令和6年1月15日　提出 坂出 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   坂出 -1 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　岩井　競平   TEL.

鑑定評価額 8,750,000 円  １㎡当たりの価格 52,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 43,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 坂出市文京町１丁目３５７４番１１ ｢文京町１－８－５｣ ②地積 　(㎡) 166   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,176) 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 東4.4m市道 水道、ガス、下水 坂出 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 生活・交通利便性等に優り、 中心市街地付近の比較的閑静 な戸建住宅地域 街 路 基準方位北、４．４ ｍ市道 交通 施設 坂出駅南西方 550m 法令 規制 （都） １住居 (70,176) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 中心市街地付近の生活利便性等に優る住宅地域で、今後も同様の住環境を維持すると予測。コロナ禍の影響は和 らぐも、郊外の宅地供給増、人口減少、物価高騰の影響等もあり、地価はやや軟調に推移しているものと予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね市中心部及びその周辺部を中心とする住環境の良好な戸建住宅地域一円。需要者は一次・二次取得共 に圏内居住者が中心。圏外からの転入は比較的少ない。需給動向は、コロナ禍の影響は和らぐ一方、人口減少に加え、 郊外部の宅地供給増、物価高騰の影響等もあり、需要は概ね軟調。新築戸建物件は総額３，０００万円前後が需要の中 心と思料されるが、位置、画地規模等に応じ価格帯に幅があるため、中心価格帯等の把握は困難な状況。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地に距離的に近く、かつ地域的特性が類似する信頼性の高い複数の取引事例を収集し、比準し得た。一方、近隣地 域内では自己使用目的の取引が中心であり、標準地の画地規模、事業収支の観点等から共同住宅想定が困難と判断され るため、収益還元法は適用しなかった。よって、代表標準地との検討を踏まえ、主たる需要者が重視する代替競争不動 産との比較の観点に立脚し、規範性の高い比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　丸亀 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     70,900 円／㎡ [100.1] 100 100 [103.0] 100 [133.7] [102.0] 100 52,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     52,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ウィズコロナの生活様式も概ね定着し平時へ 移行する中、景気も回復が期待。一方、人口 減少、物価高騰等への懸念もあり、需要、地 価は回復途上。 地域要因に特段の変動はない。生活利便性は 良好であるが、一方で、周辺部での宅地供給 増、物価高騰の影響等もあり、需要・地価共 に軟調に推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％