別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
高松 5-22　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
高松 5-22 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　真井　修   TEL.
鑑定評価額 63,900,000 円  １㎡当たりの価格 63,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 50,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 高松市木太町字中浜２６７６番１外
 ②地積
　(㎡)		 1,015  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 準工
(60,200)

（その他）
特別用途地区


(70,200)

1.5:1		 店舗兼事務所

Ｓ6		 郊外型店舗、営業所
の多い路線商業地域
 北22m国道、西側道 水道、下水 春日川

480m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   400 ｍ、西   450 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低中層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２２ｍ国道 交通

施設		 春日川駅南西方

480m		 法令

規制		 （都） 準工
(70,200)
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 交通量の多い熟成した路線商業地域で、地域要因に格別の変動要因はなく、おおむね現況のまま推移すると予測
する。地価は、ウィズコロナとなり、回復傾向にあり、強含みに推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低中層店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     63,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     28,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主として高松市郊外の（準）幹線道路沿いの広域的な商業地域の圏域。需要者は県内の事業法人が中心で
あるが、郊外型店舗を展開する県外大手資本の参入も見られる。交通量の多い路線商業地域としては競争力は高く潜在
的な需要は根強い。需要の中心価格帯は取引件数が少ないため把握し難く、類似の商業地の地価動向を参考に価格形成
されているが、画地規模、利用目的等により幅がある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は現実に発生した代替競争関係にある取引の経済事象を価格判定の基礎とした価格であり信頼性は高い。収益
価格は近隣地域が郊外型店舗を主とし自用目的の取引が中心であることから、経済価値に即応した賃貸市場が形成され
難いため低位に求められたと思料される。従って、市場性を反映した価格としてより実証性の高い比準価格を重視し、
収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　高松 5-21                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     48,700 円／㎡		 [ 99.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 77.2]		 [101.0]
100		 63,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     62,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 ウィズコロナ等から、地域経済は持ち直しつ
つあり、不動産需要は地域により強弱がある
。中心部等及び郊外での二極化も進んでいる
。

既存店舗の建替えも見られるが、地域要因に
格別の変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -7.0
環境　　　　　　 -21.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 高松 5-22　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 香川ＫＲ６

-17304		 高松市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西22m市道、
北18m、角地
（都） 準工
特別用途地区
(70,200)
b 香川ＫＲ６

-36002		 高松市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 西12m市道、
北6m、角地
（都） １住居

(70,200)
c 香川ＫＲ６

-17308		 高松市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東27m県道、
南5m、角地
（都） 準工
特別用途地区
(70,200)
d 香川ＫＲ６

-43005		 高松市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西18m県道、
中間画地
（都） 準住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
94,242  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.0]
87,261 		 100
[ 139.7]
62,463 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
63,100 
b (　     63,862) 
63,862  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.9]
65,905 		 100
[ 104.5]
63,067 
63,700 
c (　           ) 
53,242  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  82.6]
64,458 		 100
[ 103.0]
62,581 
63,200 
d (　           ) 
42,350  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.3]
46,899 		 100
[  74.9]
62,615 
63,200 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +37.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　 -17.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     63,300 円／㎡]  



高松 5-22　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  商業地域であり、適切な積算事例が得られなかった為．
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,675,210 
1,382,000 
5,293,210 
3,743,250 
1,549,960 		 （　0.9682）
1,500,671 		 （  5.5 -  0.3 ）
5.2％  
⑧収益価格 　     28,859,058 円　　　　（　     28,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
高松 5-22　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 300.00 ＬＳ1 300.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 準工
特別用途地区
 70 ％   200 ％   200 ％   1,015 ㎡     40.5 m x   26.0 m  前面道路：国道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 利用動向等を考慮し平屋建店舗の１棟貸しを想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しであるため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
300.00 
100.0 
300.00 
2,050 
615,000 		 6.0  3,690,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
300.00 
100.0 
300.00 

615,000 		 3,690,000 
0 
⑨年額支払賃料        615,000 円　×　12ヶ月　＝　       7,380,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,380,000 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       738,000 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,642,000 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,690,000 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          33,210 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,675,210 円　　　　（　         6,577 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 香川収ＫＲ６
　　　　-17003		 2,262  
(   2,261) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[112.0]		 100
[100.0]
2,244 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,060 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,050 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 香川収ＫＲ６
　　　　-17004		 2,171  
(   2,160) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
1,888 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
高松 5-22　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 232,500 円  　　　　     46,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 295,200 円  　　　        7,380,000　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      435,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      325,500 円  　　　　     46,500,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        46,500 円  　　　　     46,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        46,500 円  　　　　     46,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,382,000 円　（　　　　　　         1,362 円／㎡）　　（経費率　　  20.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9682    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 46,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 149,000 円／㎡　×　     300.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0805     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0666 ×　 40 ％　＋　0.0817 ×  30 ％　＋ 0.0978 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,743,250 円  
（　　　　　         3,688 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,675,210 円      
②総費用 1,382,000 円      
③純収益　①－② 5,293,210 円      
④建物等に帰属する純収益 3,743,250 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,549,960 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,500,671 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,478 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     28,859,058 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      28,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 高松 5-22　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　高松市木太町字中浜２６７６番１
 4700000067125-0000
2 　高松市木太町字中浜２６７６番３
 4700000067127-0000
3 　高松市木太町字中浜２６７６番５
 4700000067129-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
高松 5-22　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
高松 5-22 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　新川　智洋   TEL.
鑑定評価額 63,900,000 円  １㎡当たりの価格 63,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 50,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月19日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 高松市木太町字中浜２６７６番１外
 ②地積
　(㎡)		 1,015  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 準工
(60,200)

