別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
高松 5-301　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
高松 5-301 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　冨永　和志   TEL.
鑑定評価額 241,000,000 円  １㎡当たりの価格 99,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 78,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月19日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 高松市太田下町字須川２４５９番１外
 ②地積
　(㎡)		 2,438  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 準工
(60,200)

（その他）
特別用途地区

1.5:1		 店舗兼工場

Ｓ2		 店舗、共同住宅等が
混在する駅に近い商
業地域		 南41m国道 水道、下水 伏石

120m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   250 ｍ、西    30 ｍ、南     0 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中低層店舗事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 付近で新駅が開業した、幹線
道路沿い路線商業地域		 街

路		 ４１ｍ国道 交通

施設		 伏石駅東方

120m		 法令

規制		 （都） 準工
(60,200)
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 令和２年に新駅が開業した幹線道路沿いの路線商業地域で、新駅開業により、当該地域はマンション用地、ロー
ドサイド型店舗用地としての需要が見られ、今後も徐々に発展傾向になると思われる。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    100,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     41,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、高松市郊外の幹線・準幹線道路沿いの路線商業地域である。需要の中心は、県内外の大手資本力のある
法人であるが、マンション用地としてデベロッパーも挙げられる。近年、定期借地権を活用した小売店舗等の出店が多
い地域であるが、コロナ禍の影響で停滞していた。しかし、新駅開業による利便性の向上により、マンション用地とし
ての需要は高まっている。市場での需要の価格幅は、位置、画地規模により異なり、中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内の類似地域の規範性のある事例から査定したもので、取引の実勢を反映した信頼性のある価
格である。収益価格は、当該地域が自用の建物が多く、経済的価値に即応する適正な賃料を収受し得ず、元本と果実の
相関関係が希薄であるので、低めに求められた。したがって、本件では市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格
を比較考量し、代表標準地等との均衡にも留意して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　高松 5-17                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     72,400 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 72.9]		 [100.0]
100		 99,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     98,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復し、個人消費も緩やかに
持ち直している。郊外の路線商業地について
も、需要が徐々に出ている。


当該地域は、幹線道路沿い路線商業地域であ
り、西方至近に新駅が開業した。これにより
、需要は底堅く、コロナ禍の影響は限定的で
ある。

規模、形状とも標準的である。個別的要因に
変動はない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -8.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 高松 5-301　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 香川ＫＲ６

-36003		 高松市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西32m国道、
中間画地
（都） 近商
駐輪場整備地区
(80,300)
b 香川ＫＲ６

-36026		 高松市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 西32m国道、
北西2.5m、
南東2.5m、
三方路
（都） 近商
駐輪場整備地区
(90,300)
c 香川ＫＲ６

-36002		 高松市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 西12m市道、
北6m、角地
（都） １住居

(70,200)
d 香川ＫＲ６

-14035		 高松市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北40m国道、
西6m、角地
（都） 準工
特別用途地区
(60,200)
e 香川ＫＲ６

-38044		 高松市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北30m県道、
東6m、南4m、
三方路
（都） 近商
駐輪場整備地区
(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
90,909  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  87.3]
104,967 		 100
[  99.0]
106,027 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
106,000 
b (　           ) 
61,568  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  66.7]
92,675 		 100
[  93.1]
99,544 
99,500 
c (　     63,862) 
63,862  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.9]
65,905 		 100
[  68.4]
96,352 
96,400 
d (　           ) 
117,758  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
118,582 		 100
[ 118.8]
99,816 
99,800 
e (　           ) 
97,911  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  60.0]		 100
[ 133.9]
121,871 		 100
[ 121.0]
100,720 
101,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -25.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    100,000 円／㎡]  



高松 5-301　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

51,209,959 
9,405,994 
41,803,965 
36,198,200 
5,605,765 		 （　0.9436）
5,289,600 		 （  5.5 -  0.3 ）
5.2％  
⑧収益価格 　    101,723,077 円　　　　（　     41,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
高松 5-301　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層店舗事務所兼共同住宅 691.59 Ｓ5 2,953.42
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 準工
特別用途地区
 60 ％   200 ％   200 ％   2,438 ㎡     64.2 m x   38.4 m  前面道路：国道     　  41.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階部分を店舗（部分貸し）、２階部分を事務所（フロアー貸し）、３階以上の部分は共同住宅（２ＬＤＫ、６５㎡）を想定。 ⑦有効率　  93.5 ％
の理由		 地域の標準的な賃貸建物を参考に査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
681.85 
86.7 
591.50 
2,090 
1,236,235 		 6.0  7,417,410 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
691.59 
88.3 
610.74 
1,670 
1,019,936 		 6.0  6,119,616 
0.0  0 

