鑑定評価書

令和6年1月13日　提出
高松 5-24　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

高松 5-24

香川県

香川

氏名

不動産鑑定士　西　哲夫

TEL.

鑑定評価額

27,200,000 円

１㎡当たりの価格

39,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和5年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	高松市鬼無町藤井６９１番１				②地積　(㎡)	695 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）準住居 (60,200) （その他）
	1.5:1	店舗Ｓ2	中小規模店舗、事務所等が見られる路線商業地域	西12m県道	水道、下水	鬼無 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

１２ｍ県道

交通

施設

鬼無駅北方

600m

法令

規制

（都）準住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

四国運輸局香川運輸支局を核事業所に、関連車両等の通行量は比較的多く、郊外路線商業地域として一定の競争
力を維持しており、地価は横ばいで推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 39,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 12,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね市西部、南部の（準）幹線道路沿いの路線商業地域。需要者は圏内外で沿道サービス業を営む法人等
であるが、地縁的選好性の強さも見られる。近時、郊外型大型店舗等への顧客流出が見られるが、当該地域は、香川運
輸支局を核事業所に車両通行量は比較的多く一定の競争力を維持している。宅地供給が限定的で、業種、画地規模等に
応じ価格帯に幅があり、中心価格帯等の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は現実に発生した代替競争関係にある取引の経済事象を価格判定の基礎とした価格であり信頼性は高い。収益
価格は近隣地域が自用目的の取引が中心であることから、経済価値に即応した賃貸市場が形成され難いため低位に求め
られたと思料される。従って、市場性を反映した価格としてより説得力の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量
して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　高松 5-11 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 49,200 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[125.0]

[100.0]
100

39,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     39,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内景気は総じて持ち直しの動きが続いてい
るが、地価は繁華性・利便性の良し悪し等に
より需要に強弱が見られ二極化傾向が顕在化
している。

既存店舗の入替えも見られるが、地域要因に
格別の変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

高松 5-24　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	香川ＫＲ６ -43005	高松市		更地	（　）	不整形	北西18m県道、中間画地		（都）準住居 (60,200)
b	香川ＫＲ６ -43006	高松市		更地	（　）	不整形	東11m市道、中間画地		（都）１低専 (60,100)
c	香川ＫＲ６ -23034	高松市		建付地	（　）	不整形	北西30m国道、中間画地		（都）特定用途制限地域 (60,200)
d	香川ＫＲ６ -43019	高松市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東11.5m県道、南5.6m、角地		（都）準住居 (58,170)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 42,350	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.3]	46,899	100 [ 116.4]	40,291	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	40,300
b	(　 ) 38,762	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	38,684	100 [ 96.0]	40,296		40,300
c	(　 ) 33,163	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 75.0]	44,173	100 [ 113.4]	38,953		39,000
d	(　 ) 35,000	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 88.1]	39,648	100 [ 100.0]	39,648		39,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +13.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -4.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +4.0
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -25.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -11.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 39,700 円／㎡]

高松 5-24　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			最近における適切な造成事例がなく、適用が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,083,884	1,221,250	4,862,634	4,403,350	459,284	（　0.9682） 444,679	（ 5.5 - 0.3 ） 5.2％
	⑧収益価格	8,551,519 円　　　　（　 12,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高松 5-24　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	180.00	ＬＳ2	360.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）準住居	60 ％	200 ％	200 ％	695 ㎡	31.0 m x 22.0 m	前面道路：県道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

近隣地域の状況等より土地建物の一括賃貸（フランチャイズ方式の飲食店舗等への一括賃貸）を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

土地建物一括賃貸のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	店舗	180.00	100.0	180.00	1,557	280,260	6.0	1,681,560
							0.0	0
～

～

～

～

計		360.00	100.0	360.00		560,520		3,363,120
								0

⑨年額支払賃料	560,520 円　×　12ヶ月　＝　 6,726,240 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため非計上とする。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,726,240 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 672,624 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,053,616 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,363,120 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 30,268 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,083,884 円　　　　（　 8,754 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	香川収ＫＲ６　　　　-22003	1,525 ( 1,517)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,589	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,565 円/㎡　月額支払賃料（　 1,557 円/㎡）　基準階 1 F B
b	香川収ＫＲ６　　　　-22004	1,240 ( 1,233)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 84.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	1,538
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

高松 5-24　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	273,500 円	54,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	269,050 円	6,726,240　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 186,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 382,900 円	54,700,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	54,700 円	54,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	54,700 円	54,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,221,250 円　（　　　　　　 1,757 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9682

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	54,700,000 円	設計監理料率　 146,000 円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0805	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0666 ×　 40 ％　＋　0.0817 × 30 ％　＋ 0.0978 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,403,350 円（　　　　　 6,336 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,083,884 円
②総費用	1,221,250 円
③純収益　①－②	4,862,634 円
④建物等に帰属する純収益	4,403,350 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	459,284 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	444,679 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 640 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,551,519 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,300 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

高松 5-24　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	高松市鬼無町藤井６９１番１	4700000060948-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月12日　提出
高松 5-24　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

高松 5-24

香川県

香川

氏名

不動産鑑定士　松岡　良幸

TEL.

