別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
坂出 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
坂出 5-2 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　鳥飼　和彦   TEL.
鑑定評価額 13,200,000 円  １㎡当たりの価格 47,100 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 39,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 坂出市久米町１丁目３８９番３外
｢久米町１－２６－１６｣		 ②地積
　(㎡)		 281  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 近商
(80,300)
準防
（その他）



(90,300)

1:2.5		 店舗兼住宅

Ｓ3		 小売店舗等が見られ
る県道沿いの商業地
域		 西22m県道 水道、ガス、下水 坂出

850m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２２ｍ県道 交通

施設		 坂出駅北方

850m		 法令

規制		 （都） 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 さぬき浜街道から駅前商業地域へと続く準幹線道路沿いの路線商業地域で比較的自動車通行量も多い。商況は低
調ながらも潜在的な商業地需要は認められることから店舗入替等しつつ緩やかに用途純化すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     19,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、坂出市郊外の幹線道路及び準幹線道路沿線の路線商業地域である。主たる需要者は、圏内で事業
を営む個人又は中小法人等と考えられる。物価上昇・為替変動等の影響から企業の設備投資判断は困難な状況が続いて
おり、当市の商業地に対する需要は弱含みの状態が継続している。取引自体が少なく、業種等により画地規模も異なる
ため中心価格帯の明示は困難であるが、３００㎡程度の土地で１，５００万円前後と思料する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、地域的特性が類似する商業地の事例を中心に試算されており、市場の実態を反映した実証的な価格と言え
る。一方、収益価格は、自己利用をする店舗等が多い地域であることや投資価値に見合う賃料を授受していない等の理
由から低位に求められた。需要者は、市場での取引を参考に意思決定をすると思料され、市場性を反映した比準価格を
重視し、収益価格を関連づけるとともに、代表標準地との均衡等に留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　坂出 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     66,700 円／㎡		 [ 99.1]
100		 100
[100.0]		 100
[140.1]		 [100.0]
100		 47,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     47,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内経済は持ち直しの動きが見られ、企業投
資も回復傾向にあるが、物価上昇・為替変動
等の影響からか不動産市況はやや停滞気味で
ある。

代替関係にある他の地域の大型店舗等へ顧客
は分散し集客力は低下しており、地価はやや
弱含みで推移している。


ほぼ標準的な画地であり、通常の選好下にあ
る。なお、個別的要因に変動はない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -8.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +45.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 坂出 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 香川ＫＲ６

-3051		 坂出市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西22m県道、
南9m、東9m、
三方路
（都） 近商

(100,300)
b 香川ＫＲ６

-41022		 坂出市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西25m県道、
中間画地
（都） 商業

(90,400)
c 香川ＫＲ６

-3050		 坂出市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東27m県道、
南4m、角地
（都） 準住居

(70,200)
d 香川ＫＲ６

-3052		 坂出市

 建付
地

   
（　          ） 		 正方形 北9m市道、
中間画地
（都） 商業

(90,400)
e 香川ＫＲ６

-3015		 丸亀市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東12m県道、
北西3.5m、
角地
（都） 商業

(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
59,917  		 100
[ 115.0]		 [  99.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
48,206 		 100
[ 103.0]
46,802 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
46,800 
b (　           ) 
52,394  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
52,184 		 100
[ 109.2]
47,788 
47,800 
c (　           ) 
40,829  		 100
[ 100.0]		 [  98.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  77.0]
52,335 		 100
[ 109.6]
47,751 
47,800 
d (　           ) 
53,478  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
52,943 		 100
[ 113.7]
46,564 
46,600 
e (　           ) 
60,500  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.0]
65,761 		 100
[ 138.5]
47,481 
47,500 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 買進み

 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　 -23.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  -8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     47,200 円／㎡]  



坂出 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地存し再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,634,658 
932,260 
3,702,398 
3,409,540 
292,858 		 （　0.9713）
284,453 		 （  5.5 -  0.3 ）
5.2％  
⑧収益価格 　      5,470,250 円　　　　（　     19,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
坂出 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 140.00 Ｓ2 280.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 近商 準防

 90 ％   300 ％   300 ％   281 ㎡     11.0 m x   25.5 m  前面道路：県道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階事務所で各階ともフロア貸しを想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
140.00 
100.0 
140.00 
1,650 
231,000 		 6.0  1,386,000 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
140.00 
100.0 
140.00 
1,400 
196,000 		 6.0  1,176,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
280.00 
100.0 
280.00 

427,000 		 2,562,000 
0 
⑨年額支払賃料        427,000 円　×　12ヶ月　＝　       5,124,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     280.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,124,000 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       512,400 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,611,600 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,562,000 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          23,058 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,634,658 円　　　　（　        16,493 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 香川収ＫＲ６
　　　　-41001		 1,790  
(   1,786) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[107.0]		 100
[100.0]
1,673 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,658 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,650 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 香川収ＫＲ６
　　　　-41002		 1,636  
(   1,636) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,636 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
坂出 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 227,000 円  　　　　     45,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 204,960 円  　　　        5,124,000　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       91,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      317,800 円  　　　　     45,400,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        45,400 円  　　　　     45,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        45,400 円  　　　　     45,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         932,260 円　（　　　　　　         3,318 円／㎡）　　（経費率　　  20.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9713    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 45,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 156,000 円／㎡　×　     280.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0751     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0599 ×　 40 ％　＋　0.0725 ×  30 ％　＋ 0.0978 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,409,540 円  
（　　　　　        12,134 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,634,658 円      
②総費用 932,260 円      
③純収益　①－② 3,702,398 円      
④建物等に帰属する純収益 3,409,540 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 292,858 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 284,453 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,012 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      5,470,250 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      19,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 坂出 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　坂出市久米町一丁目３８９番３
 4710000138816-0000
2 　坂出市久米町一丁目３８９番４
 4710000138817-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
坂出 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
坂出 5-2 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　西　哲夫   TEL.
鑑定評価額 13,200,000 円  １㎡当たりの価格 47,100 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 39,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 坂出市久米町１丁目３８９番３外
｢久米町１－２６－１６｣		 ②地積
　(㎡)		 281  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 近商
(80,300)
準防
（その他）



