別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
丸亀 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
丸亀 5-2 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　鈴木　祐司   TEL.
鑑定評価額 60,600,000 円  １㎡当たりの価格 93,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 75,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 丸亀市塩飽町５０番３外
 ②地積
　(㎡)		 648  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)
準防
（その他）
駐車付置義務


(90,400)

1:2		 店舗兼ホテル

ＲＣ13F1B		 店舗ビル、ホテル等
が建ち並ぶ商業地域
 南27m県道 水道、ガス、下水 丸亀

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 丸亀市の中心商業地域 街

路		 ２７ｍ県道 交通

施設		 丸亀駅南方

400m		 法令

規制		 （都） 商業
(90,400)
準防 
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 丸亀市の中心商業地域として今後も現状を維持すると予測。地価は下落傾向で推移していたが、周辺でホテル建
設等もあり、商況が変化する兆しもみられており、今後が期待される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     93,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     50,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、ＪＲ予讃線「丸亀」駅周辺の中心商業地域で、京極通り、県道丸亀停車場線等の幹線道路沿いを
含む圏域である。需要者は、同一需給圏内に地縁性を持つ個人事業者のほか、金融機関等の支店等法人も考えられる。
近年中心商業地の空洞化等の影響より、中心商業地の需要は減退していたが、新規のホテル建設やマンション建設等が
進行し、変化の兆しもみられる。需要の中心となる価格帯は規模等により左右され、総額の把握は困難な状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内の類似地域の規範性のある事例から査定したもので、市場の実勢を反映した信頼性のある価
格である。収益価格は、当該地域が自用の店舗が中心で、経済的価値に即応する適正な賃料を収受し得ず、元本と果実
の相関関係がやや希薄であるので、若干低位に求められた。したがって、本件では市場性を反映した比準価格を重視し
、収益価格を比較考量のうえ、市場の需給動向も勘案し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     93,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　丸亀（県） 5-3             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     93,500 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内景気は持ち直しつつあり企業の投資意欲
も回復傾向にあるが、背後人口が減少する地
域の商業地需要は減退しており、二極化が進
んでいる。

周辺商店街でホテル・マンション等の建設が
行われ、空洞化が変化しつつあるが、近隣地
域の地価を押し上げるまでには至っていない
。

規模、形状とも標準的であり、当該個別的要
因に変動はない。

 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％ 0.0 ％
３　試算価格算定内訳 丸亀 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 香川ＫＲ６

-3015		 丸亀市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東12m県道、
北西3.5m、
角地
（都） 商業

(100,400)
b 香川ＫＲ６

-3063		 丸亀市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東12m市道、
中間画地
（都） 商業

(90,400)
c 香川ＫＲ６

-40154		 丸亀市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西24m県道、
北東12.8m、
角地
（都） 商業

(100,400)
d 香川ＫＲ６

-49037		 丸亀市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西12m県道、
中間画地
（都） 近商

(90,200)
e 香川ＫＲ６

-49036		 丸亀市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東20m県道、
中間画地
（都） １住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
60,500  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.0]
65,761 		 100
[  69.6]
94,484 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
94,500 
b (　           ) 
63,960  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
63,832 		 100
[  67.9]
94,009 
94,000 
c (　           ) 
83,952  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.8]
83,868 		 100
[  90.0]
93,187 
93,200 
d (　           ) 
43,849  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  76.5]
57,032 		 100
[  61.8]
92,285 
92,300 
e (　           ) 
45,864  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[  85.0]		 100
[  68.9]
77,765 		 100
[  83.7]
92,909 
92,900 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -29.0
画地　　　　  -8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　 -23.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　 -31.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     93,800 円／㎡]  