（その他）
特別用途地区


(70,200)

1.5:1		 店舗兼事務所

Ｓ6		 郊外型店舗、営業所
の多い路線商業地域
 北22m国道、西側道 水道、下水 春日川

480m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   400 ｍ、西   450 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低中層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 国道１１号沿いに郊外型低層
店舗等が建ち並び、新店舗も
散見される郊外路線商業地域		 街

路		 ２２ｍ国道 交通

施設		 春日川駅南西方

480m		 法令

規制		 （都） 準工
(60,200)
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 国道沿いの新店舗も散見される路線商業地域であり、同様の商環境を維持すると予測。物価上昇、他の商業地域
との競合はあるが、ポストコロナ時代の中、客足は回復傾向にあり、需要、地価は強含みで推移すると予測。
(3)最有効使用の判定 低中層店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     63,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     28,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね高松市東部郊外、幹線道路沿いの路線商業地域が中心。需要者は、圏内外で沿道サービス業等を営む
地場法人が中心だが、立地等により県外資本の参入も多く散見。なお、定期借地権を利用した店舗等の出店が多く、売
買の取引は少ない。需給動向は、郊外型大規模店舗の影響等はあるが、ポストコロナ時代を迎え客足は回復し、需要、
地価共に強含み。取引が少なく、業種、画地規模等に応じ価格帯には幅があるため、中心価格帯の把握は困難な状況。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自己使用目的での取引が主だが取引の少ない中、地域的特性等が類似する信頼性の高い取引事例を収集し得た。一方、
近隣地域内の地価水準に対し、市場の未成熟さ等より賃貸物件がそれに見合う適正賃料を収受し得ない等の理由から、
収益価格は低位に求められた。よって、主たる需要者が重視する代替競争不動産との比較の観点に立ち、規範性のより
高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　高松 5-21                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     48,700 円／㎡		 [ 99.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 77.5]		 [101.0]
100		 63,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     62,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 ポストコロナ時代を迎え、観光客を含む客足
は回復傾向。物価上昇の影響はあるが、中心
市街地を始め全体的な商況は改善傾向。一方
、二極化も散見。

地域要因に特段の変動はない。近年、新店舗
開店が散見されたが、商環境は安定。ポスト
コロナ時代を迎え客足は回復し、需要、地価
は強含みで推移。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　 -20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 高松 5-22　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 香川ＫＲ６

-36111		 高松市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北22m国道、
中間画地
（都） 近商
駐輪場整備地区
(80,200)
b 香川ＫＲ６

-17308		 高松市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東27m県道、
南5m、角地
（都） 準工
特別用途地区
(70,200)
c 香川ＫＲ６

-17304		 高松市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西22m市道、
北18m、角地
（都） 準工
特別用途地区
(70,200)
d 香川ＫＲ６

-36112		 高松市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東21.5m市道、
南5.7m、角地
（都） ２住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　     87,718) 
87,718  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
88,420 		 100
[ 140.6]
62,888 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
63,500 
b (　           ) 
53,242  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  82.6]
64,458 		 100
[ 103.0]
62,581 
63,200 
c (　           ) 
94,242  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.0]
87,261 		 100
[ 139.6]
62,508 
63,100 
d (　           ) 
109,372  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 126.0]
87,324 		 100
[ 139.1]
62,778 
63,400 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +42.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　 -17.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +44.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +42.0
画地　　　　 +26.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     63,400 円／㎡]  



高松 5-22　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、適切な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,675,210 
1,382,000 
5,293,210 
3,743,250 
1,549,960 		 （　0.9682）
1,500,671 		 （  5.5 -  0.3 ）
5.2％  
⑧収益価格 　     28,859,058 円　　　　（　     28,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
高松 5-22　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 300.00 ＬＳ1 300.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 準工
特別用途地区
 70 ％   200 ％   200 ％   1,015 ㎡     40.5 m x   26.0 m  前面道路：国道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平家建店舗（１棟貸し）を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しであるため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
300.00 
100.0 
300.00 
2,050 
615,000 		 6.0  3,690,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
300.00 
100.0 
300.00 

615,000 		 3,690,000 
0 
⑨年額支払賃料        615,000 円　×　12ヶ月　＝　       7,380,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,380,000 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       738,000 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,642,000 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,690,000 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          33,210 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,675,210 円　　　　（　         6,577 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 香川収ＫＲ６
　　　　-36011		 1,080  
(   1,078) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 70.0]		 100
[ 69.0]		 100
[104.0]		 100
[100.0]
2,150 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,060 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,050 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 香川収ＫＲ６
　　　　-36012		 1,486  
(   1,461) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 75.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
1,962 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
高松 5-22　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 232,500 円  　　　　     46,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 295,200 円  　　　        7,380,000　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      435,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      325,500 円  　　　　     46,500,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        46,500 円  　　　　     46,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        46,500 円  　　　　     46,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,382,000 円　（　　　　　　         1,362 円／㎡）　　（経費率　　  20.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9682    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 46,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 149,000 円／㎡　×　     300.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0805     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0666 ×　 40 ％　＋　0.0817 ×  30 ％　＋ 0.0978 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,743,250 円  
（　　　　　         3,688 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,675,210 円      
②総費用 1,382,000 円      
③純収益　①－② 5,293,210 円      
④建物等に帰属する純収益 3,743,250 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,549,960 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,500,671 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,478 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     28,859,058 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      28,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 高松 5-22　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　高松市木太町字中浜２６７６番１
 4700000067125-0000
2 　高松市木太町字中浜２６７６番３
 4700000067127-0000
3 　高松市木太町字中浜２６７６番５
 4700000067129-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
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備考