 3～ 5		 住宅
524.32 
99.2 
520.00 
1,490 
774,800 		 3.0  2,324,400 
0.0  0 
塔屋
  ～  		 ＥＶ機械室
7.02 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,953.42 
93.5 
2,762.24 

4,580,571 		 20,510,226 
0 
⑨年額支払賃料      4,580,571 円　×　12ヶ月　＝　      54,966,852 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,762.24 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   6,000 円／台　×　  24 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,728,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        54,966,852 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　       1,728,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　     5,669,485 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 51,025,367 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        20,510,226 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         184,592 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      51,209,959 円　　　　（　        21,005 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 香川収ＫＲ６
　　　　-38008		 2,018  
(   2,010) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,242 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,100 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,090 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 香川収ＫＲ６
　　　　-38009		 1,812  
(   1,807) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,966 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
高松 5-301　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,410,000 円  　　　　    482,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,267,794 円  　　　       56,694,852　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      390,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,374,000 円  　　　　    482,000,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料       482,000 円  　　　　    482,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       482,000 円  　　　　    482,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       9,405,994 円　（　　　　　　         3,858 円／㎡）　　（経費率　　  18.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9436    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 482,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 157,000 円／㎡　×　   2,953.42 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0751     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0599 ×　 40 ％　＋　0.0725 ×  30 ％　＋ 0.0978 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 36,198,200 円  
（　　　　　        14,847 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 51,209,959 円      
②総費用 9,405,994 円      
③純収益　①－② 41,803,965 円      
④建物等に帰属する純収益 36,198,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,605,765 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,289,600 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,170 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    101,723,077 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      41,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 高松 5-301　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　高松市太田下町字須川２４５９番１
 4703000101585-0000
2 　高松市太田下町字須川２４５９番４
 4703001132190-0000
3 　高松市太田下町字須川２４６０番５
 4700001268637-0000
4 　高松市太田下町字須川２４６０番６
 4700001268638-0000
5 　高松市太田下町字須川２４６６番１
 4703000101619-0000
6 　高松市太田下町字須川２４６６番２
 4703001113514-0000
7 　高松市太田下町字須川２４６７番１
 4703000101620-0000
8 　高松市太田下町字須川２４６８番１
 4703000101622-0000
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
高松 5-301　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
高松 5-301 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　藤本　靖子   TEL.
鑑定評価額 241,000,000 円  １㎡当たりの価格 99,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 78,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 高松市太田下町字須川２４５９番１外
 ②地積
　(㎡)		 2,438  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 準工
(60,200)

（その他）
特別用途地区

1.5:1		 店舗兼工場

Ｓ2		 店舗、共同住宅等が
混在する駅に近い商
業地域		 南41m国道 水道、下水 伏石

120m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   250 ｍ、西    30 ｍ、南     0 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中低層店舗事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 付近で新駅が開業した、幹線
道路沿いの路線商業地域		 街

路		 ４１ｍ国道 交通

施設		 伏石駅東方

120m		 法令

規制		 （都） 準工
(60,200)
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 令和２年に新駅が開業した幹線道路沿いの商業地域。至近でマンションが建築中で、マンション用地やロードサ
イド型店舗としての需要が見られる。今後も周辺の開発が進行し、需要及び地価は堅調に推移すると予測。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    100,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     41,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、高松市郊外の幹線・準幹線道路沿いの商業地域。主な需要者は県内外の事業法人等であるが、面大地に
ついてはマンション用地として開発業者の参入もある。定期借地権を利用した出店が多い地域で、コロナ禍では郊外の
商業系用途の宅地需給はやや停滞していたが、新駅開業による利便性の向上からマンション用地としての需要は高い。
なお、取引自体も少なく、画地規模、業種等が様々であるため、取引の中心価格帯について把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、圏内の路線商業地の事例について適切に要因比較等を行って試算したもので、市場の実態を反映し実証性
である。一方、収益価格は、駐車場確保の必要性や土地価格に見合う賃料水準が得られないため、低位に求められた。
当該地域は自己利用目的での取引が中心で、需要者は利便性等を重視して取引を行うため、市場の実態を反映し実証的
な比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえた上で、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　高松 5-17                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     72,400 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 72.8]		 [100.0]
100		 99,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     98,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内景気は緩やかに持ち直しの動きが続いて
いる。利便性等により需要の強いエリアとそ
れ以外の地域との二極化傾向が顕在化してい
る。

