別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
高松 5-201　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
高松 5-201 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　鈴木　祐司   TEL.
鑑定評価額 166,000,000 円  １㎡当たりの価格 447,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 350,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 高松市丸亀町１４番６外
 ②地積
　(㎡)		 371  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,500)
防火
（その他）
地区計画等
駐車付置義務

(100,480)

1:2.5		 店舗

Ｓ4		 中小規模の再開発店
舗等が建ち並ぶ中心
商業地域		 西8m市道、背面道 水道、ガス、下水 片原町

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    50 ｍ、南    90 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       375 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 当該商店街では大工町・磨屋
町地区で市街地再開発事業が
進捗中		 街

路		 ８ｍ市道、背面道 交通

施設		 片原町駅西方

450m		 法令

規制		 （都） 商業
(100,480)
防火 
地区計画等
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 高松市中心部で再開発が進捗中のアーケード商店街。今後も名声のある商店街として、現商環境を維持していく
と予測。ウィズコロナの生活様式が定着する中、当該商業地の需給は緩やかに回復すると見込まれる。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    451,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    371,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね市中心部のアーケード商店街を中心とする商業地域。需要者の中心は県内外の法人、不動産業者等。
再開発が進捗中であり、繁華性、立地性等により県を代表する商店街として名声は高く需要は底堅い。ウィズコロナの
生活様式が定着する中、不動産需給は回復に向かうと見られ、様々な業種の出店可能性や今後の再開発事業への期待も
見込まれる。中心的な価格帯については、規模等により幅があり把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域の賃貸市場では土地価格に見合った賃料水準に届いておらず、収益価格はやや低位に求められた。比準価格は
現実の市場取引に基づいた実証的な価格であり、本試算においては希少的な商店街内の事例等から試算し得た。従って
、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地等とのバランス検討を踏まえ、近時の市
場動向も勘案して鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　高松 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    445,000 円／㎡		 [102.0]
100		 100
[100.0]		 100
[101.1]		 [100.0]
100		 449,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    438,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内景気は持ち直しつつあり企業の投資意欲
も回復傾向にあるが、背後人口が減少する地
域の商業地需要は減退しており、二極化が進
んでいる。

地域要因に特段の変動はない。周辺では再開
発が進捗しており、底堅い需要が見込まれる
。


二方路であるが特段の価値は見いだせず、地
域内において概ね標準的で通常の選好条件下
にある。個別的要因に変動はない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　 +12.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -14.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 高松 5-201　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 香川ＫＲ６

-40012		 高松市

 底地


   
（　          ） 		 長方形 西8m市道、
北8m、東1.8m、
三方路
（都） 商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,480)
b 香川ＫＲ６

-40013		 高松市

 底地


   
（　          ） 		 長方形 西8m市道、
東1.7m、
二方路
（都） 商業
駐車場整備地区
(100,480)
c 香川ＫＲ６

-40014		 高松市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東20m市道、
南西3m、
二方路
（都） 商業
駐車場整備地区
(100,500)
d 香川ＫＲ６

-14051		 高松市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南4m市道、
中間画地
（都） 商業

(90,240)
e 香川ＫＲ６

-22062		 高松市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南8m市道、
北1.8m、
二方路
（都） 商業
駐車場整備地区
(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　    433,097) 
433,097  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.8]
450,456 		 100
[ 100.0]
450,456 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
450,000 
b (　    145,175) 
416,000  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
452,783 		 100
[ 100.0]
452,783 
453,000 
c (　           ) 
263,608  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
295,827 		 100
[  65.5]
451,644 
452,000 
d (　           ) 
332,742  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
339,397 		 100
[  75.5]
449,532 
450,000 
e (　           ) 
224,287  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
228,997 		 100
[  51.0]
449,014 
449,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -48.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    451,000 円／㎡]  



高松 5-201　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、適切な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

56,044,846 
19,446,092 
36,598,754 
29,192,000 
7,406,754 		 （　0.9474）
7,017,159 		 （  5.4 -  0.3 ）
5.1％  
⑧収益価格 　    137,591,353 円　　　　（　    371,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
高松 5-201　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 333.96 ＲＣ5 1,610.51
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業 防火
地区計画等
駐車付置義務		 100 ％   500 ％   480 ％   371 ㎡     12.5 m x   29.6 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 近隣地域の標準的な建物として、１～３階店舗、４～５階事務所、フロア貸しを想定。 ⑦有効率　  88.4 ％
の理由		 同種同用途建物として標準的なため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
333.96 
87.9 
293.45 
5,745 
1,685,870 		 6.0  10,115,220 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
333.96 
87.9 
293.45 
3,025 
887,686 		 6.0  5,326,116 
0.0  0 

