令和6年1月15日　提出 丸亀 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   丸亀 -6 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　冨永　和志   TEL.

鑑定評価額 6,470,000 円  １㎡当たりの価格 28,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 丸亀市川西町北字山ノ側１２２５番３ ②地積 　(㎡) 227   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 特定用途制限地域 1:2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い郊外の住宅地域 北東4m市道 水道 丸亀 4.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 開発後４０年以上が経過した 中規模住宅団地 街 路 基準方位北　４ｍ市 道 交通 施設 丸亀駅南東方 4.7km 法令 規制 （都）  (70,200) 特定用途制限地域 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は郊外の住宅地域で、地域要因に特別の変動要因はなく、当分の間は現状を維持すると予測する。コロ ナ禍の影響は限定的になったものの、宅地需要は弱含みで推移しており、今後も同様な傾向であると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧丸亀市の南部郊外の住宅地域である。想定される需要者は、主に同一需給圏内に居住する３０代前後 の一次取得者であると考えられるが、一部に同一需給圏外からの転入者も見受けられる。長年の地価下落が続いてきた ため、底値感が出てきたが、宅地需要は低調であるため、地価は若干の下落傾向が続いている。需要の中心となる価格 帯は、土地で６５０～７００万円前後で、新築の戸建物件で２，０００万円～２，５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパート等の収益物件は少なく、転勤等に伴い戸建住宅が一時的に賃貸される程度である。不動産市場での土地取引は 自用目的が支配的であって、賃貸市場は形成されておらず、収益価格は適用できなかった。本件では、代表標準地との 検討も踏まえたうえで、比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　丸亀 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     37,800 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [100.0] 100 [133.8] [101.0] 100 28,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに持ち直しており、個人消費も 持ち直しの動きが続いている。住宅投資は、 新設住宅着工戸数が前年より減少し低調に推 移している。 地域要因に特に変動は無いが、居住者の高齢 化が進んでいる。地価は、需要がやや減退し ており、若干の下落傾向にある。 北東側道路であるため、日照・通風等居住の 快適性がやや優る。なお、当該個別的要因に 変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％