鑑定評価額

27,000,000 円

１㎡当たりの価格

38,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和5年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	高松市鬼無町藤井６９１番１				②地積　(㎡)	695 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）準住居 (60,200) （その他）
	1.5:1	店舗Ｓ2	中小規模店舗、事務所等が見られる路線商業地域	西12m県道	水道、下水	鬼無 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

１２ｍ県道

交通

施設

鬼無駅北方

600m

法令

規制

（都）準住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

旧来よりの路線商業地域であるが、相対的陳腐化に伴う商況の低下が進行しており、地域に変化を齎し得る要因
の存在も認められないため、今後も地価は軟調傾向を基調として推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 39,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 12,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

１次的な同一需給圏は高松市北西部郊外の路線商業地域に求められるが、２次的には郊外の商業地域全域（路線、普通
、混在の全タイプを含む）がその範囲を構成しているものと判定される。市場参入動機には多様性があり、端的に指摘
することは困難であるが、総括的には投資採算性よりもむしろ地縁的選好性に求められるものと判断される。地域の標
準価格水準については、その市場特性（同一需給圏が広域に渡る）により、その単価に係る指摘が困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益価格は、地域の賃貸市場の現状（賃貸市場は未成熟かつ不活性な状況にあり、標準的な賃料水準が市場に存在しな
い）を前提とした場合、その試算精度に係る相対的劣位性を指摘できる。他方、比準価格は属する地域の不動産市場の
実態に即して試算価格を求めたものであり、その実証性を基礎とする優位性を指摘できる。従って本件では比準価格を
重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地からの検討も踏まえ、本件鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　高松 5-11 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 49,200 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[127.0]

[100.0]
100

38,700

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

地域の不動産市場に間接的影響を齎し得る一
般的要因の諸力は、相対的な低下傾向にある
可能性が指摘される。

地域の独自商圏の拡散及び顧客流動性の低下
等に起因する諸要因の複合的作用により、土
地需要及び地価水準は軟調に推移している。

補正を必要とする個別的要因の介在は認めら
れず、概ね通常の選好下にあるものと判断さ
れる。なお、個別的要因に特別の変動はない
。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +27.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

高松 5-24　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	香川ＫＲ６ -43005	高松市		更地	（　）	不整形	北西18m県道、中間画地		（都）準住居 (60,200)
b	香川ＫＲ６ -43006	高松市		更地	（　）	不整形	東11m市道、中間画地		（都）１低専 (60,100)
c	香川ＫＲ６ -43010	高松市		更地	（　）	不整形	北20m市道、中間画地		（都）特定用途制限地域 (60,200)
d	香川ＫＲ６ -38051	高松市		更地	（　）	不整形	北西10m県道、東5m、二方路		（都）近商 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 42,350	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.3]	46,899	100 [ 118.5]	39,577	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	39,600
b	(　 ) 38,762	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	38,684	100 [ 98.0]	39,473		39,500
c	(　 ) 22,284	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 68.4]	32,579	100 [ 83.2]	39,157		39,200
d	(　 ) 27,240	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 88.7]	30,710	100 [ 78.2]	39,271		39,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -31.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -11.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 39,300 円／㎡]

高松 5-24　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に位置する他、適切な造成事例が入手困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,083,884	1,221,250	4,862,634	4,403,350	459,284	（　0.9682） 444,679	（ 5.5 - 0.3 ） 5.2％
	⑧収益価格	8,551,519 円　　　　（　 12,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高松 5-24　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	180.00	ＬＳ2	360.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）準住居	60 ％	200 ％	200 ％	695 ㎡	31.0 m x 22.0 m	前面道路：県道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

近隣地域及び周辺の状況等より土地建物の一括賃貸（飲食店舗への一括賃貸）を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

土地建物一括賃貸のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	店舗	180.00	100.0	180.00	1,557	280,260	6.0	1,681,560
							0.0	0
～

～

～

～

計		360.00	100.0	360.00		560,520		3,363,120
								0

⑨年額支払賃料	560,520 円　×　12ヶ月　＝　 6,726,240 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため非計上とする。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,726,240 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 672,624 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,053,616 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,363,120 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 30,268 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,083,884 円　　　　（　 8,754 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	香川収ＫＲ６　　　　-22003	1,525 ( 1,517)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,589	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,565 円/㎡　月額支払賃料（　 1,557 円/㎡）　基準階 1 F B
b	香川収ＫＲ６　　　　-22004	1,240 ( 1,233)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 84.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	1,538
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

高松 5-24　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	273,500 円	54,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	269,050 円	6,726,240　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 186,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 382,900 円	54,700,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	54,700 円	54,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	54,700 円	54,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,221,250 円　（　　　　　　 1,757 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9682

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	54,700,000 円	設計監理料率　 146,000 円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0805	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0666 ×　 40 ％　＋　0.0817 × 30 ％　＋ 0.0978 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,403,350 円（　　　　　 6,336 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,083,884 円
②総費用	1,221,250 円
③純収益　①－②	4,862,634 円
④建物等に帰属する純収益	4,403,350 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	459,284 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	444,679 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 640 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,551,519 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,300 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

高松 5-24　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	高松市鬼無町藤井６９１番１	4700000060948-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考