鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
丸亀 -5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

丸亀 -5

香川県

香川

氏名

不動産鑑定士　小松　真理

TEL.

鑑定評価額

10,100,000 円

１㎡当たりの価格

41,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月9日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	35,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	丸亀市風袋町７４番				②地積　(㎡)	241 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１住居 (60,200) 準防（その他） (70,180)
	1:2.5	住宅Ｂ2	中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域	西4.5m市道、背面道	水道、ガス、下水	丸亀 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 30 ｍ、南 70 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 240 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

市街地中心部の熟成した中規
模一般住宅地域

街

路

基準方位　北４ｍ市
道

交通

施設

丸亀駅東方

600m

法令

規制

（都）１住居
(70,180)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

市街地中心部の既成住宅地域であり、地域要因に特別な変動はなく、現状を維持するものと予測する。人口の減
少、高齢化率の上昇等の影響から不動産市場は停滞気味で様子見の状態である。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0
二方路　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 42,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 15,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、丸亀市の中心部に存する住宅地域と判断した。主たる需要者は、同一需給圏に居住する一次取得者と思
料する。市中心部への接近性が良好なため、宅地需要は旺盛であったが、中心部を取り巻く周辺地域での新規宅地の供
給増の影響等を受け地価は下落傾向に推移している。需要の中心となる価格帯は、土地は９００～１，２００万円程度
、新築戸建物件は、２，５００～２，８００万円程度と思料する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、同一需給圏内の類似地域の規範性のある事例から試算したもので、取引の実勢を反映した信頼性のある価
格である。収益価格は、当該地域が自己使用目的の取引が多く、経済価値に即応する適正な賃料を収受し得ず、低位に
求められた。よって、本件では比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、上記のとお
り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　丸亀 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 70,900 円／㎡

[100.1]
100

100
[103.0]

100
[164.6]

[100.0]
100

41,900

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     42,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気はコロナ禍の影響もあり弱含み傾向にあ
る。市街地中心部に比べて、郊外の需要はや
や弱く二極化が進行している。

地域要因に特に変動は無いが、居住者の高齢
化により地価は軟調に推移している。

画地条件等は地域内において概ね標準的であ
り、通常の選好条件下にある。個別的要因に
変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 +71.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

丸亀 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	香川ＫＲ６ -3034	丸亀市		建付地	（　）	長方形	南西4.5m市道、中間画地		（都）１住居 (70,180)
b	香川ＫＲ６ -3026	丸亀市		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南東6m市道、北西3m、二方路		（都）１住居 (70,200)
c	香川ＫＲ６ -3039	丸亀市		建付地	（　）	不整形	北西5m市道、中間画地		（都）１住居 (70,200)
d	香川ＫＲ６ -3002	丸亀市		更地	（　）	ほぼ台形	北西6m私道、中間画地		（都）２住居 (60,200)
e	香川ＫＲ６ -3023	丸亀市		建付地	（　）	不整形	北4m市道、中間画地		（都）１中専 (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 42,492	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	41,576	100 [ 100.0]	41,576	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	41,600
b	(　 ) 22,096	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 75.0]	100 [ 71.0]	41,495	100 [ 97.8]	42,428		42,400
c	(　 ) 45,375	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	47,763	100 [ 111.1]	42,991		43,000
d	(　 ) 30,175	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 75.2]	40,126	100 [ 94.0]	42,687		42,700
e	(　 ) 42,327	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	47,030	100 [ 110.4]	42,600		42,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -29.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -24.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 42,000 円／㎡]

丸亀 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で、適切な造成事例がないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,961,176	717,187	3,243,989	3,061,950	182,039	（　0.9696） 176,505	（ 5.1 - 0.3 ） 4.8％
	⑧収益価格	3,677,188 円　　　　（　 15,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

丸亀 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	140.00	ＬＳ2	280.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１住居準防	70 ％	200 ％	180 ％	241 ㎡	10.0 m x 23.0 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階層２部屋の合計４室、各室の専有面積は７０㎡を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	140.00	100.0	140.00	1,188	166,320	3.0	498,960
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	140.00	100.0	140.00	1,188	166,320	3.0	498,960
							0.0	0
～

～

～

計		280.00	100.0	280.00		332,640		997,920
								0

⑨年額支払賃料	332,640 円　×　12ヶ月　＝　 3,991,680 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 280.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,500 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 168,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,991,680 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 168,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 207,984 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,951,696 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	997,920 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,480 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,961,176 円　　　　（　 16,436 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	香川収ＫＲ６　　　　-49101	1,292 ( 1,291)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [101.5]	100 [100.0]	1,248	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,191 円/㎡　月額支払賃料（　 1,188 円/㎡）　基準階 1 F B
b	香川収ＫＲ６　　　　-49102	1,085 ( 1,085)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [104.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	1,134
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

丸亀 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	164,400 円	41,100,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	166,387 円	4,159,680　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 16,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 287,700 円	41,100,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	41,100 円	41,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	41,100 円	41,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 717,187 円　（　　　　　　 2,976 円／㎡）　　（経費率　　 18.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	41,100,000 円	設計監理料率　 141,000 円／㎡　×　 280.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0745	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0637 ×　 45 ％　＋　0.0790 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,061,950 円（　　　　　 12,705 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,961,176 円
②総費用	717,187 円
③純収益　①－②	3,243,989 円
④建物等に帰属する純収益	3,061,950 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	182,039 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	176,505 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 732 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,677,188 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,300 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

丸亀 -5　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	丸亀市風袋町７４番	4701000201413-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
丸亀 -5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

丸亀 -5

香川県

香川

氏名

不動産鑑定士　鈴木　祐司

TEL.

