鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
丸亀 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

丸亀 5-4

香川県

香川

氏名

不動産鑑定士　高橋　尚史

TEL.

鑑定評価額

24,800,000 円

１㎡当たりの価格

57,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和5年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	丸亀市田村町字橋の坪１２６２番２外				②地積　(㎡)	430 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）準工 (60,200) （その他）
	不整形 2:1	店舗、倉庫兼事務所Ｓ5	中規模店舗等が多い幹線道路沿いの路線商業地域	南東11m県道、北西側道	水道、下水	丸亀 2.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 30 ｍ、南 200 ｍ、北 200 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 32.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　不整形

④地域的特性

特記

事項

幹線道路沿いの熟成した商業
地域

街

路

１１ｍ県道

交通

施設

丸亀駅南方

2.5km

法令

規制

（都）準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

熟成した県道沿いの路線商業地域で、地域要因に特段の変動はなく今後とも現状を維持していくものと思料する
。地価は弱含みで推移していくものと予測するが、徐々に回復していくものと思われる。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 0.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 57,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 33,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、概ね中讃地区の市街地周辺から郊外にかけての商業地域である。主たる需要者は店舗・事業所用地を必
要とする県内外の一定規模以上の事業者と思料する。当該地域では、大型ショッピングセンターの進出等によって地価
は弱含み傾向であるが、緩やかな景気回復基調から一部地域での横ばい傾向の影響も反映し、その弱含みは徐々に回復
してきている。需要の中心となる価格帯は、定期借地や借家による店舗進出が多く把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、実証性のある事例を重視し各事例を適切に比較検討することにより実証的な価格が求められたものと思料
する。収益価格は、地域的に自己使用目的の店舗等が多いことから比準価格に比較して低位に求められた。需要者は市
場での取引価格等から意思決定を行っており、より市場性を重視するものと思料する。従って、市場の実態を反映した
比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との均衡等に留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　丸亀 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 47,800 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 83.6]

[100.0]
100

57,200

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     57,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

緩やかな景気回復基調から、都市部の需要は
回復傾向を示しているが、一方、他の地域で
は今だ回復に至っていない。

県道沿いに形成された路線商業地域で、ほぼ
熟成しており特段の変動はない。

不整形かつ角地であるが、近隣地域内におい
ては概ね標準的である。個別的要因に変動は
ない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -18.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

丸亀 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	香川ＫＲ６ -49036	丸亀市		建付地	（　）	不整形	東20m県道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
b	香川ＫＲ６ -3015	丸亀市		建付地	（　）	不整形	北東12m県道、北西3.5m、角地		（都）商業 (100,400)
c	香川ＫＲ６ -3038	丸亀市		更地	（　）	ほぼ整形	南西23m市道、中間画地		（都）準工 (60,200)
d	香川ＫＲ６ -3059	丸亀市		更地	（　）	ほぼ整形	南東24m国道、中間画地		（都）特定用途制限地域 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 45,864	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 85.0]	100 [ 68.9]	77,765	100 [ 133.9]	58,077	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	58,100
b	(　 ) 60,500	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.0]	65,761	100 [ 114.6]	57,383		57,400
c	(　 ) 59,639	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	59,639	100 [ 103.0]	57,902		57,900
d	(　 ) 45,166	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 78.0]	57,905	100 [ 101.0]	57,332		57,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -31.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +7.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +1.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -22.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 57,700 円／㎡]

丸亀 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の路線商業地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,712,068	743,360	2,968,708	2,192,920	775,788	（　0.9713） 753,523	（ 5.5 - 0.3 ） 5.2％
	⑧収益価格	14,490,827 円　　　　（　 33,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

丸亀 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	180.00	Ｓ1	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）準工	60 ％	200 ％	200 ％	430 ㎡	38.0 m x 20.0 m	前面道路：県道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

低層店舗一棟貸しを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	180.00	100.0	180.00	1,900	342,000	6.0	2,052,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		180.00	100.0	180.00		342,000		2,052,000
								0

⑨年額支払賃料	342,000 円　×　12ヶ月　＝　 4,104,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,104,000 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 410,400 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,693,600 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,052,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 18,468 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,712,068 円　　　　（　 8,633 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	香川収ＫＲ６　　　　-48101	1,482 ( 1,480)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,647	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,910 円/㎡　月額支払賃料（　 1,900 円/㎡）　基準階 1 F B
b	香川収ＫＲ６　　　　-48102	2,243 ( 2,237)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	2,178
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

丸亀 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	146,000 円	29,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	164,160 円	4,104,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 170,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 204,400 円	29,200,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	29,200 円	29,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	29,200 円	29,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	ない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 743,360 円　（　　　　　　 1,729 円／㎡）　　（経費率　　 20.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9713

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	29,200,000 円	設計監理料率　 156,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0751	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0599 ×　 40 ％　＋　0.0725 × 30 ％　＋ 0.0978 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,192,920 円（　　　　　 5,100 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,712,068 円
②総費用	743,360 円
③純収益　①－②	2,968,708 円
④建物等に帰属する純収益	2,192,920 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	775,788 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	753,523 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,752 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,490,827 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,700 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

丸亀 5-4　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	丸亀市田村町字橋の坪１２６２番２	4701000126621-0000
2	丸亀市田村町字橋の坪１２６８番１	4701000126623-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
丸亀 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

丸亀 5-4

香川県

香川

氏名

不動産鑑定士　小松　真理

TEL.