 3～ 3		 店舗
333.96 
87.9 
293.45 
1,815 
532,612 		 6.0  3,195,672 
0.0  0 

 4～ 4		 事務所
330.33 
88.4 
292.08 
1,815 
530,125 		 6.0  3,180,750 
0.0  0 

 5～ 5		 事務所
278.30 
90.1 
250.80 
1,815 
455,202 		 6.0  2,731,212 
0.0  0 

計
1,610.51 
88.4 
1,423.23 

4,091,495 		 24,548,970 
0 
⑨年額支払賃料      4,091,495 円　×　12ヶ月　＝　      49,097,940 円 
⑩a共益費（管理費）             757 円／㎡　×　   1,423.23 ㎡　×　12ヶ月　＝　      12,928,621 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費について標準的な額を計上。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため非計上。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        62,026,561 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     6,202,656 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 55,823,905 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        24,548,970 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         220,941 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      56,044,846 円　　　　（　       151,064 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 香川収ＫＲ６
　　　　-40007		 5,473  
(   5,446) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.5]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
5,792 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,774 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,745 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 香川収ＫＲ６
　　　　-40008		 4,604  
(   4,537) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
5,755 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
高松 5-201　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,050,000 円  　　　　    410,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 12,591,392 円  　　　       62,026,561　×　　　　  20.3 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,114,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,870,000 円  　　　　    410,000,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料       410,000 円  　　　　    410,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       410,000 円  　　　　    410,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      19,446,092 円　（　　　　　　        52,415 円／㎡）　　（経費率　　  34.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9474    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 410,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 245,000 円／㎡　×　   1,610.51 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0712     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0557 ×　 40 ％　＋　0.0659 ×  30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 29,192,000 円  
（　　　　　        78,685 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 56,044,846 円      
②総費用 19,446,092 円      
③純収益　①－② 36,598,754 円      
④建物等に帰属する純収益 29,192,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,406,754 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,017,159 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       18,914 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    137,591,353 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     371,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 高松 5-201　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　高松市丸亀町１４番６
 4700000267011-0000
2 　高松市丸亀町１４番７
 4700000267012-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
高松 5-201　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
高松 5-201 香川県 香川 氏名  不動産鑑定士　新川　智洋   TEL.
鑑定評価額 166,000,000 円  １㎡当たりの価格 447,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 350,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月19日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 高松市丸亀町１４番６外
 ②地積
　(㎡)		 371  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,500)
防火
（その他）
地区計画等
駐車付置義務

(100,480)

1:2.5		 店舗

Ｓ4		 中小規模の再開発店
舗等が建ち並ぶ中心
商業地域		 西8m市道、背面道 水道、ガス、下水 片原町

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    50 ｍ、南    90 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       375 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 大工町・磨屋町地区を中心に
市街地再開発事業が進捗中で
ある、中心市街地の商業地域		 街

路		 ８ｍ市道、背面道 交通

施設		 片原町駅西方

450m		 法令

規制		 （都） 商業
(100,480)
防火 
地区計画等
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 中心部のアーケード商店街にて再開発店舗等が建ち並ぶ中心商業地域を形成し、今後も現在の商環境を維持する
と予測。ポストコロナ時代の中、客足は回復。繁華性、名声度等より、需要、地価は強含みで推移すると予測。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    451,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    371,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね市中心市街地のアーケード商店街を中心とする商業地域。需要者は県内外の事業法人、不動産業者等
の法人が中心。需給動向は郊外型大規模店舗、ＩＴ通販、物価上昇の影響等もあるが、ポストコロナ時代の中、客足は
回復し、繁華性、名声度等もあり、需要、地価は強含みで推移。なお、多業種の出店可能性、今後の再開発への期待感
もあり、資産価値としての潜在的な需要も存在。立地、規模等に応じ価格帯には幅があり、中心価格帯の把握は困難。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 稀少性等より取引の少ない中、近隣地域内を含む中心的商店街の信頼性が高い取引事例を収集し得た。一方、近隣地域
では多用途の需要競合の結果としての地価水準に対し、賃貸物件が見合いの適正賃料を収受し得ない等の理由より収益
価格はやや低位に求められた。よって、主たる需要者が重視する代替競争不動産との比較の観点に立ち、規範性のより
高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　高松 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    445,000 円／㎡		 [102.0]
100		 100
[100.0]		 100
[101.1]		 [100.0]
100		 449,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    438,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 ポストコロナ時代を迎え、観光客を含む客足
は回復傾向。物価上昇の影響はあるが、中心
市街地を始め全体的な商況は改善傾向。一方
、二極化も散見。