鑑定評価額

10,000,000 円

１㎡当たりの価格

41,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	35,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	丸亀市風袋町７４番				②地積　(㎡)	241 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１住居 (60,200) 準防（その他） (70,180)
	1:2.5	住宅Ｂ2	中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域	西4.5m市道、背面道	水道、ガス、下水	丸亀 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 30 ｍ、南 70 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 240 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位　北　４ｍ
市道　　　

交通

施設

丸亀駅東方

600m

法令

規制

（都）１住居
(70,180)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

駅に近い既成住宅地域であり、今後とも現在の住環境を維持するものと予測。空家も散見される等需要が弱い地
域であり、地価水準はやや下落傾向が続くと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0
二方路　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 41,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 15,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、丸亀市中心部に位置する旧来の普通住宅地域。需要者は県内に勤務もしくは市内に居住する第一次取得
者が主であると考えられる。居住者層の高齢化が進行しており、中心部既存住宅地の取引は少なく地価水準はやや弱含
み傾向である。中心となる価格帯は、画地規模に幅があるため土地は９００万円から１２００万円程度、新築の戸建物
件は少ないが２８００万円程度が需要の中心と考えられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺では共同住宅も散見するが、賃貸市場では資材の高騰等もあり土地価格に見合った賃料水準に届いておらず、収益
価格は低位に求められた。比準価格は現実の市場取引に基づいた実証的な価格であり、本試算においては一定の規範性
のある事例から試算し得た。従って、市場性を反映した価格として説得力の高い比準価格を重視し、収益価格を参考と
して、代表標準地等との検討を踏まえ、近時の市場動向も勘案して鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　丸亀 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 70,900 円／㎡

[100.0]
100

100
[103.0]

100
[165.3]

[100.0]
100

41,600

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内経済は持ち直しの動きがみられ、宅地需
要は回復傾向にあるが、人口減少地域では需
要減退が顕著であり、二極化が進んでいる。

地域要因に特に変動なく、市中心部に近い住
宅地域として熟成している。取引は少なく、
世帯の高齢化が懸念される。

背面道の幅員は狭く価格に影響はなく、地域
における標準的な画地である。個別的要因に
変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +67.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

丸亀 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	香川ＫＲ６ -3034	丸亀市		建付地	（　）	長方形	南西4.5m市道、中間画地		（都）１住居 (70,180)
b	香川ＫＲ６ -3026	丸亀市		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南東6m市道、北西3m、二方路		（都）１住居 (70,200)
c	香川ＫＲ６ -3039	丸亀市		建付地	（　）	不整形	北西5m市道、中間画地		（都）１住居 (70,200)
d	香川ＫＲ６ -38057	丸亀市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東5.5m市道、中間画地		（都）近商 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 42,492	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	41,576	100 [ 100.0]	41,576	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	41,600
b	(　 ) 22,096	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 75.0]	100 [ 71.0]	41,495	100 [ 97.7]	42,472		42,500
c	(　 ) 45,375	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	47,763	100 [ 112.2]	42,570		42,600
d	(　 ) 52,477	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	50,643	100 [ 121.6]	41,647		41,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -29.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +18.0
d	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 41,700 円／㎡]

丸亀 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,964,376	717,322	3,247,054	3,061,950	185,104	（　0.9696） 179,477	（ 5.1 - 0.3 ） 4.8％
	⑧収益価格	3,739,104 円　　　　（　 15,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

丸亀 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	140.00	ＬＳ2	280.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１住居準防	70 ％	200 ％	180 ％	241 ㎡	10.0 m x 23.0 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階層２部屋の合計４室、各室の床面積は７０㎡を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	共同住宅	140.00	100.0	140.00	1,189	166,460	3.0	499,380
							0.0	0
～ 2	共同住宅	140.00	100.0	140.00	1,189	166,460	3.0	499,380
							0.0	0
～

～

～

計		280.00	100.0	280.00		332,920		998,760
								0

⑨年額支払賃料	332,920 円　×　12ヶ月　＝　 3,995,040 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 280.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,500 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 168,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,995,040 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 168,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 208,152 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,954,888 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	998,760 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,488 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,964,376 円　　　　（　 16,450 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	香川収ＫＲ６　　　　-49101	1,292 ( 1,291)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.5]	100 [101.5]	100 [100.0]	1,242	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,192 円/㎡　月額支払賃料（　 1,189 円/㎡）　基準階 1 F B
b	香川収ＫＲ６　　　　-49102	1,085 ( 1,085)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [104.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	1,134
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

丸亀 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	164,400 円	41,100,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	166,522 円	4,163,040　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 16,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 287,700 円	41,100,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	41,100 円	41,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	41,100 円	41,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 717,322 円　（　　　　　　 2,976 円／㎡）　　（経費率　　 18.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9696

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	41,100,000 円	設計監理料率　 141,000 円／㎡　×　 280.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0745	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0637 ×　 45 ％　＋　0.0790 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,061,950 円（　　　　　 12,705 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,964,376 円
②総費用	717,322 円
③純収益　①－②	3,247,054 円
④建物等に帰属する純収益	3,061,950 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	185,104 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	179,477 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 745 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,739,104 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,500 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

丸亀 -5　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	丸亀市風袋町７４番	4701000201413-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考