丸亀 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

39,435,524 
7,731,570 
31,703,954 
29,889,800 
1,814,154 		 （　0.9436）
1,711,836 		 （  5.5 -  0.3 ）
5.2％  
⑧収益価格 　     32,919,923 円　　　　（　     50,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
丸亀 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 413.25 Ｓ6 2,439.75
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業 準防
駐車付置義務
 90 ％   400 ％   400 ％   648 ㎡     18.0 m x   34.0 m  前面道路：県道     　  27.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 中層の店舗（部分貸し）が標準的であり、１～６階部分貸しの店舗を想定した。 ⑦有効率　  76.7 ％
の理由		 中層店舗としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
373.50 
76.4 
285.35 
2,500 
713,375 		 6.0  4,280,250 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
413.25 
76.8 
317.38 
2,000 
634,760 		 6.0  3,808,560 
0.0  0 

 3～ 6		 店舗
413.25 
76.8 
317.38 
1,800 
571,284 		 6.0  3,427,704 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,439.75 
76.7 
1,872.25 

3,633,271 		 21,799,626 
0 
⑨年額支払賃料      3,633,271 円　×　12ヶ月　＝　      43,599,252 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,872.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        43,599,252 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     4,359,925 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 39,239,327 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        21,799,626 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         196,197 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      39,435,524 円　　　　（　        60,857 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 香川収ＫＲ６
　　　　-40009		 2,754  
(   2,749) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,754 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,512 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,500 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 香川収ＫＲ６
　　　　-40010		 2,160  
(   2,156) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
2,272 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
丸亀 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,990,000 円  　　　　    398,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,743,970 円  　　　       43,599,252　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      415,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,786,000 円  　　　　    398,000,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料       398,000 円  　　　　    398,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       398,000 円  　　　　    398,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,731,570 円　（　　　　　　        11,931 円／㎡）　　（経費率　　  19.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9436    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 398,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 157,000 円／㎡　×　   2,439.75 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0751     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0599 ×　 40 ％　＋　0.0725 ×  30 ％　＋ 0.0978 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 29,889,800 円  
（　　　　　        46,126 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 39,435,524 円      
②総費用 7,731,570 円      
③純収益　①－② 31,703,954 円      
④建物等に帰属する純収益 29,889,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,814,154 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,711,836 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,642 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     32,919,923 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      50,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 丸亀 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　丸亀市塩飽町５０番３
 4701000120817-0000
2 　丸亀市塩飽町５０番４
 4701000120818-0000
3 　丸亀市塩飽町５１番１
 4701000120819-0000
4 　丸亀市塩飽町５１番２
 4701000120820-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
丸亀 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
丸亀 5-2 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　冨永　和志   TEL.
鑑定評価額 60,600,000 円  １㎡当たりの価格 93,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 75,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月19日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 丸亀市塩飽町５０番３外
 ②地積
　(㎡)		 648  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)
準防
（その他）
駐車付置義務


(90,400)

1:2		 店舗兼ホテル

ＲＣ13F1B		 店舗ビル、ホテル等
が建ち並ぶ商業地域
 南27m県道 水道、ガス、下水 丸亀

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 丸亀市の中心商業地域 街

路		 ２７ｍ県道 交通

施設		 丸亀駅南方

400m		 法令

規制		 （都） 商業
(90,400)
準防 
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 丸亀市は、中・西讃地区の中心都市としての地位を維持するものと予測する。地価はやや下落傾向にあったが、
市役所新庁舎の開庁、ホテル建設等により、改善傾向にあり、今後とも同様な傾向になるものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     94,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     50,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ丸亀駅周辺の商業地域及び近隣市町の幹線道路沿いの商業地域が圏域。需要者は同一需給圏内に地縁
性を持つ一定規模以上の事業法人が中心となる。コロナ禍により地価は若干の下落傾向が続いていたが、新規のホテル
建設やマンション建設等が進行しているため、地価は横ばい傾向に転じてきた。市場での需要の中心となる価格帯は、
画地規模が様々であるため把握が困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 地域内商業地では自用物件が中心であり、事業者向けの賃貸市場においては元本に応じた賃料が十分に得られておらず
、収益価格は若干低位に求められた。一方、比準価格は、代替性の高い複数の取引事例を中心に求められており、市場
性を反映した実証的な価格と思料される。したがって、市場の需給動向等も勘案し、比準価格を中心に収益価格も比較
考量して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     93,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　丸亀 5-3                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     93,500 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍から、不動産需要は弱含みに推移し
ていたが、影響は緩和しており回復基調にあ
る。ただ、中心部及び郊外の商業地の二極化
も進んでいる。

