令和6年1月13日　提出 坂出 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   坂出 9-3 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　西　哲夫   TEL.

鑑定評価額 31,100,000 円  １㎡当たりの価格 20,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 16,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 坂出市入船町１丁目３２３番９ ②地積 　(㎡) 1,488   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 準工 (60,200) 準防 （その他） 臨港地区 (80,200) 1:2.5 倉庫 Ｓ1 倉庫等が建ち並ぶ臨 港の工業地域 西12m県道、三方路 水道 坂出 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 倉庫用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ県道 交通 施設 坂出駅北方 1.6km 法令 規制 （都） 準工 (80,200) 準防  臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 坂出北ＩＣのフルＩＣ化及び浜街道の４車線化が進んでおり、物流の効率化により採算性の向上が期待され、工 業地としての競争力が増しており投資期待により地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 倉庫用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、坂出市、丸亀市及び多度津町の臨海部を中心とした広域的な工業地域。需要者の中心は、県内外の事業 法人が中心である。瀬戸中央自動車道の坂出北ＩＣのフルＩＣや周辺幹線道路の整備により物流の効率化が図られ、工 業地としての採算性の向上が期待でき、供給も限定的であるため競争力は増している。取引される規模や価格帯は業種 により、まちまちであり、取引件数も少ないため需要の中心となる価格帯は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用の倉庫等が多い地域で、賃貸倉庫等の事例は見出せず、賃貸市場は成立していないため収益価格は試算しない 。工業地として自己使用目的で取引され、市場で実際に取引された価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的 である。したがって、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　丸亀 9-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 96.0] [102.0] 100 20,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は総じて持ち直しの動きが続いてお り、関連工場への近接性も良いため、直近１ 年の県内新設工場立地件数は高水準を維持し ている。 坂出北ＩＣ及び周辺幹線道路の整備が進んで おり、物流の効率化による採算性の向上が期 待できる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％