令和6年1月15日　提出 丸亀 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   丸亀 9-1 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　小松　真理   TEL.

鑑定評価額 52,600,000 円  １㎡当たりの価格 19,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 16,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 丸亀市土器町北１丁目３６番 ②地積 　(㎡) 2,641   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 工業 (60,200) （その他） 1:1.2 倉庫兼工場 中規模工場、倉庫等 が多い工業地域 北12m市道 水道、下水 宇多津 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   300 ｍ、南   350 ｍ、北   350 ｍ ②標準的使用 工場兼営業所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     3,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 臨海部の工業地域 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 宇多津駅西方 1.5km 法令 規制 （都） 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 臨海部の工業地域として熟成しており、近隣地域内の工場用地の需要に大きな変化はない。地価はやや下落傾向 で推移していたが、新型コロナの影響が緩和される中、値頃感から横ばい傾向を示している。 (3)最有効使用の判定 工場兼営業所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、瀬戸内海に面した広域的な臨海部の工業地域で、おおむね中讃地区及び三豊地区の一部の圏域である。 需要者は、県内外の事業法人が中心である。近年は、人手不足解消のための設備投資に伴う事業拡張も見受けられるが 、工業地全体の需要を押し上げるほどの影響力はない。取引される規模や価格帯はまちまちであり、需要の中心となる 価格帯は見い出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の取引事例より求めたもので、補修正も適切になされ、市場を反映した説得力のある価格が求 められた。他方、収益価格は自社の工場が多い地域で賃貸工場の事例は見いだせず、工場の賃貸市場が成立していない ため求められなかった。したがって、市場動向の検討及び代表標準地との検討も踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額 を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　丸亀 9-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 99.0] [100.0] 100 19,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は新型コロナの影響で厳しい状況にあっ たが、緩やかに持ち直しつつある。工業地需 要も回復基調。 市街地に比較的近い埋立地の工業団地で、特 記すべき需要喚起要因は見受けられない。し かしながら需要は回復基調で、地価も横ばい である。 規模、形状とも標準的であり、当該個別的要 因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％