令和6年1月15日　提出 高松 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高松 9-2 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　星野　友作   TEL.

鑑定評価額 109,000,000 円  １㎡当たりの価格 15,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月4日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高松市郷東町字乾新開７９６番１３１ ②地積 　(㎡) 6,932   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 工業 (60,200) （その他） 1:2 事務所兼倉庫 Ｓ2 中規模工場が多い街 区整然とした工業団 地 南12m私道、背面道 水道、下水 香西 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南   250 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 流通業務用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  60.0 ｍ、奥行　約　　 115.0 ｍ、規模　　     7,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 平成１６年の台風襲来時に高 潮被害を被った高松市西部郊 外の臨海部に存する工業地域 街 路 １２ｍ私道 交通 施設 香西駅北方 1.6km 法令 規制 （都） 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模工場が多い街区が整然とした郊外の臨海工業地域として、概ね現況と同様に推移すると予測。原材料高等 は依然続いているが、物流関係を中心に新規投資意欲は回復傾向にあるため、地価は横ばいと予測。 (3)最有効使用の判定 流通業務用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、臨海部を中心に標準地と概ね同等の立地条件を有し、加工、倉庫等が混在する工業地域。需要者は、主 に圏内外に事業拠点を有する自己利用目的の法人等が中心である。原材料高の影響等もあるが、流通産業による倉庫需 要の高まり等もあり、物流関係を中心に圏内企業の新規投資意欲は回復傾向にある。対象不動産周辺の面大地の取引は 少ない状況。業種等に応じ画地規模は様々で、中心価格帯等の把握は困難。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己利用目的の取引がほとんどだが、工場地需要等を反映し取引が特に少ない中、広域的に事例収集を行った結果、信 頼性の高い取引事例を収集できた。一方、工業地は自己利用がほとんどで賃貸市場が形成されていないため、賃貸想定 は困難であると判断し、収益還元法は適用しなかった。よって、代表標準地との検討を踏まえ、規範性の高い比準価格 をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高松 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,800 円／㎡ [101.7] 100 100 [100.0] 100 [116.7] [100.0] 100 15,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 原材料高の影響等が顕在化しているが、物流 関係を中心に新規土地取得の意欲は回復傾向 であるため、需要は総じて横ばい傾向で推移 。 地域要因に特段の変動はない。臨海工業地と して成熟し、原材料高等もあるが、物流関連 事業による倉庫需要の高まり等より地価は横 ばい傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％