地域要因に特段の変動はない。物価上昇の影
響等もあるが、立地、繁華性、名声度等より
需要は強含み。再開発への期待感等もあり、
地価も強含み。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　 +12.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -14.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 高松 5-201　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 香川ＫＲ６

-40014		 高松市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東20m市道、
南西3m、
二方路
（都） 商業
駐車場整備地区
(100,500)
b 香川ＫＲ６

-40012		 高松市

 底地


   
（　          ） 		 長方形 西8m市道、
北8m、東1.8m、
三方路
（都） 商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,480)
c 香川ＫＲ６

-40013		 高松市

 底地


   
（　          ） 		 長方形 西8m市道、
東1.7m、
二方路
（都） 商業
駐車場整備地区
(100,480)
d 香川ＫＲ６

-22056		 高松市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南20m市道、
北1.8m、
二方路
（都） 商業
駐車場整備地区
(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
263,608  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
295,827 		 100
[  65.9]
448,903 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
449,000 
b (　    433,097) 
433,097  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.8]
450,456 		 100
[ 100.0]
450,456 
450,000 
c (　    145,175) 
416,000  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
452,783 		 100
[ 100.0]
452,783 
453,000 
d (　           ) 
245,269  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.0]
260,598 		 100
[  56.9]
457,993 
458,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -39.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -44.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    451,000 円／㎡]  



高松 5-201　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、適切な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

56,044,846 
19,446,092 
36,598,754 
29,192,000 
7,406,754 		 （　0.9474）
7,017,159 		 （  5.4 -  0.3 ）
5.1％  
⑧収益価格 　    137,591,353 円　　　　（　    371,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
高松 5-201　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 333.96 ＲＣ5 1,610.51
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業 防火
地区計画等
駐車付置義務		 100 ％   500 ％   480 ％   371 ㎡     12.5 m x   29.6 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 近隣地域の状況等より以下の建物（１～３階店舗、４～５階事務所、何れもフロア貸し）を想定した。 ⑦有効率　  88.4 ％
の理由		 同種用途として標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
333.96 
87.9 
293.45 
5,745 
1,685,870 		 6.0  10,115,220 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
333.96 
87.9 
293.45 
3,025 
887,686 		 6.0  5,326,116 
0.0  0 

 3～ 3		 店舗
333.96 
87.9 
293.45 
1,815 
532,612 		 6.0  3,195,672 
0.0  0 

 4～ 4		 事務所
330.33 
88.4 
292.08 
1,815 
530,125 		 6.0  3,180,750 
0.0  0 

 5～ 5		 事務所
278.30 
90.1 
250.80 
1,815 
455,202 		 6.0  2,731,212 
0.0  0 

計
1,610.51 
88.4 
1,423.23 

4,091,495 		 24,548,970 
0 
⑨年額支払賃料      4,091,495 円　×　12ヶ月　＝　      49,097,940 円 
⑩a共益費（管理費）             757 円／㎡　×　   1,423.23 ㎡　×　12ヶ月　＝　      12,928,621 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域内で慣行的である共益費について標準的な額を計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため非計上とする。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        62,026,561 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     6,202,656 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 55,823,905 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        24,548,970 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         220,941 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      56,044,846 円　　　　（　       151,064 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 香川収ＫＲ６
　　　　-36017		 5,473  
(   5,446) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.5]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
5,792 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,774 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,745 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 香川収ＫＲ６
　　　　-36018		 4,604  
(   4,537) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
5,755 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
高松 5-201　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,050,000 円  　　　　    410,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 12,591,392 円  　　　       62,026,561　×　　　　  20.3 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,114,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,870,000 円  　　　　    410,000,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料       410,000 円  　　　　    410,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       410,000 円  　　　　    410,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      19,446,092 円　（　　　　　　        52,415 円／㎡）　　（経費率　　  34.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9474    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 410,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 245,000 円／㎡　×　   1,610.51 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0712     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0557 ×　 40 ％　＋　0.0659 ×  30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 29,192,000 円  
（　　　　　        78,685 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 56,044,846 円      
②総費用 19,446,092 円      
③純収益　①－② 36,598,754 円      
④建物等に帰属する純収益 29,192,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,406,754 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,017,159 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       18,914 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    137,591,353 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     371,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 高松 5-201　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　高松市丸亀町１４番６
 4700000267011-0000
2 　高松市丸亀町１４番７
 4700000267012-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考