令和6年1月15日　提出 坂出 5-5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   坂出 5-5 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　鳥飼　和彦   TEL.

鑑定評価額 52,000,000 円  １㎡当たりの価格 29,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 坂出市西庄町字池田７３２番１２外 ②地積 　(㎡) 1,744   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 準工 (60,200) （その他） 1.5:1 店舗兼自動車修理工 場 Ｓ2 自動車販売会社等が 見られる県道沿いの 商業地域 北13m県道 水道 八十場 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   300 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 店舗兼工場用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　     1,750 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 沿道型の店舗等が見られる郊 外の路線商業地域 街 路 １３ｍ県道 交通 施設 八十場駅北西方 350m 法令 規制 （都） 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 自動車関連の沿道型の店舗等が建ち並ぶ路線商業地域である。特記すべき地域要因の変動はなく、当面は現状と 同様なあり方を維持しつつ移行すると予測する。地価水準は値頃感があるものの弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 店舗兼工場用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、坂出市及び隣接市町の幹線道沿線を中心に商住混在地域等を含む範囲。主たる需要者は、県内外で事業 を営む法人事業者・個人事業主である。物価上昇・為替変動等の影響から企業の設備投資判断は困難な状況が続いてお り、当市の商業地に対する需要は弱含みの状態が継続している。取引が少なく、業種・規模等により値幅があるため取 引の中心価格帯の明示は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己利用をする店舗等を中心に形成されている賃貸市場が未成熟な地域であり、適切な賃料水準の把握が困難であるこ と等から、収益還元法は適用し得なかった。比準価格は、取引事例が少なく広域的に収集したが、実際の取引実例に係 る取引価格を基に適正に試算したものであり、市場の実態を適切に反映した客観的かつ実証的な価格と考える。以上よ り、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　丸亀 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     47,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [159.9] [100.0] 100 29,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は持ち直しの動きが見られ、企業投 資も回復傾向にあるが、物価上昇・為替変動 等の影響からか不動産市況はやや停滞気味で ある。 未利用地等も見られる地域であるが、新たな 宅地開発等はなく、特段の地域要因の変動は 見られない。商況は低調である。 ほぼ標準的な画地であり、通常の選好下にあ る。なお、個別的要因の特段な変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +8.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +41.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％