、土
地は２００㎡で７００万円～８００万円程度、新築戸建住宅では２５００万円程度と思料される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益性を指向する地域でなく収益価格は低位に求められた。比準価格は現実の取引市場に基づく実証的な価格であり、
合理的な需要者は代替競争関係にある他の不動産との比較の観点から取引の意思決定をすると思料される。本件では、
中心市街地等の規範性を有する４事例を採用し信頼性の高い試算価格を得ることができた。以上より、代表標準地との
検討を踏まえ、実証性のある比準価格を標準とし、収益価格は参考に止め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　善通寺 -2                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     30,600 円／㎡		 [ 99.7]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.6]		 [102.0]
100		 36,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     36,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内経済は持ち直しの動きがみられ、宅地需
要は回復傾向にあるが、人口減少地域では需
要減退が顕著であり、二極化が進んでいる。


生活利便性の良好な市中心部の住宅地域とし
て成熟しており、地域要因に特段の変動はな
い。


接道方位が南西方であり、日照による効用の
増加が認められる。なお、個別的要因に変動
はない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 善通寺 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 香川ＫＲ６

-40110		 善通寺市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西6m市道、
中間画地
（都） １中専

(60,200)
b 香川ＫＲ６

-40103		 善通寺市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東4.5m市道
、中間画地
（都） １中専

(60,180)
c 香川ＫＲ６

-40105		 善通寺市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西6m道路、
中間画地
（都） 

(70,200)
d 香川ＫＲ６

-40119		 善通寺市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西5m私道、
中間画地
（都） 

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
42,344  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
42,217 		 100
[ 118.3]
35,686 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
36,400 
b (　           ) 
31,397  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
30,391 		 100
[  85.3]
35,628 
36,300 
c (　           ) 
29,333  		 100
[ 100.0]		 [  99.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
29,304 		 100
[  81.6]
35,912 
36,600 
d (　           ) 
34,784  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
33,966 		 100
[  94.1]
36,096 
36,800 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +16.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     36,500 円／㎡]  



善通寺 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、再調達原価を把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,206,038 
612,669 
2,593,369 
2,562,800 
30,569 		 （　0.9696）
29,640 		 （  5.1 -  0.3 ）
4.8％  
⑧収益価格 　        617,500 円　　　　（　      3,090 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
善通寺 -1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 120.00 ＬＳ2 240.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） ２中専

 60 ％   200 ％   200 ％   200 ㎡     12.5 m x   16.0 m  前面道路：私道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプの２Ｆ共同住宅（６０㎡×４戸）、駐車場４台分を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 居宅
120.00 
100.0 
120.00 
1,119 
134,280 		 3.0  402,840 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
240.00 
100.0 
240.00 

268,560 		 805,680 
0 
⑨年額支払賃料        268,560 円　×　12ヶ月　＝　       3,222,720 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         144,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,222,720 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         144,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       168,336 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,198,384 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           805,680 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,654 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,206,038 円　　　　（　        16,030 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 香川収ＫＲ６
　　　　-14020		 1,261  
(   1,232) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[109.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,157 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,122 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,119 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 香川収ＫＲ６
　　　　-14021		 1,116  
(   1,091) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,094 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
善通寺 -1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 137,600 円  　　　　     34,400,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 134,669 円  　　　        3,366,720　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       13,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      258,000 円  　　　　     34,400,000　×　　  50.0 ％　×　  15.00 /1000
④損害保険料        34,400 円  　　　　     34,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        34,400 円  　　　　     34,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         612,669 円　（　　　　　　         3,063 円／㎡）　　（経費率　　  19.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9696    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 34,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 138,000 円／㎡　×　     240.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0745     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0637 ×　 45 ％　＋　0.0790 ×  40 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,562,800 円  
（　　　　　        12,814 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,206,038 円      
②総費用 612,669 円      
③純収益　①－② 2,593,369 円      
④建物等に帰属する純収益 2,562,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 30,569 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 29,640 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          148 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　        617,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       3,090 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 善通寺 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　善通寺市上吉田町四丁目１２３８番９
 4701001142363-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考