鑑定評価額

24,800,000 円

１㎡当たりの価格

57,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月9日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和5年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	丸亀市田村町字橋の坪１２６２番２外				②地積　(㎡)	430 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）準工 (60,200) （その他）
	不整形 2:1	店舗、倉庫兼事務所Ｓ5	中規模店舗等が多い幹線道路沿いの路線商業地域	南東11m県道、北西側道	水道、下水	丸亀 2.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 30 ｍ、南 200 ｍ、北 200 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 32.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　不整形

④地域的特性

特記

事項

県道沿いの熟成した路線商業
地域

街

路

１１ｍ県道

交通

施設

丸亀駅南方

2.5km

法令

規制

（都）準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

当地域は郊外の店舗等が建ち並ぶ路線商業地域で地域要因に大きな変化はない。需要の低迷及び代替関係にある
主要路線商業地域の供給増もあり、地価は弱含み傾向にある。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 0.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 57,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 33,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、概ね中讃地区の国道・県道沿線等の既存の路線商業地域である。主たる需要者は、同一需給圏内の事業
者のほか、県内外の事業者と思料する。旧市街化調整区域である国道１１号沿いに店舗等の進出がみられ、近隣地域内
の需要は減退している。当該地域は、定期借地権の設定に基づく店舗等の進出が多いほか、画地規模にバラツキが見ら
れるため需要の中心となる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益価格は、不動産の現実的な利用や賃料水準によって制約を受け、元本価値に相当する収益を実現できず低位に求め
られた。他方、比準価格は、実際の市場取引に基づいて試算された価格で、現実の市場動向、市場の特性及び需要者の
選好性等を反映した価格を求めることができた。よって、本件では、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表
標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　丸亀 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 47,800 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 82.9]

[100.0]
100

57,700

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

アフターコロナの人流回復により持ち直しの
動きがみられる。市街地中心部に比べて、郊
外の需要はやや弱く二極化が進行している。

周辺の国道１１号沿い等の旧市街化調整区域
内の幹線道路に出店が進んでいるほか、大規
模商業施設も増加し顧客が分散している。

やや不整形で側道が存在するが、近隣地域内
においては概ね標準的である。個別的要因に
変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -17.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

丸亀 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	香川ＫＲ６ -3038	丸亀市		更地	（　）	ほぼ整形	南西23m市道、中間画地		（都）準工 (60,200)
b	香川ＫＲ６ -49036	丸亀市		建付地	（　）	不整形	東20m県道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
c	香川ＫＲ６ -3015	丸亀市		建付地	（　）	不整形	北東12m県道、北西3.5m、角地		（都）商業 (100,400)
d	香川ＫＲ６ -49037	丸亀市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西12m県道、中間画地		（都）近商 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 59,639	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	59,639	100 [ 103.0]	57,902	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	57,900
b	(　 ) 45,864	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 85.0]	100 [ 68.9]	77,765	100 [ 134.5]	57,818		57,800
c	(　 ) 60,500	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.0]	65,761	100 [ 113.4]	57,990		58,000
d	(　 ) 43,849	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 76.5]	57,032	100 [ 98.7]	57,783		57,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +22.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -31.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -23.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 57,900 円／㎡]

丸亀 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の路線商業地であり、適切な造成事例が得られなかったため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,712,068	743,360	2,968,708	2,192,920	775,788	（　0.9713） 753,523	（ 5.5 - 0.3 ） 5.2％
	⑧収益価格	14,490,827 円　　　　（　 33,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

丸亀 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	180.00	Ｓ1	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）準工	60 ％	200 ％	200 ％	430 ㎡	38.0 m x 20.0 m	前面道路：県道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

低層店舗を想定、郊外型店舗のため使用容積率は小さい。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	店舗	180.00	100.0	180.00	1,900	342,000	6.0	2,052,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		180.00	100.0	180.00		342,000		2,052,000
								0

⑨年額支払賃料	342,000 円　×　12ヶ月　＝　 4,104,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため非計上。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,104,000 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 410,400 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,693,600 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,052,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 18,468 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,712,068 円　　　　（　 8,633 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	香川収ＫＲ５　　　　-49100	2,291 ( 2,283)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [114.0]	100 [100.0]	1,914	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,910 円/㎡　月額支払賃料（　 1,900 円/㎡）　基準階 1 F B
b	香川収ＫＲ５　　　　-49101	1,569 ( 1,543)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,903
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

丸亀 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	146,000 円	29,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	164,160 円	4,104,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 170,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 204,400 円	29,200,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	29,200 円	29,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	29,200 円	29,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	ない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 743,360 円　（　　　　　　 1,729 円／㎡）　　（経費率　　 20.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9713

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	29,200,000 円	設計監理料率　 156,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0751	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0599 ×　 40 ％　＋　0.0725 × 30 ％　＋ 0.0978 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,192,920 円（　　　　　 5,100 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,712,068 円
②総費用	743,360 円
③純収益　①－②	2,968,708 円
④建物等に帰属する純収益	2,192,920 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	775,788 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	753,523 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,752 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,490,827 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,700 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

丸亀 5-4　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	丸亀市田村町字橋の坪１２６２番２	4701000126621-0000
2	丸亀市田村町字橋の坪１２６８番１	4701000126623-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考