地域要因に特別な変動要因はないが、周辺地
域にホテル、マンション等の建設が行われて
いる。ただ、今のところ地価を押し上げるほ
どではない。

規模、形状とも標準的である。当該個別的要
因に変動はない。

 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％ 0.0 ％
３　試算価格算定内訳 丸亀 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 香川ＫＲ６

-3015		 丸亀市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東12m県道、
北西3.5m、
角地
（都） 商業

(100,400)
b 香川ＫＲ６

-40154		 丸亀市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西24m県道、
北東12.8m、
角地
（都） 商業

(100,400)
c 香川ＫＲ６

-3063		 丸亀市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東12m市道、
中間画地
（都） 商業

(90,400)
d 香川ＫＲ６

-49036		 丸亀市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東20m県道、
中間画地
（都） １住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
60,500  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.0]
65,761 		 100
[  68.6]
95,862 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
95,900 
b (　           ) 
83,952  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.8]
83,868 		 100
[  90.0]
93,187 
93,200 
c (　           ) 
63,960  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
63,832 		 100
[  67.9]
94,009 
94,000 
d (　           ) 
45,864  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[  85.0]		 100
[  68.9]
77,765 		 100
[  83.8]
92,798 
92,800 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  -8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -31.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     94,000 円／㎡]  



丸亀 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

39,435,524 
7,731,570 
31,703,954 
29,889,800 
1,814,154 		 （　0.9436）
1,711,836 		 （  5.5 -  0.3 ）
5.2％  
⑧収益価格 　     32,919,923 円　　　　（　     50,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
丸亀 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 413.25 Ｓ6 2,439.75
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業 準防
駐車付置義務
 90 ％   400 ％   400 ％   648 ㎡     18.0 m x   34.0 m  前面道路：県道     　  27.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 中層の店舗（部分貸し）が標準的であり、１～６階部分貸しの店舗を想定 ⑦有効率　  76.7 ％
の理由		 同種用途の建物としては標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
373.50 
76.4 
285.35 
2,500 
713,375 		 6.0  4,280,250 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
413.25 
76.8 
317.38 
2,000 
634,760 		 6.0  3,808,560 
0.0  0 

 3～ 6		 店舗
413.25 
76.8 
317.38 
1,800 
571,284 		 6.0  3,427,704 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,439.75 
76.7 
1,872.25 

3,633,271 		 21,799,626 
0 
⑨年額支払賃料      3,633,271 円　×　12ヶ月　＝　      43,599,252 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,872.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        43,599,252 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     4,359,925 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 39,239,327 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        21,799,626 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         196,197 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      39,435,524 円　　　　（　        60,857 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 香川収ＫＲ６
　　　　-40009		 2,754  
(   2,749) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,754 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,512 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,500 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 香川収ＫＲ６
　　　　-40010		 2,160  
(   2,156) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
2,272 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
丸亀 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,990,000 円  　　　　    398,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,743,970 円  　　　       43,599,252　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      415,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,786,000 円  　　　　    398,000,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料       398,000 円  　　　　    398,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       398,000 円  　　　　    398,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,731,570 円　（　　　　　　        11,931 円／㎡）　　（経費率　　  19.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9436    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 398,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 157,000 円／㎡　×　   2,439.75 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0751     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0599 ×　 40 ％　＋　0.0725 ×  30 ％　＋ 0.0978 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 29,889,800 円  
（　　　　　        46,126 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 39,435,524 円      
②総費用 7,731,570 円      
③純収益　①－② 31,703,954 円      
④建物等に帰属する純収益 29,889,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,814,154 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,711,836 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,642 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     32,919,923 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      50,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 丸亀 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　丸亀市塩飽町５０番３
 4701000120817-0000
2 　丸亀市塩飽町５０番４
 4701000120818-0000
3 　丸亀市塩飽町５１番１
 4701000120819-0000
4 　丸亀市塩飽町５１番２
 4701000120820-0000
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備考