(90,300)

1:2.5		 店舗兼住宅

Ｓ3		 小売店舗等が見られ
る県道沿いの商業地
域		 西22m県道 水道、ガス、下水 坂出

850m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２２ｍ県道 交通

施設		 坂出駅北方

850m		 法令

規制		 （都） 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 地域要因に格別の変動はなく今後も現状を維持するものと予測する。既存店舗の入れ替えは散見されるが、商況
回復への期待感も弱く、地価は弱含みで推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     19,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね坂出市及び隣接市町の広域的な路線商業地域及び普通商業地域と判定する。主たる需要者は中讃地区
を商圏として店舗・事業所等を必要とする法人及び個人事業主が考えられる。店舗・事業所の統廃合や郊外移転、大型
商業施設への顧客流出により、旧来の商業地域への需要は弱含みである。市場における中心的な価格帯については、取
引が少なく、業種・業態により画地規模が異なるため把握が困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は類似の商業地の取引を価格判定の基礎とした価格であり信頼性は高い。収益価格は近隣地域が自己利用を前
提とした取引が中心で、かつ空き店舗等も見られることから、経済価値に即応した賃貸市場が形成され難いため低位に
求められた。従って、市場性を反映した価格としてより説得力の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、代
表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　坂出 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     66,700 円／㎡		 [ 99.1]
100		 100
[100.0]		 100
[140.1]		 [100.0]
100		 47,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     47,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内景気は総じて持ち直しの動きが続いてい
るが、地価は繁華性・利便性の良し悪し等に
より需要に強弱が見られ二極化傾向が顕在化
している。

地域要因に格別の変動はなく、静態的に推移
している。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -8.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +45.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 坂出 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 香川ＫＲ６

-3051		 坂出市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西22m県道、
南9m、東9m、
三方路
（都） 近商

(100,300)
b 香川ＫＲ６

-3022		 丸亀市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東4.5m市道
、中間画地
（都） 商業

(90,270)
c 香川ＫＲ６

-3062		 丸亀市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西9.5m県道
、北東3.8m、
二方路
（都） １住居

(60,200)
d 香川ＫＲ６

-41012		 坂出市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北5m市道、
中間画地
（都） 近商

(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
59,917  		 100
[ 115.0]		 [  99.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
48,206 		 100
[ 103.0]
46,802 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
46,800 
b (　           ) 
39,683  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  70.0]		 100
[ 100.0]
56,690 		 100
[ 126.0]
44,992 
45,000 
c (　           ) 
46,468  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[  95.0]		 100
[  88.2]
55,347 		 100
[ 116.9]
47,346 
47,300 
d (　           ) 
62,016  		 100
[ 100.0]		 [  99.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
61,954 		 100
[ 126.0]
49,170 
49,200 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 買進み

 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +23.0
画地　　　　 -11.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     47,200 円／㎡]  



坂出 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,634,658 
932,260 
3,702,398 
3,409,540 
292,858 		 （　0.9713）
284,453 		 （  5.5 -  0.3 ）
5.2％  
⑧収益価格 　      5,470,250 円　　　　（　     19,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
坂出 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 140.00 ＬＳ2 280.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 近商 準防

 90 ％   300 ％   300 ％   281 ㎡     11.0 m x   25.5 m  前面道路：県道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階フロア貸し、１階を店舗、２階を事務所と想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
140.00 
100.0 
140.00 
1,650 
231,000 		 6.0  1,386,000 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
140.00 
100.0 
140.00 
1,400 
196,000 		 6.0  1,176,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
280.00 
100.0 
280.00 

427,000 		 2,562,000 
0 
⑨年額支払賃料        427,000 円　×　12ヶ月　＝　       5,124,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     280.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,124,000 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       512,400 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,611,600 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,562,000 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          23,058 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,634,658 円　　　　（　        16,493 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 香川収ＫＲ６
　　　　-41001		 1,790  
(   1,786) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[107.0]		 100
[100.0]
1,673 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,658 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,650 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 香川収ＴＲ６
　　　　-41002		 1,636  
(   1,636) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,636 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
坂出 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 227,000 円  　　　　     45,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 204,960 円  　　　        5,124,000　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       91,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      317,800 円  　　　　     45,400,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        45,400 円  　　　　     45,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        45,400 円  　　　　     45,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         932,260 円　（　　　　　　         3,318 円／㎡）　　（経費率　　  20.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9713    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 45,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 156,000 円／㎡　×　     280.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0751     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0599 ×　 40 ％　＋　0.0725 ×  30 ％　＋ 0.0978 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,409,540 円  
（　　　　　        12,134 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,634,658 円      
②総費用 932,260 円      
③純収益　①－② 3,702,398 円      
④建物等に帰属する純収益 3,409,540 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 292,858 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 284,453 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,012 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      5,470,250 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      19,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 坂出 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　坂出市久米町一丁目３８９番３
 4710000138816-0000
2 　坂出市久米町一丁目３８９番４
 4710000138817-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
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備考