至近で新駅が開業した路線商業地域であるが
、需要は底堅く、地価はやや上昇傾向で推移
している。


地域内において標準的で通常の選好条件下に
ある。個別的要因に変動はない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -9.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 高松 5-301　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 香川ＫＲ６

-50205		 高松市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西25m国道、
東2.8m、
二方路
（都） 近商
駐輪場整備地区
(90,300)
b 香川ＫＲ６

-14008		 高松市

 更地


   
（　          ） 		 台形 西32m国道、
中間画地
（都） 近商
駐輪場整備地区
(80,300)
c 香川ＫＲ６

-50204		 高松市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西11m県道、
中間画地
（都） ２住居

(60,200)
d 香川ＫＲ６

-36003		 高松市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西32m国道、
中間画地
（都） 近商
駐輪場整備地区
(80,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
60,495  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.9]
61,168 		 100
[  62.4]
98,026 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
98,000 
b (　           ) 
73,925  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
74,295 		 100
[  74.9]
99,192 
99,200 
c (　           ) 
67,493  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
67,493 		 100
[  69.1]
97,674 
97,700 
d (　           ) 
90,909  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  87.3]
104,967 		 100
[  99.9]
105,072 
105,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    100,000 円／㎡]  



高松 5-301　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、適切な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

51,209,959 
9,405,994 
41,803,965 
36,198,200 
5,605,765 		 （　0.9436）
5,289,600 		 （  5.5 -  0.3 ）
5.2％  
⑧収益価格 　    101,723,077 円　　　　（　     41,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
高松 5-301　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層店舗事務所兼共同住宅 691.59 Ｓ5 2,953.42
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 準工
特別用途地区
 60 ％   200 ％   200 ％   2,438 ㎡     64.2 m x   38.4 m  前面道路：国道     　  41.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階部分を店舗（部分貸し）、２階部分を事務所（フロアー貸し）、３階以上の部分は共同住宅（２ＬＤＫ、６５㎡）を想定。 ⑦有効率　  93.5 ％
の理由		 地域の標準的な賃貸用建物を参考に査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
681.85 
86.7 
591.50 
2,090 
1,236,235 		 6.0  7,417,410 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
691.59 
88.3 
610.74 
1,670 
1,019,936 		 6.0  6,119,616 
0.0  0 

 3～ 5		 住宅
524.32 
99.2 
520.00 
1,490 
774,800 		 3.0  2,324,400 
0.0  0 
塔屋
  ～  		 ＥＶ機械室
7.02 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,953.42 
93.5 
2,762.24 

4,580,571 		 20,510,226 
0 
⑨年額支払賃料      4,580,571 円　×　12ヶ月　＝　      54,966,852 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,762.24 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   6,000 円／台　×　  24 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,728,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        54,966,852 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　       1,728,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　     5,669,485 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 51,025,367 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        20,510,226 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         184,592 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      51,209,959 円　　　　（　        21,005 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 香川収ＫＲ６
　　　　-38008		 2,018  
(   2,010) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,242 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,100 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,090 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 香川収ＫＲ６
　　　　-38009		 1,812  
(   1,807) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,966 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
高松 5-301　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,410,000 円  　　　　    482,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,267,794 円  　　　       56,694,852　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      390,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,374,000 円  　　　　    482,000,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料       482,000 円  　　　　    482,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       482,000 円  　　　　    482,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       9,405,994 円　（　　　　　　         3,858 円／㎡）　　（経費率　　  18.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9436    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 482,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 157,000 円／㎡　×　   2,953.42 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0751     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0599 ×　 40 ％　＋　0.0725 ×  30 ％　＋ 0.0978 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 36,198,200 円  
（　　　　　        14,847 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 51,209,959 円      
②総費用 9,405,994 円      
③純収益　①－② 41,803,965 円      
④建物等に帰属する純収益 36,198,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,605,765 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,289,600 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,170 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    101,723,077 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      41,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 高松 5-301　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　高松市太田下町字須川２４５９番１
 4703000101585-0000
2 　高松市太田下町字須川２４５９番４
 4703001132190-0000
3 　高松市太田下町字須川２４６０番５
 4700001268637-0000
4 　高松市太田下町字須川２４６０番６
 4700001268638-0000
5 　高松市太田下町字須川２４６６番１
 4703000101619-0000
6 　高松市太田下町字須川２４６６番２
 4703001113514-0000
7 　高松市太田下町字須川２４６７番１
 4703000101620-0000
8 　高松市太田下町字須川２４６８番１
 4703000101622-0000
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備考